Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Iwona Siuta
Sędziowie:	SO Marzenna Ernest SR del. Katarzyna Longa (spr.)
Protokolant:	st. sekr. sąd. Dorota Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2013 roku w S.

sprawy z powództwa J. M. (1)

przeciwko P. K.

o ustalenie

i z powództwa wzajemnego P. K.

przeciwko J. M. (1)

o ustalenie i zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powoda - pozwanego wzajemnego J. M. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

z dnia 4 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 1121/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a.  w punkcie 3. zasądza od powoda – pozwanego wzajemnego J. M. (1) na rzecz pozwanej - powódki wzajemnej Partycji K. kwotę 714,09 (siedemset czternaście złotych dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami:

-.

-

od kwoty 47,62 zł od dnia 13.08.2011 r.,

-

od kwoty 358,08 zł od dnia 14.05.2011 r.,

-

od kwoty 97,09 zł od dnia 14.05.2011 r.,

-

od kwoty 11,64 zł od dnia 13.08.2011 r.,

-

od kwoty 199,66 zł od dnia 12.08.2011 r.,

i oddala powództwo wzajemne w pozostałej części;

b.  w punkcie 5. zasądza od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnego kwotę 833 (osiemset trzydzieści trzy) złotych tytułem kosztów procesu;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnego kwotę 490 (czterysta dziewięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 307/13

UZASADNIENIE

Powód J. M. (1) wniósł przeciwko P. K. pozew o ustalenie, że pomiędzy stronami nie istnieje stosunek najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...), którego dotychczas był najemcą.

W odpowiedzi na pozew pozwana P. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości, a nadto wniosła powództwo wzajemne:

- o ustalenie, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu objętego sporem lokalu mieszkalnego, nawiązany na podstawie umowy najmu zawartej pomiędzy nimi w dniu 1 grudnia 2010 r.,

- zasądzenie od pozwanego wzajemnego na jej rzecz łącznie kwoty 6.395,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od poszczególnych kwot i dat.

Powódka wzajemna wniosła jednocześnie o zasądzenie od pozwanego wzajemnego kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W piśmie procesowym z dnia 21 lutego 2012 r. powód – pozwany wzajemny wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego w całości. Powód – pozwany wzajemny zaprzeczył, aby miał sposobność korzystać z objętego sporem lokalu mieszkalnego aż do daty oznaczonej w umowie najmu, podnosząc, że w sierpniu 2011 r. pozwana sprzedała lokal i od tego czasu zamieszkiwał w nim nowy właściciel, co wykluczało jednoczesne korzystanie z lokalu przez niego.

Na rozprawie w dniu 3 grudnia 2012 r. pełnomocnik powoda oświadczył, że modyfikuje żądanie z pozwu głównego w ten sposób, że dochodzi ustalenia, że stosunek najmu spornego lokalu ustał w dniu 30 kwietnia 2011 r. Powód podtrzymał przy tym żądanie oddalenia powództwa wzajemnego o zapłatę za wyjątkiem żądania zapłaty kwoty 358,08 zł tytułem rachunku za gaz. Z kolei pełnomocnik pozwanej podtrzymał dotychczasowe twierdzenia pozwanej, podnosząc, że objęta sporem umowa „istniała do dnia 1 grudnia 2011r.”.

Wyrokiem z dnia 04 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w sprawie I C 1121/11 oddalił powództwo główne o ustalenie, oddalił powództwo wzajemne o ustalenie, nadto zasądził od powoda pozwanego wzajemnego J. M. (2) na rzecz pozwanej powódki wzajemnej P. K. kwotę 5195,10 zł z odsetkami ustawowymi: od kwoty 1.200 zł od dnia 16 maja 2011 r., od kwoty 1.200 zł od dnia 16 czerwca 2011 r., od kwoty 1.200 zł od dnia 16 lipca 2011 r., od kwoty 47,62 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 205,72 zł od dnia 16 maja 2011 r., od kwoty 53,94 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 205,72 zł od dnia 16 czerwca 2011 r., od kwoty 53,94 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 184,69 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 358,08 zł od dnia 14 maja 2011 r., od kwoty 97,09 zł od dnia 14 maja 2011 r., od kwoty 11,64 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 59 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 59 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 59 zł od dnia 13 sierpnia 2011 r., od kwoty 199,66 zł od dnia 12 sierpnia 2011 r.

Dodatkowo Sąd w punkcie 4. oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

W punkcie 5. zasądził od powoda pozwanego wzajemnego J. M. (1) na rzecz pozwanej powódki wzajemnej P. K. kwotę 1625,64 zł tytułem kosztów procesu; w punkcie 6. zasądził od pozwanej powódki wzajemnie P. K. na rzecz powoda pozwanego wzajemnego J. M. (1) kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W punkcie 7. wyrokowi w pkt. 3 co do kwoty 358,08 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 14 maja 2011 r. nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

Sąd oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych.

P. K. była właścicielem lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...). W dniu 1 grudnia 2010 r. J. M. (1) zawarł z P. K. pisemną umowę najmu tego lokalu mieszkalnego na czas oznaczony od dnia 1 grudnia 2010 r. do dnia 1 grudnia 2011 r. (§ 3 ust. 1 umowy). Sąd ustalił, że umowa przewidywała uprawnienie do rozwiązania umowy za jednomiesięcznym wypowiedzeniem biegnącym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone drugiej stronie. Za skuteczne doręczenie uznano doręczenie za potwierdzeniem – listem poleconym lub osobiste. W umowie nie wskazano adresu wynajmującego do korespondencji, oznaczając jedynie jego adres zamieszkania (wynajmowany lokal). Wynajmujący mógł wypowiedzieć stosunek prawny, jedynie w przypadku zaistnienia jednej z trzech przesłanek wskazanych w umowie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. W umowie zastrzeżono, że najemca ma prawo do niezakłóconego i wyłącznego korzystania z lokalu. Przy czym wynajmujący miał uprawnienie do dokonywania raz w miesiącu przeglądu lokalu po uprzednim powiadomieniu najemcy. W § 5 umowy strony uzgodniły, że najemca uiszczać będzie co miesiąc z góry do 15 dnia każdego miesiąca, a nadto zobowiązany będzie do wnoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, w tym opłat za gaz – na podstawie wskazań liczników i opłat za energię elektryczną – na podstawie wskazań liczników w terminie 7 dni roboczych od dnia doręczenia najemcy przez wynajmującego faktur lub rachunków za wymienione media. Najemca zobowiązał się nadto do uiszczenia w terminie do 15 dnia każdego miesiąca obciążających lokal opłat wobec Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. (§ 5 ust. 4 i 5), wynoszące na dzień zawarcia umowy 205,72 zł (opłata eksploatacyjna, opłata za wywóz śmieci, opłata za zimną wodę, domofon, w. gosp., nieruchomość wspólna). Najemca zobowiązał się wymienione opłaty wnosić bezpośrednio na rachunek wymienionej spółdzielni.

W dacie zawarcia umowy najemca wniósł na rzecz wynajmującej kwotę 1.200 zł tytułem kaucji, stanowiącej ewentualne zabezpieczenie zapłaty należności z tytułu czynszu najmu oraz innych obciążających najemcę opłat oraz pokrycie ewentualnych szkód w lokalu. W braku podstaw do zatrzymania kaucji, miała ona charakter zwrotny.

W § 8 umowy zastrzeżono, że o ile strony nie postanowią inaczej najemca zobowiązany jest opuścić lokal w dniu rozwiązania umowy najpóźniej do godziny 24 i pozostawić go posprzątanym oraz w stanie nie pogorszonym ponad normalne zużycie.

Najemca poinformował wynajmującego, że w lokalu zamieszka wspólnie z żoną, która jest w ciąży. Pozwana wyraziła zgodę na zawarcie przez najemcę umowy o świadczenie na jego rzecz w wynajmowanym mieszkaniu usług związanych z dostawą sygnału internetowego, jednakże w braku zgody operatora, stosowną umowę o świadczenie usługi dostawy sygnału internetowego do lokalu z tym podmiotem na okres jednego roku zawarła – na życzenie powoda - pozwana. W dacie zawarcia umowy spółka udzieliła pozwanej ulgi związanej z aktywacją usługi z zastrzeżeniem jej zwrotu w przypadku rozwiązania umowy przed upływem terminu rocznego, na który umowę zawarto.

W lokalu zamieszkał powód z żoną i na początku marca 2011 r. ich urodzone w dniu (...) dziecko.

Sąd ustalił, że na początku marca 2011 r. wynajmująca poinformowała telefonicznie najemcę, że planuje sprzedać wynajmowany lokal mieszkalny i zamierza w związku z tym wypowiedzieć najemcy łączącą ich umowę najmu lokalu. Poinformowała jednocześnie, że w związku z planowaną sprzedażą mieszkania w dniu 5 marca 2011 r. przyjdzie do lokalu z przedstawicielami agencji nieruchomości w celu sporządzenia dokumentacji fotograficznej lokalu, niezbędnej dla przygotowania oferty sprzedaży lokalu. Powód informował pozwaną, że jego żona przebywa w mieszkaniu z noworodkiem i prosił, aby odłożyła planowaną wizytę, ale ta nie wyraziła na to zgody.

W dniu 5 marca 2011 r. pozwana przyszła do mieszkania w towarzystwie przedstawiciela biura (...) i jej męża. W tym czasie w lokalu przebywała żona pozwanego J. M. (3) z dzieckiem, jej ojciec i M. L.. Początkowo żona powoda nie chciała wpuścić do lokalu pozwanej w towarzystwie osób z biura nieruchomości, informując wynajmującą, że w mieszkaniu jest niemowlę. Nie sprzeciwiała się natomiast, aby sama pozwana weszła do mieszkania. Ostatecznie po utarczce słownej wynajmującą wraz z przedstawicielem biura nieruchomości wpuszczono do lokalu, co umożliwiło jej sporządzenie dokumentacji fotograficznej lokalu. W trakcie spotkania wynajmująca wręczyła żonie powoda pismo, zawierające jej oświadczenie w przedmiocie rozwiązania umowy najmu za jednomiesięcznym wypowiedzeniem z dniem 30 kwietnia 2011 r. z powołaniem jako podstawy wypowiedzenia § 3 pkt 2 umowy. Jako podstawę wypowiedzenia wskazano w piśmie planowaną sprzedaż mieszkania. J. M. (3) przyjęła pisemne oświadczenie pozwanej, kwitując jego odbiór.

W tym samym dniu wynajmująca wystosowała do najemcy wiadomość sms, w którym zawarła żądanie opuszczenia przez najemcę lokalu do dnia 30 kwietnia 2011 r.

W piśmie z dnia 7 marca 2011 r. powód poinformował pozwaną, że oświadczenie zawarte w piśmie z dnia 5 marca 2011 r. w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu nie wywołało zamierzonego skutku prawnego, jako że wskazana w oświadczeniu przyczyna wypowiedzenia nie należy do katalogu oznaczonych umownie okoliczności, uprawniających wynajmującego do rozwiązania umowy w tym trybie.

W wysłanej powodowi wiadomości sms z dnia 26 marca 2011 r., pozwana poinformowała, że w związku z wystawieniem mieszkania na sprzedaż, prosi o udostępnienie jej lokalu w dniu 29 marca 2011 r. ok. godz. 16:30 w celu jego okazania potencjalnym nabywcom.

W odpowiedzi powód nie wyraził zgody na proponowany termin udostępnienia mieszkania, argumentując to okolicznością, że w marcu tego roku pozwana dokonała już oznaczonego w umowie przeglądu mieszkania. Pozwana oświadczyła w odpowiedzi, że planowana wizyta nie jest związana z przeglądem mieszkania, a koniecznością jego okazania potencjalnym nabywcom.

Ostatecznie pozwana nie uzyskała zgody powodów na udostępnienie mieszkania do oględzin przez nabywców.

W dniu 30 marca 2011 r. J. M. (1) zawarł E. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...).

W wystosowanej do pozwanej w dniu 15 kwietnia 2011 r. wiadomości elektronicznej powód poinformował, że zwolni jej lokal w dniu 1 maja 2011 r. Jednocześnie wniósł o zatrzymanie przez nią wręczonej przy zawarciu umowy kaucji w kwocie 1.200 zł na poczet należności z tytułu czynszu najmu za miesiąc kwiecień 2011 r.

W odpowiedzi nadesłanej w formie wiadomości elektronicznej w dniu 16 kwietnia 2011 r. pozwana nie wyraziła zgody na zaliczenie kaucji na poczet należności czynszowych. Pozwana poinformowała powoda jednocześnie, że dotychczas nie złożył jej skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu, informując jednocześnie o obowiązku niezwłocznej zapłaty zaległego czynszu za najem za miesiąc kwiecień wraz z odsetkami za opóźnienie.

W odpowiedzi J. M. (1) oświadczył, że to pozwana złożyła oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy w marcu 2011 r.

Pozwana nadesłała odpowiedź, w której przyznała, że złożone przez nią oświadczenie z marca 2011 r. nie wywołało skutku prawnego, jako że nie istniała żadna z umownie oznaczonych powodów, uprawniających ją do rozwiązania umowy w drodze wypowiedzenia. Pozwana ponownie poinformowała pozwanego, że w przypadku woli wypowiedzenia umowy winien złożyć stosowne oświadczenie na piśmie, czego dotychczas nie uczynił.

W dniach 20 i 26 kwietnia 2011 r. pozwana poinformowała powoda, że zamierza dokonać przeglądu mieszkania w towarzystwie przedstawiciela biura nieruchomości.

W piśmie z dnia 21 kwietnia 2011 r. J. M. (1) ponownie poinformował P. K., że w dniu 30 kwietnia 2011 r. o godz. 18:00 wyda jej wynajmowany lokal, zaś w przypadku jej nieobecności w oznaczonym terminie złoży klucze do lokalu w depozycie sądowym.

W odpowiedzi wynajmująca oświadczyła, że złożone przez nią w piśmie z dnia 5 marca 2011 r. oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu nie wywołało skutku prawnego. Poinformowała jednocześnie, że pozwany dotychczas nie wypowiedział umowy, stąd strony w dalszym ciągu łączy stosunek najmu lokalu, a tym samym powód jest obciążony obowiązkiem uiszczenia na jej rzecz umówionych opłat. Pozwana podkreśliła, że planowane przez niego opuszczenie lokalu nie skutkuje rozwiązaniem łączącego ich stosunku prawnego najmu lokalu. Powód odebrał wymienione pismo osobiście w dniu 29 kwietnia 2011 r.

Wezwaniem do zapłaty z dnia 20 kwietnia 2011 r. wynajmująca wezwała najemcę do zapłaty kwoty 1.200 zł tytułem czynszu najmu za miesiąc kwiecień. Wymienione pismo powód odebrał osobiście w dniu 29 kwietnia 2011 r.

W piśmie z dnia 27 kwietnia 2011 r. J. M. (1) zażądał wskazania tytułu do zapłaty wymienionych w nim należności. W tym samym piśmie wniósł o zaliczenie przez wynajmującą świadczonej jej w dacie zawarcia umowy kaucji w kwocie 1.200 zł na poczet czynszu najmu za miesiąc kwiecień. W tym samym piśmie poinformował wynajmującą, że wyda jej lokal w dniu 30 kwietnia 2011 r. o godz. 18, wskazując, że w przypadku jej nieobecności złoży klucze do lokalu w depozycie sądowym wraz ze sporządzonym protokołem przekazania lokalu. Wynajmująca odebrała wymienione pismo osobiście w dniu 27 kwietnia 2011 r.

Wynajmująca nie stawiła się w lokalu w terminie oznaczonym wymienionym piśmie, stąd powód sporządził jednostronny protokół przekazania jej lokalu, który wraz z kluczami do lokalu przesłał na uzyskany od niej uprzednio adres: ul. (...) w S.. Powód wraz z rodziną opuścił mieszkanie w dniu 30 kwietnia 2011 r. i od dnia 1 maja 2011 r. zamieszkał w lokalu przy ul. (...) w S.. Pozwana otrzymała komplet kluczy do drzwi wejściowych do lokalu.

W kwietniu 2011 r. obciążające umownie najemcę opłaty wobec SM (...) za korzystanie z lokalu (opłata eksploatacyjna, opłata za wywóz śmieci, opłata za zimną wodę, domofon, w. gosp., nieruchomość wspólna) wynosiły 253,34 zł, natomiast w miesiącach maj i czerwiec 2011 r. 259,66 zł i wreszcie w miesiącu lipcu 2011 r. 184,69 zł.

W dniu 20 kwietnia 2011 r. wynajmująca poinformowała najemcę w przesłanej wiadomości elektronicznej o wysokości nowych stawek za korzystanie z lokalu, płatnych na rzecz SM (...).

W dniu 19 kwietnia 2011 r. powód uiścił z tytułu wymienionych opłat za miesiąc kwiecień kwotę 205,72 zł. Natomiast pozostałej obciążającej go kwoty z tego tytułu za kwiecień (47,62 zł) nie zapłacił. Powód nie zapłacił jednocześnie opłat za miesiące od maja do lipca 2011 r.

W dniu 18 kwietnia 2011 r. (...) S.A. w W. obciążył wynajmującą kwotą 358,08 zł tytułem dostarczonego do wynajmowanego lokalu gazu w okresie od 15 lutego 2011 r. do 9 kwietnia 2011 r. Termin płatności należności oznaczono w fakturze na dzień 2 maja 2011 r. W tej samej dacie (...) S.A. w W. obciążył wynajmującą kwotą 279,70 zł tytułem prognozowanego zużycia gazu w lokalu w okresie od 9 kwietnia 2011 r. do 8 czerwca 2011 r.

W korespondencji e-mailowej z dnia 20 kwietnia 2011 r. pozwana poinformowała powoda, że zgodnie z dostarczonymi jej przez (...) fakturami za gaz winien zapłacić w terminie do 30 kwietnia 2011 r. kwotę 358,08 zł za okres od 15 lutego do 9 kwietnia 2011 r. oraz kwotę 100,88 zł za okres od 9 do 30 kwietnia 2011 r. W dniu 2 maja 2011 r. pozwana ponownie wystosowała wiadomość e-mail do powoda z żądaniem okazania dowodów zapłaty za gaz za wymieniony okres. W odpowiedzi J. M. (3) – żona pozwanego zażądała przedstawienia jej faktur, stwierdzających obowiązek zapłaty wymienionych kwot. Ostatecznie powód nie uiścił należności za gaz za wymieniony okres.

W dniu 31 maja 2011 r. spółka (...) S.A. w W. obciążył wynajmującą kwotą 97,09 zł tytułem faktycznego zużycia gazu w lokalu od dnia 9 kwietnia do 20 maja 2011 r.

W dniu 22 czerwca 2011 r. spółka (...) wystosowała do wynajmującej wezwanie do zapłaty kwoty 455,17 zł tytułem płatności za zużycie gazu w lokalu, stwierdzone fakturami z dnia 18 kwietnia 2011 r. (358,08 zł) i z dnia 31 maja 2011 r. za okres od 9 kwietnia do 20 maja 2011 r. (97,09 zł). W dniu 22 lipca 2011 r. wynajmująca zapłaciła powyższą należność, zaś w dniu 27 lipca 2011 r. ponadto kwotę 11,64 zł tytułem odsetek za opóźnienie w zapłacie należności stwierdzonych powyższymi fakturami.

Po opuszczeniu lokalu najemca zaprzestał wnoszenia opłat za internet i ostatecznie nie uiścił rachunków z tego tytułu za miesiące od maja do lipca 2011 r. na łączną kwotę 177 zł (59 zł miesięcznie x 3 miesiące). W tej sytuacji w dniu 26 lipca 2011 r. pozwana uiściła zaległe opłaty za usługi internetowe. W tej samej dacie pozwana wniosła do operatora dostarczającego sygnał internetowy do lokalu o rozwiązanie umowy z dniem 31 lipca 2011 r. Operator wyraził zgodę na rozwiązanie umowy pod warunkiem zwrotu udzielonej przy zawarciu umowy ulgi aktywacyjnej w kwocie 199,66 zł, która została zapłacona.

W dniu 9 maja 2011 r. pozwana wezwała powoda do uiszczenia kwoty 47,62 zł tytułem opłat czynszowych dla spółdzielni oraz należności z tytułu rachunków za gaz w kwocie 358,08 zł za okres od 15 lutego do 8 kwietnia 2011 r. i w kwocie 279,70 zł za okres od 9 kwietnia do 8 czerwca 2011 r. Kolejne wezwania zostały skierowane do pozwanego w dniach 17 maja 2011 r., 23 maja 2011 r., 30 maja 2011 r., 9 czerwca 2011 r., 28 lipca 2011 r.

Sąd ustalił również, że w dniu 1 sierpnia 2011 r. P. K. sprzedała lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. i wydała go nabywcy.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy powództwo główne uznał za niezasadne. Wskazując jego podstawę - przepis art. 189 k.p.c. Sąd wyjaśnił, że powód nie dowiódł w sprawie, że posiada interes prawny w żądaniu ustalenia, że z dniem 30 kwietnia 2011 r. wygasł łączący strony sporu stosunek najmu lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...). Sąd przy tym uznał, że ustalenie tego, czy strony łączy w dalszym ciągu stosunek najmu ma istotne znaczenie dla ukształtowania sytuacji prawnej powoda w sferze stosunków o charakterze majątkowym, a w szczególności w zakresie usunięcia istniejącej niepewności, co do tego, czy w dalszym ciągu zobowiązany jest względem niej do uiszczania oznaczonych umownie opłat.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że powód nie dowiódł, aby w sposób prawnie skuteczny rozwiązał z dniem 30 kwietnia 2011 r. umowę najmu objętego sporem lokalu mieszkalnego, a nadto, że łączący strony stosunek najmu lokalu wygasł przed końcem lipca 2011 r.

Sąd nie podzielił zapatrywań powoda, że do rozwiązania umowy doszło na podstawie porozumienia stron. W tym zakresie Sąd uznał, że oświadczenie złożone przez P. K. w dniu 05 marca 2011 r. nie mogło wywołać zamierzonego skutku, przy uwzględnieniu art. 673 § 1 – 3 w zw. z art. 680 k.c. oraz art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.), przewidujących szczególną ochronę lokatorów. Sąd podkreślił, że w oświadczeniu w przedmiocie wypowiedzenia, zawartym w piśmie z dnia 5 marca 2011 r., wynajmujący nie powołał się na którąkolwiek z przyczyn, wymienionych w powołanych przepisach, co stanowiło wystarczającą argumentację dla przyjęcia, że nie mogło ono wywołać zamierzonego skutku prawnego w postaci rozwiązania łączącej strony umowy z dniem 30 kwietnia 2011 r. Jednocześnie Sąd uznał, że powód nie dowiódł, aby złożył wynajmującemu skuteczne oświadczenie w przedmiocie rozwiązania spornego stosunku prawnego w drodze wypowiedzenia. Za takie oświadczenie nie została uznana e-mailowa informacji o wyrażeniu zgody na wydanie wynajmującej z dniem 30 kwietnia 2011 r. spornego lokalu.

Sąd nadmienił, że okoliczności sprawy nie dają podstaw do uznania, że do rozwiązania umowy doszło wskutek porozumienia stron. Pomimo bowiem wyrażenia przez pozwaną, w piśmie z dnia 5 marca 2011 r. woli rozwiązania stosunku najmu spornego lokalu, nie doszło do zaakceptowania przez powoda tego oświadczenia, skoro w dniu 7 marca 2011 r. powód wprost zanegował skuteczność wypowiedzenia umowy. Z tych względów powództwo główne o ustalenie zostało oddalone.

Również powództwo wzajemne o ustalenie, że strony łączy stosunek najmu spornego lokalu (art. 189 k.p.c.) podlegało oddaleniu w całości, a to z tego względu, że powódka wzajemna nie dysponowała interesem prawnym w ustaleniu dalszego istnienia wymienionego stosunku prawnego, skoro wystąpiła przeciwko pozwanemu wzajemnemu z dalej idącym roszczeniem o zapłatę.

Natomiast Sąd uwzględnił częściowo powództwo wzajemne o zapłatę.

Przyjmując, że umowa trwała po dniu 30 kwietnia 2011 r., Sąd Rejonowy uznał, że pozwany wzajemny pozostawał po tej dacie zobowiązany względem powódki wzajemnej do świadczenia nie tylko umówionego czynszu najmu w kwocie 1.200 zł miesięcznie, płatnego do 15 dnia każdego miesiąca, ale i umówionych opłat dodatkowych, w szczególności opłat czynszowych związanych z korzystaniem z lokalu na rzecz SM (...) w S. oraz rachunków za media (gaz). Co więcej zdaniem Sądu pozwany wzajemny zobowiązany był do wnoszenia także za miesiące, w których nie zamieszkiwał w lokalu rachunków za dotychczas świadczone na jego rzecz usługi internetowe (o czym w dalszej części uzasadnienia).

Czynsz najmu lokalu za okres od kwietnia do lipca wyniósł 4800 zł. Sąd uznał jednak, że na poczet zaległości z tego tytułu winna być zaliczona kwoty 1.200 zł, którą powód – pozwany wzajemnie świadczył w dacie zawarcia umowy z tytułu kaucji, co skutkowo zaliczeniem tej kwoty na poczet zaległego czynszu za miesiąc kwiecień 2011 r.

Na zasądzoną kwotę złożyły się również należności na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.:

-

47,62 zł tytułem różnicy pomiędzy należnym za miesiąc kwiecień 2011 r. czynszem w kwocie 253,34 zł (obejmującym opłatę eksploatacyjną, opłatę za wywóz śmieci, opłatę za zimną wodę, opłatę za domofon, w. gosp. i nieruchomość wspólną), a uiszczonym przez niego z tego tytułu czynszem w kwocie 205,72 zł,

-

259,66 zł tytułem czynszu za miesiąc maj 2011 r.,

-

259,66 zł tytułem czynszu za miesiąc czerwiec 2011 r.,

-

184,69 zł tytułem czynszu za miesiąc lipiec 2011 r.

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy za zasadne uznał żądanie pozwanej powódki wzajemnej o należności za gaz za okres od 15 lutego do 20 maja 2011 r. na łączną kwotę 455,17 zł, na które składały się rachunek na kwotę 358,08 zł za okres od 15 lutego do 9 kwietnia 2011 r. oraz na kwotę 97,09 zł za okres od 10 kwietnia do 20 maja 2011 r.

Podobnie Sąd uwzględnił należność z tytułu opłat za internet w łącznej kwocie 177 zł, obejmującej należności za miesiące od maja do lipca 2011 r. Zdaniem Sądu pozwany wzajemny winien nadto zapłacić powódce wzajemnej kwotę 199,66 zł, którą poniosła ona w związku z rozwiązaniem umowy o świadczeniu usług internetowych przed upływem terminu, na którą umowę zawarto, co wykazała dowodem z dokumentu.

Łącznie powód winien zapłacić pozwanej kwotę 5.183,46 zł, dlatego Sąd orzekł jak w pkt III wyroku, oddalając jednocześnie powództwo o zapłatę kwoty, przenoszącej wymienioną należność (pkt IV wyroku).

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c.

O kosztach postępowania w zakresie powództwa wzajemnego - przy uwzględnieniu wyniku procesu – Sąd orzekł w pkt V. wyroku w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 100 zd 1 k.p.c. i art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz § 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

O kosztach postępowania w zakresie powództwa głównego Sąd orzekł w pkt VI. wyroku w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 oraz § 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U z 2002 r. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiódł powód, pozwany wzajemnie, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

- naruszenie prawa procesowego i materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 673 § 3 poprzez przyjęcie, ze nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu z dnia 1 grudnia 2010 r. a tym samym uznanie przez sąd, że umowa najmu lokalu trwała do 1 grudnia 2011 r. i nie ma podstaw prawnych do ustalenia nieistnienia umowy najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...) z dniem 30 kwietnia 2011 r.

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie i dowolną ocenę tego materiału i przyjęcie że umowa trwała do 1 grudnia 2011 r. a nie została rozwiązana w sposób dorozumiany.

Podnosząc te zarzuty powód wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie żądania pozwu głównego i oddalenie pozwu wzajemnego ponad kwotę, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu apelacji powód wskazał, że sąd powinien rozstrzygnąć sprawę o ustalenie istnienia interesu prawnego lub prawa po rozpatrzeniu interesu obu stron. Natomiast Sąd wziął pod uwagę wyłącznie interes pozwanej, powódki wzajemnej, mimo że przedmiotem procedowania był niepłacony pozew wzajemny. Zdaniem powoda Sąd pominął, że przez czynności konkludentne, wysyłając w dniu 15 kwietnia 2011 r. informację w e – mail powód wyraził zgodę na rozwiązanie umowy z dniem 30 kwietnia 2011 r. zgodnie z żądaniem pozwanej. Powód podniósł, że został wyrzucony z lokalu z żoną i maleńkim dzieckiem, szykanowany i nękany. Powód podkreślił także, że Sąd w uzasadnieniu nie odniósł się do zachowania pozwanej w okresie od 5 marca 2011 r. do 15 kwietnia 2011 r. – jej obraźliwych sms- ów i wiadomości e-mail. Dodatkowo zostało wskazane, że pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, wskazując jako przyczynę chęć sprzedaży mieszkania. To żądanie było wielokrotnie przez pozwaną ponawiane i czasami w sposób wulgarny. Z zachowania pozwanej nie wynikała zmiana jej woli by powód opuścił mieszkanie. Powód co prawda początkowo wskazał na bezskuteczność oświadczenia pozwanej, jednakże wizja przyszłych awantur, z których pozwana dała się poznać wcześniej, była czynnikiem decydującym o dalszym postępowaniu powoda. Transakcja sprzedaży lokalu, na którą liczyła pozwana nie doszła do skutku, w związku z tym pozwana zaogniła sytuację zmieniając zaakceptowane przez powoda warunki ugodowego rozwiązania łączącego ich stosunku najmu. Powód podkreślił, że pozwana nie porzuciła zamiaru sprzedaży lokalu i działała w dwojaki sposób – domagając się czynszu za kolejne miesiące (naruszając spokój domowników kolejnymi wizytami potencjalnych nabywców) a z drugiej strony liczyła na szybka sprzedaż mieszkania. Stąd zdaniem powoda uprawnionym jest twierdzenie, że stanowi to czynienie ze swojego prawa użytku, który jest sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Nadto zdaniem powoda za nieuprawnione wydają się ustalenia Sądu jakoby to pozwanego wzajemnie należało obciążyć negatywnymi konsekwencjami rozwiązania umowy o świadczenie usług internetowych w kwocie 199,66 zł, jak i kosztami utrzymania mieszkania do dnia sprzedaży lokalu.

W odpowiedzi na apelację pozwana, powódka wzajemna P. K., wniosła o jej oddalenie o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W odniesieniu do zarzutów wyartykułowanych w apelacji pozwana podniosła, że zarzut naruszenia przepisów z powołaniem wyłącznie przepisu art. 673 § 3 k.c. jest zbyt ogólnikowy i nie pozwala na ustalenie, w zakresie jakich norm wyrok Sądu I instancji został poddany krytyce. Pozwana podniosła, że wskazana norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Pozwana podkreśliła, że powód mógł lepiej zabezpieczyć swoje interesy, nadto że w umowie zostało zastrzeżone, że wypowiedzenie musi zostać złożone na piśmie pod rygorem nieważności. Pozwana zaprzeczyła aby do rozwiązania umowy doszło na mocy porozumienia stron.

W replice powód J. M. (1) podniósł, że mógłby zgodzić się z niektórymi uwagami pozwanej, gdyby nie całokształt sprawy, a w szczególności pominięcie przez pełnomocnika strony pozwanej przebiegu wzajemnych stosunków między przeciwnikami procesowymi i naruszenie przez wynajmującą zasad współżycia społecznego. Powód powoła orzeczenia Sądu Najwyższego o wskazał, że Sąd orzekający powinien mieć na uwadze, że pozwana z całą pewnością nie powołałaby się na nieważność złożonego przez siebie oświadczenia, gdyby transakcja sprzedaży doszła do skutku. Powód podkreślił, że to pozwana była inicjatorem zakończenia stosunku najmu, a jej późniejsze aroganckie, wręcz wulgarne zachowanie spowodowało, że najemca chcąc uniknąć sytuacji konfliktowych wyprowadził się z lokalu. Nachodzenie najemcy w lokalu, prezentowanie go potencjalnym klientom było tym bardziej niekomfortowe, że żona powoda była w połogu a wizyty obcych ludzi przysparzały stresów całej rodzinie. Zdaniem powoda zasady współżycia społecznego mogą stanowić korekturę orzeczenia w nietypowym przypadku, którym jest przedmiotowa sprawa.

Pismem z dnia 03 czerwca 2013 r. pełnomocnik pozwanej, powódki wzajemnej poinformowała o wypowiedzeniu pełnomocnictwa.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda, pozwanego wzajemnie częściowo zasługiwała na uwzględnienie.

Okoliczności sprawy, a przede wszystkim postawa pozwanej, powódki wzajemnej P. K. skłoniła Sąd Okręgowy do uwzględniania zarzutu nadużycia przez wymienioną jej praw podmiotowych, sprowadzających się do żądania zapłaty części należności związanych z zawartą umową.

Wstępnie wskazać należy, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe i na podstawie zgromadzonego materiału procesowego poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd Odwoławczy czyni częścią własnego uzasadnienia, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego prezentowania.

Zmiana orzeczenia wynika wyłącznie z odmiennej oceny prawnej roszczenia o zapłatę dochodzonego w sprawie przez pozwaną, powódkę wzajemną P. K. w płaszczyźnie przepisu art. 5 k.c.

W pozostałym zakresie ocena prawna dokonana przez Sąd Rejonowy nie budzi zastrzeżeń i jest podzielana przez Sąd Odwoławczy, czego wyrazem jest oddalenie apelacji w pozostałym zakresie.

W pierwszej kolejności odnosząc się do przywołanego już przepisu art. 5 k.c. wyjaśnić należy, że zgodnie z tym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Gdy chodzi o zasady współżycia społecznego to w szerszym znaczeniu jest to całokształt norm moralnych, obyczajowych i zwyczajowych, a także reguł prawnych obowiązujących w społeczeństwie. W węższym znaczeniu są to normy moralne odnoszące się do zachowań wobec innych osób. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie (wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 1994, II CRN 127/94, Lex 82293). W orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, że roszczenie o zapłatę w konkretnym przypadku może być uznane za sprzeczne z art. 5 k.c. Niewątpliwym jest, że chodzi o wypadki zupełnie wyjątkowe, rażące i nieakceptowane w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości.

Okoliczności jednak przedmiotowej sprawy na taką ocenę pozwalały. Co prawda stwierdzić z całą stanowczością należy, że powód zaniechał wypowiedzenia umowy najmu. Jednakże postawa jaką zaprezentowała pozwana w trakcie trwania stosunku najmu nie wpisuje się w normy społeczne. Prawo własności nie jest prawem bezwzględnym; ono również doznaje ograniczeń. Takim ograniczeniem była chociażby umowa stron, której pozwana w dniu 05 marca 2011 r. nie respektowała. Nie dość, że naruszyła warunki umowy, to dodatkowo zignorowała sytuację żony powoda, która dosłownie kilka dni po porodzie musiała udostępnić lokal nie tylko pozwanej ale także osobom obcym. W postawie pozwanej nie tylko brak wyczucia i empatii, lecz również jest ona wyrazem pogwałcenia intymności i spokoju, które winna mieć zapewniona matka i niespełna kilkudniowy noworodek. W naszym kręgu kulturowym matce i nowonarodzonemu dziecku zapewnia się spokój i intymność. Zasadą jest, że nawet najbliżsi członkowie rodziny w pierwszych dniach połogu nie odwiedzają dziecka i matki.

Dodatkowy aspekt postawy pozwanej obrazują wiadomości sms i e-mail, których wydruki znajdują się w aktach sprawy. Zagadnienie to zostało przez Sąd I instancji zmarginalizowane. Jednakże w kontekście całokształtu okoliczności nie powinno dziwić, że powód podjął starania wynajęcia innego lokalu dla swojej rodziny. Znamiennym jest również to, że pozwana wycofała się ze złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu dopiero w momencie otrzymania od powoda informacji w dniu 15 kwietnia 2011 r., że lokal opuści w dniu 30 kwietnia 2011 r. Przez okres ponad 1 – miesiąca nie kwestionowała skuteczności złożonego przez siebie oświadczenia. Fakt używania przez pozwaną telefonu, z którego wysyłane były obraźliwe sms – y, uprawdopodabnia że była ona ich autorką. Nawet jeśli były one pisane przez siostrę pozwaną, to powódka na to się godziła i je akceptowała, prezentując tym samym swoją postawę, nie mogącą spotkać się z aprobatą w kontekście wyartykułowanego zarzutu naruszenia art. 5 k.c.

Na pozwanej zgodnie z przepisem art. 354 § 1 k.c. ciążył obowiązek wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Tymczasem swoją postawą pozwana naruszyła zasady lojalności i uczciwości. Ponadto żądanie zapłaty czynszu za okres niezamieszkiwania przez powoda pozostaje w sprzeczności zasadą ekwiwalentności świadczeń.

Z tych względów, Sąd Okręgowy uznał że żądanie zapłaty czynszu najmu lokalu za okres po jego opuszczeniu przez powoda i jego rodzinę jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a przede wszystkim zasadą do niezakłóconego życia rodzinnego nie może zostać uwzględnione. Roszczenie to obejmowało kwotę 3600 zł, skoro czynsz został ustalony w wysokości 1200 zł miesięcznie. Poza tym tak samo należało potraktować należności na rzecz Spółdzielni za okres maj – lipiec 2011 r. w kwotach: 205,72 zł, 53,94 zł, 205,72 zł, 53,94 zł, 184,69 zł oraz opłaty za Internet za tożsamy okres w kwotach po 59 zł miesięcznie. W zakresie tak zgłoszonego żądania pieniężnego w powództwie wzajemnym w ocenie Sądu Odwoławczego słuszny okazał się zarzut sformułowany w oparciu o art. 5 k.c. Pozwana, powódka wzajemna swoją arogancką postawą uniemożliwiła powodowi i jego rodzinie dalsze, spokojne korzystanie z mieszkania. Sąd nie kwestionuje tego, że powód umowę mógł wypowiedzieć. Jednakże okoliczność w jakich się znajdował, przede wszystkim powiązane z pojawieniem się na świecie dziecka nakłady na powoda chęć zapewnienia rodzinie spokoju i nienarażania jej na kolejną agresję ze strony powódki, która z jednej strony chciała doprowadzić do wcześniejszego rozwiązania terminowej umowy, do czego miała możliwość tylko w przypadku zaistnienia jednej z trzech przesłanek, z drugiej zaprzeczała chęci rozwiązania umowy za porozumieniem stron. O ile powód nie wypowiedziałby umowy, bądź strony nie doszły do porozumienia, pozwana nie miałaby możliwości rozwiązania umowy przed 1 grudnia 2011 r. Dziwi więc zawzięta jej postawa, tym bardziej że ostatecznie sfinalizowała transakcję sprzedaży lokalu, wydając go w dniu 01 sierpnia 2011 r. nabywcy, co byłoby oczywiście niemożliwe gdyby powód z rodziną lokalu nie opuścił. Pozwana po uzyskaniu informacji od powoda o bezskuteczności wypowiedzenia nie zaprzestała działań zmierzających do sprzedaży lokalu, a świadczy o tym chęć ponownego wprowadzenia potencjalnych nabywców jeszcze w marcu 2011 r., a kolejno w kwietniu 2011 r. Licząc na sprzedaż zakładała, że powód z rodziną lokal opuści, jako że nabywcy nie są zainteresowani nabywaniem lokalu z lokatorami.

Z powyższych względów Sąd zmienił zaskarżony wyrok w zakresie punktu 3.i zasądził od powoda, pozwanego wzajemnie J. M. (1) na rzecz pozwanej, powódki wzajemnej P. K. kwotę 714,09 zł, na którą składają się należności za gaz w pełnej wysokości obejmujące kwoty: 358,08 zł (kwota uznana przez powoda), 97,09 zł (faktura obejmująca czas zamieszkiwania powoda) i 11,64 zł (odsetki za opóźnienie w płatności), 47,62 zł (zaległość z tytułu czynszu za kwiecień 2011 r. na rzecz Spółdzielni) oraz 199,66 zł. Wbrew twierdzeniom powoda, Sąd uznał, że ta ostatnia należność udzielona jako bonifikata w dniu zawierania umowy o dostawę sygnału internetowego do lokalu pozwanej, obciąża powoda. Świadkowie byli w tej mierze zgodni, w dniu podpisywania umowy w lokalu Internet nie był dostępny. Umowa została zawarta przez pozwaną na wyraźną prośbę powoda. Udzielona bonifikata (ulga aktywacyjna) była należnością wymagalną w chwili podpisywania umowy, za sam fakt rozpoczęcia dostawy sygnału, bo zawierała w sobie koszty aktywacji tej usługi na prośbę powoda. W zakresie wymagalności odsetek Sąd Odwoławczy w pełni podzielił wyjaśnienia i ustalenia poczynione przez Sąd I instancji, uznając że prawidłowo nastąpiło zastosowanie przepisu art. 481 k.c.

Z powyższych względów, w punkcie I a. wyroku wydano orzeczenie reformatoryjne, w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. i art. 5 k.c. i powództwo wzajemne o zapłatę ponad kwotę 714,09 zł z odsetkami od poszczególnych kwot i dat, oddalono.

W pozostałym zakresie apelacja powoda, pozwanego wzajemnie nie zasługiwała na uwzględnienie. Z uwagi na to, że powyżej wyjaśniono motywy, które legły u podstaw jedynie częściowej zmiany rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 3. wyroku, ich ponowne przytaczanie uznać należy za niecelowe i wystarczającym będzie stwierdzenie, że należności wymagalne na dzień 30 kwietnia 2011 r. powód winien pokryć jako że do tego momentu korzystał z lokalu pozwanej i zasady współżycia społecznego nie mogą stanowić podstawy do zwolnienia go z obowiązku ich uiszczenia.

W odniesieniu natomiast do rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1. wyroku, Sąd Odwoławczy zauważa, że żaden z wyartykułowanych przez powoda zarzutów nie okazał się słuszny. Sąd I instancji trafnie ocenił stan prawny uznając, że nie doszło do rozwiązania umowy najmu na podstawie wypowiedzenia dokonanego przez pozwaną, jak też nie doszło do rozwiązania umowy na zasadzie porozumienia stron, nadto że powód nie dokonał tego wypowiedzenia, skoro nie dochował warunków przewidzianych w umowie. Z uwagi na szczegółowe wywody dokonane przez Sąd Rejonowy, nie ma potrzeby ich ponownego przytaczania przez Sąd Odwoławczy.

Przede wszystkim przepis art. 5 k.c. nie ma zastosowania w procesie o istnienie (przysługiwanie) i ochronę prawa; a zatem nie można stosować art. 5 k.c. w odniesieniu do samego nabycia lub istnienia prawa. Trafnie Sąd uznał, że powód nie zdoła wykazać że na dzień 30 kwietnia 2011 r. ustał stosunek prawny łączący strony.

Zarzut naruszenia art. 673 § 3 k.c. był chybiony, jako że przepis ten stanowi jedynie, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten wprowadzony przez art. 26 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r., poz. 733) z dniem 10 lipca 2001r., ostatecznie rozstrzygnął trwający wśród przedstawicieli judykatury i doktryny spór o to, czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana w trakcie jej trwania (przy czym w orzecznictwie dominował pogląd o niedopuszczalności wypowiadania takich umów). Obecnie przyjmuje się, że art. 673 § 3 k.c. oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Podsumowując, ustawodawca dopuszcza sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia. Apelujący nie sprecyzował w czym upatruje naruszenia wskazanego przepisu, jednakże zdaniem Sądu umowa stron taką możliwość przewidywała i na etapie postępowania I instancyjnego powód nie podnosił w tej mierze żadnych zarzutów. Sąd I instancji takiej możliwość nie negował, a jedynie stwierdził, że pozwana nie była uprawiona do wypowiedzenia umowy terminowej na tej podstawie, że zamierza sprzedać lokal, zaś powód ze swojego uprawnienia w ogóle nie skorzystał. Z tych względów zarzut ten należało uznać za nieuzasadniony.

Dalej Sąd Odwoławczy, że dla rozstrzygnięcia sprawy bez znaczenia jest czy doszło do rozwiązania umowy w sposób dorozumiany, jako że roszczenia finansowe pozwanej, powódki wzajemnej zostały ograniczone do daty sprzedaży przez nią lokalu. Przy czym wbrew twierdzeniom powoda ustalenia stosunku najmu w sposób konkludentny nie można upatrywać w dacie 30 kwietnia 2011 r., a co najwyżej w dacie 1 sierpnia 2011 r. Jednakże przy uwzględnieniu, że strony wiązała umowa pisemna precyzyjnie przewidująca możliwość jej wypowiedzenia wątpliwym jest twierdzenie powoda, że mogła zostać rozwiązana w sposób dorozumiany. Oczywistym przy tym jest, że strony mogą określić przyczyny wypowiedzenia umowy terminowej, jednakże niewątpliwym jest, że umowa stron takiej możliwości po stronie wynajmującej z tego powodu, że zamierza sprzedać lokal, nie przewidywała. W związku z powyższym Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że umowa najmu lokalu mieszkalnego wygasła dopiero z upływem okresu, na który została zawarta.

W konsekwencji Sąd podziela ustalenia Sądu I instancji, że powód nie zdołał dowieść, że jego powództwo o ustalenie, że umowa najmu ustała w dniu 30 kwietnia 2011 r. jest w pełni prawidłowe. Powództwo o ustalenie prawa lub stosunku prawnego może być uwzględnione tylko wtedy, gdy powód wykaże dwie przesłanki wymagane art. 189 k.p.c. - po pierwsze, że ma interes prawny w ustaleniu i po drugie udowodni prawdziwość swojego twierdzenia o tym, że dany stosunek lub prawo rzeczywiście istnieje (nie istnieje). Pierwsza z nich warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, a wykazanie istnienia drugiej ma znaczenie dla oceny merytorycznej zasadności powództwa Przy czym omawiany przepis, pomimo zamieszczenia go w Kodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, gdyż stanowi podstawę dochodzenia roszczeń (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2012 r., V CSK 149/11, LEX nr 1250574 i z dnia 27 czerwca 2001 r., II CKN 898/00 , LEX nr 52613 oraz uchwałę tego Sądu z dnia 19 listopada 1996r., III CZP 115/96, OSNC 1997 r., nr 4, poz. 35). Sąd Rejonowy uznał, że powód jak najbardziej posiada interes prawy w domaganiu się ukształtowania jego sytuacji prawnej, jednak nie zdołał udowodnić drugiej przesłanki tj. że doszło do skutecznego rozwiązania stosunku najmu i te ustalenia Sądu I instancji należy podzielić, co z kolei świadczy o niezasadności apelacji.

Ponadto w zakresie punktu 2. , 4. i 6. wyroku powodowi należy odmówić gravamen w zaskarżeniu rozstrzygnięć w tym punktach zawartych. Dlatego też apelacja w tym zakresie nie zasługiwała na uwzględnienie.

Reasumując w punkcie II. dalej idącą apelację powoda, pozwanego wzajemnie jako niezasadną, po myśli przepisu art. 385 k.p.c. należało oddalić.

Częściowe uwzględnienie apelacji implikowało konieczność zmiany rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 5. w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach powództwa wzajemnego. Sąd Odwoławczy uznał, że powództwo wzajemne o zapłatę zostało uwzględnione wyłącznie w 11 %. Na koszty postępowania pozwanej powódki wzajemnej złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 320 zł, koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa 17 zł i koszty zastępstwa prawnego w kwocie 1800 zł (§ 6 pkt 4 i § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu – Dz. U. z 2013 r., poz. 461). Natomiast na koszty powoda, pozwanego wzajemnie złożyła się kwota 1.200 zł. Skoro pozwana, powódka wzajemna na skutek korekty orzeczenia wygrała wyłącznie w 11 %, to stosownie do art. 100 k.p.c. należało dokonać kompensaty kosztów należnych pozwanej powódce wzajemnej w kwocie 235 zł i powodowi pozwanemu wzajemnie w kwocie 1068 zł. Ostatecznie po dokonaniu rozrachunku od pozwanej, powódki wzajemnej na rzecz powoda, pozwanego wzajemnie należało zasądzić kwotę 833 zł tytułem kosztów postępowania wywołanego powództwem wzajemnym, o czym orzeczono w oparciu o przepis art. 100 k.p.c. w punkcie I lit. b wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, zawarte w punkcie III. wyroku zostało oparte również na zasadzie przepisu art. 100 k.p.c., przy uwzględnieniu, że apelacja powoda została uwzględniona w 89 %. Z tych też względów, w oparciu o przepis § 6 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), przy uwzględnieniu opłaty sądowej uiszczonej od apelacji w kwocie 260 zł, należało orzec jak w punkcie III. wyroku (260 zł + 300 zł x 89 %= 490 zł).