Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Ewa Rudkowska – Ząbczyk

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w W.

przeciwko Gminie W.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz strony pozwanej Gminy W. kwotę 3 600,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, że odmowa przez Gminę W. zmiany wysokości stawki opłaty rocznej tytułu udziału w wysokości (...) w użytkowaniu wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), działka gruntu nr (...), obręb S. (...) stanowiącej własność Gminy W., z 3% na 1%, poczynając do dnia 1 stycznia 2013 r., jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu powyższego żądania strona powodowa wskazała, że na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa z dnia 1 czerwca 2011 r. spółka nabyła udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Pozostały udział w prawie użytkowania wieczystego związany jest z prawem lokali wyodrębnionych w budynku zlokalizowanym na nieruchomości lub zbytych na rzecz osób trzecich. Zgodnie z § 1 Umowy użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1999 r. nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod ośrodki i ciągi handlowo – usługowe, funkcja preferowana zespół hotelowy z parkingiem. W § 8 tej umowy ustalono stawkę za użytkowanie w wysokości 3%. Dnia 11 lutego 2011r. spółka uzyskała decyzję Prezydenta W. nr (...) zatwierdzającą zmieniony projekt budowlany, w którym powierzchnia lokali mieszkalnych w budynku realizowanym przez spółkę na nieruchomości stanowi 74,12 % całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Następnie na mocy decyzji Prezydenta W. nr (...) z dnia 10 stycznia 2012 r. pozwolenie na budowę na nieruchomości kompleksu hotelowo – usługowo – apartamentowego zostało przeniesione na stronę powodową. W chwili obecnej strona powodowa zawarła już z klientami szereg przedwstępnych umów sprzedaży lokali mieszkalnych oraz oferuje do sprzedaży pozostałe lokale w realizowanej inwestycji. Strona powodowa podniosła, że skoro pierwotny cel, na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste, uległ zmianie na cel mieszkaniowy, zastosowanie będzie miał przepisy art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i winna zostać zmieniona stawka procentowa opłaty rocznej stosownie do zmienionego celu (mieszkaniowego). Strona powodowa nie zgadza się z argumentacją strony pozwanej, która odmówiła zmiany stawki podnosząc, że cytowany przepis nie ma zastosowania do niniejszej sprawy albowiem strona powodowa nie jest jedynym użytkownikiem wieczystym całej nieruchomości, a jedynie udziału w tym prawie; w jej ocenie twierdzenia te nie znajdują uzasadnienia w wykładni gramatycznej, celowościowej i funkcjonalnej powoływanego przepisu. Podkreśliła, że jej udział w prawie użytkowania wieczystego wynosi ponad 90%, ponadto wszystkie pozostałe wyodrębnione lokale, z którymi związane są pozostałe udziały są lokalami użytkowymi, które i tak nie mogą być objęte wnioskiem o zmianę stawki opłaty w związku ze zmianą celu.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana wskazała w pierwszej kolejności, że strona powodowa jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której realizuje swoją inwestycję. Wskazała, że wyłącznie w przypadku, kiedy współużytkowanie powstało na skutek ustanowienia odrębnej własności lokalu, możliwe jest ustanowienie odrębnej stawki procentowej dla udziału we współużytkowaniu wieczystym, w innych zaś przypadkach regułą jest, że wszystkich współużytkowników wieczystych obowiązuje jedna stawka procentowa ustalona dla całej nieruchomości. Zgodnie z art. 199 k.c., stosowanym w drodze analogii do współużytkowników wieczystych, wniosek o zmianę stawki procentowej powinien być złożony przez wszystkich współużytkowników wieczystych. W niniejszej sprawie wniosek taki złożyła wyłącznie strona powodowa, z uwagi więc na to że jest jedynie współużytkownikiem również z tego powodu wiosek nie zasługiwał na uwzględnienie. Strona pozwana zaprzeczyła również, aby cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, uległ zmianie, albowiem już w pierwotnej wersji obejmował funkcje hotelowo – usługowo – apartamentowego, zaś decyzja Prezydenta z dnia 11 lutego 2011 r. dotyczyła wyłącznie zmiany układu ścian wewnętrznych budynku w części hotelowej, a nie zmiany funkcji budynku na mieszkaniową. Odnośnie powoływanego przez powoda orzecznictwa pozwana Gmina wskazała, że dotyczyły one innych stanów faktycznych, dotyczących nieruchomości, które od początku przeznaczone były albo na cele mieszkaniowe albo mieszkaniowo – usługowe. Natomiast z okoliczności podniesionych przez stronę powodową nie można wywieść wniosku o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, sporna nieruchomość nadal bowiem realizuje 3 równorzędne cele, wskazane w projekcie pierwotnym. Ponadto o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości można mówić od wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wieczyste obiektu budowlanego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa zabudowana, położona we W. przy ul. (...), o powierzchni 5233 m ², oznaczoną geodezyjnie jako działki nr (...), obręb S., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), stanowi własność Gminy W. i jest oddana w użytkowanie wieczyste. W umowie ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1999 r. ustalono 3% stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren ten przeznaczony był na ośrodki i ciągi handlowo – usługowe, funkcja preferowana zespół hotelowy z parkingiem. Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. posiada udział w wieczystym użytkowaniu nieruchomości w wysokości (...). Pozostały udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości związany jest z prawem własności lokali wyodrębnionych w budynku zlokalizowanym na nieruchomości lub zbytych na rzecz osób trzecich.

(okoliczność bezsporna)

W dniu 27 października 2005 r. ówczesny współużytkownik wieczysty (...) sp. z o.o. uzyskał decyzję nr (...) Prezydenta W. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę kompleksu hotelowo – usługowo – apartamentowego z garażami podziemnymi oraz przyłączem wodociągowym, cieplnym i kanalizacji ogólnospławnej przy ul. (...) – (...) we W.. Decyzją nr (...) z dnia 11 lutego 2011r. Prezydent W. zmienił poprzednią decyzję w zakresie zmian projektu budowlanego realizowanej inwestycji, w którym powierzchnia lokali mieszkalnych w budynku realizowanym przez stronę powodową stanowiła 74,12% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Decyzją nr (...) z dnia 10 tycznia 2012 r. Prezydenta W. pozwolenie na budowę na nieruchomości zostało przeniesione na stronę powodową, na podstawie art. 40 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Od chwili uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor realizuje inwestycję zgodnie ze zmienionym projektem budowlanym, tj. inwestycję mieszkaniową z funkcją usługową. Oferuje do sprzedaży lokale mieszkalne oraz zawarł szereg umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w realizowanej inwestycji.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 21 grudnia 2012 r. strona powodowa złożyła do Prezydenta W. wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, żądając zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie z 3% na 1%, w związku ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 22 lutego 2013 r. Prezydent W. odmówił zmiany stawki opłaty procentowej opłaty rocznej.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 28 marca 2013 r. strona powodowa złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości udziału w wysokości (...) w prawie użytkowania wieczystego z 3% na 1%, poczynając od dnia 1 stycznia 2013 r. We wniosku powołała się na spełnienie przesłanek z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w postaci zmiany stałego sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

(dowód: wniosek o ustalenie z dnia 28 marca 2013 r., k. 6-19)

Orzeczeniem z dnia 23 kwietnia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. oddaliło wniosek strony powodowej.

(dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 23 kwietnia 2013 r., k. 4-5)

W dniu 26 lipca 2013 r. strona powodowa wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W., podnosząc, że spełnia przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wskazane w art. 73 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

(dowód: sprzeciw strony powodowej z dnia 26 lipca 2013 r., k. 23-28)

Decyzją nr (...) z dnia 2 lipca 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. udzielił pozwolenia na użytkowanie zamierzenia budowlanego w postaci kompleksu hotelowo – usługowo – apartamentowego z garażami podziemnymi oraz z przyłączem wodociągowym, cieplnym i kanalizacji ogólnospławnej przy ul. (...) z zakresie etapu II obejmującego część hotelową wraz z zatoką autobusową oraz etapu I obejmującego windy (...), (...) (...) i (...) oraz klatkę schodową (...) przy ul. (...) we W., zrealizowanych na podstawie decyzji Prezydenta W. o pozwoleniu na budową nr (...) z dnia 27 października 2005 r. ze zmianami. Powyższe pozwolenie zostało udzielone przed wykonaniem części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, polegających na montażu stolarki drzwiowej wewnętrznej, wykonania białego montażu sanitarnego, warstw wykończeniowych posadzek, sufitów podwieszonych w części lokali na poziomie +1, w terminem ich wykonania do dnia 30 czerwca 2014 r. Powyższa decyzja jest ostateczna.

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 2 lipca 2013 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta W., k. 36-37; zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. z dnia 18 lipca 2013 r., k. 38)

Lokale mieszkalne w budynku wybudowanym przez stronę powodową na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stanowią 74,12% całkowitej powierzchni budynku.

(okoliczność bezsporna)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zakres kognicji Sądu w niniejszym postępowaniu wynika z art. 189 k.p.c. w zw. z art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., poz. 651 z późniejszymi zmianami). W myśl powołanego przepisu jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.

W niniejszej sprawie sporny między stronami pozostawał fakt trwałej zmiany sposobu korzystania przez stronę powodową z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkownie wieczyste, położonej we W. przy ul. (...), która spowodowała zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, na cel mieszkaniowy. Sporna pozostawała także zasadność zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ze stawki 3% na stawkę 1% (art. 72 ust. 3 pkt 4 ugn). Sporna pozostawała także dopuszczalność wystąpienia z wnioskiem będącym przedmiotem niniejszego postępowania jedynie przez jednego ze współużytkowników wieczystych.

Ustawodawca nie definiuje użytego w art. 73 ugn określenia „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości”. W ust. 2 tego przepisu podkreśla jednak wyraźnie, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości uzasadniająca zmianę stawki opłat za jej wieczyste użytkowanie musi mieć charakter trwały. W ocenie Sądu, przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej, którą zobowiązany jest płacić użytkownik wieczysty, decydujące znacznie ma zachowania samego użytkownika wieczystego. Decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, czy pozwoleniu na użytkowanie budynku mogą być tylko jednym z elementów, które ułatwiają tę ocenę. Nie można bowiem wykluczyć, że już po uzyskaniu pozwolenia na budowę użytkownik odstąpi od zamiaru zakończenia tej budowy, a nawet po uzyskaniu decyzji o zezwoleniu na użytkowanie zmieni przeznaczenie budynku, co może mieć zasadnicze znaczenie dla oceny trwałości sposobu korzystania z nieruchomości.

W niniejszej sprawie powodowa spółka już w 22011 r. występując z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę wydanego decyzją Prezydenta W. nr (...) z 27 października 2005 r. wyraźnie określiła, w jakim celu chce wykorzystywać nabywaną nieruchomość. Jak bowiem wynika z decyzji nr (...) Prezydenta W. z dnia 10 stycznia 2012 r. strona powodowa zamierzała – w miejsce dotychczasowego inwestora (...) sp. z o.o. w W. – prowadzić inwestycję obejmującą budowę kompleksu hotelowo – usługowo – apartamentowego z garażem podziemnym oraz z przyłączem wodociągowym, cieplnym i kanalizacji ogólnospławnej przy ul. (...) – (...) we W. oraz przebudowę ul. (...). Nie ulega wątpliwości, że przedmiot powyższej inwestycji odbiegał od celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W umowie użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1999 r. użytkownik wieczysty zobowiązał się bowiem do wybudowania na spornej nieruchomości hotelu pięciogwiazdkowego z parkingiem podziemnym, co pozostawało w zgodzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta przeznaczona była pod ośrodki i ciągi handlowo – usługowe (funkcja preferowana: zespół hotelowy z parkingiem). Z powyższego wynika, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiła już w dacie uzyskania pozwolenia na budowę przez pierwszego inwestora Z. W., który decyzją nr (...) Prezydenta W. z dnia 27 października 2005 r. uzyskał zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę tego samego kompleksu hotelowo – usługowo – apartamentowego z garażami podziemnymi, który był następnie kontynuowany (po wprowadzeniu pewnych zmian) przez stronę powodową. O tym, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości miała charakter trwały świadczył przy tym fakt prowadzenia spornej inwestycji od 2005 r. do 2013 r. oraz uzyskania w 2013 r. ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Sąd przychyla się do stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z 6 listopada 2009 r. o sygnaturze I CSK 109/09 (por. także wyrok Sądu Najwyższego z 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11), że decyzja o warunkach zabudowy, a nawet decyzja o pozwoleniu na budowę nie gwarantują same przez się tego, że na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zostanie wzniesiony budynek, który będzie wykorzystywany przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Jeżeli jednak tak jak w niniejszej sprawie zgodnie z tymi decyzjami zostaje, bez zbędnej zwłoki, wzniesiony budynek większości o funkcji mieszkalnej, to trwała zmiana przeznaczenia gruntu nastąpiła w istocie już w momencie rozpoczęcia prac związanych z wnoszeniem takiego budynku. Wniosek taki jest tym bardziej uzasadniony, że w chwili orzekania o trwałości zmiany przeznaczenia gruntu jest oczywiste, że żadna z ustawowych przesłanek, która mogłaby uzasadniać utratę mocy decyzji o pozwoleniu na budowę, nie zaszła. Co więcej została już wydana również decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Ta ostatnia decyzja nie jest więc, w stanie faktycznym niniejszej sprawy, stwierdzeniem, że zmiana przeznaczenia gruntu dopiero nastąpiła, lecz potwierdza jednoznacznie, że zostało zakończone wznoszenia budynku mieszkalnego, co miało decydujące znacznie dla oceny tego, w jakim celu jest wykorzystywany grunt oddany w użytkowanie wieczyste. Jeżeli bowiem użytkownik wieczysty przystępuje do budowy budynku w przeważającej części mieszkalnego to w sposób trwały i dający się jednoznacznie stwierdzić manifestuje swoją wole wykorzystywania gruntu między innymi na cele mieszkaniowe. Tylko wobec tego, gdyby w trakcie realizacji takiej budowy wystąpiły okoliczności, które uzasadniają cofniecie pozwolenia na budowę, należałoby rozważyć, czy pomimo rozpoczęcia budowy budynku mieszkalnego, trwała zmiana korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego jednak nie nastąpiła.

Z powyższych względów Sąd uznał, że w niniejszej sprawie trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu istniała już w dniu 1 stycznia 2013 r. Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ugn chodzi o wykorzystywanie gruntu. Rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego powoduje zaś, że zasadnie można przyjąć, iż od tej chwili grunt jest już wykorzystywana na cel mieszkaniowe. Gdyby budowa został przerwana lub tak przeprowadzona, że wzniesiony budynek nie mógłby być wykorzystywany na cele mieszkalne, właściciel gruntu może zasadnie twierdzić, że grunt nie jest jednak wykorzystywany przez użytkownika wieczystego na cele mieszkaniowe, a w związku z tym nie przysługuje mu obniżona opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi. Strona powodowa kontynuowała bowiem budowę budynku mieszkalnego, a z przedstawionych decyzji administracyjnych wynika, że budowa ta przebiegała bez zbędnych przerw i budynek nadaje się do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Powództwo nie zasługiwało jednak na uwzględnienie z uwagi na niedopuszczalny zdaniem Sądu zakres zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Występując o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości strona powodowa ograniczyła bowiem żądanie do swojego udziału w nieruchomości w wysokości (...). Uwzględnienie powyższego wniosku skutkowałoby tym, że dla jednej nieruchomości gruntowej ustalone byłyby różne stawki procentowe opłaty rocznej dla różnych współużytkowników wieczystych. Z takim stanowiskiem nie sposób się zgodzić.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2004 r. (III CZP 103/03, OSNC z 2005 r., Nr 5, poz. 76) przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość gruntowa (art. 27 ugn oraz art. 232 k.c.). Przez nieruchomość gruntową rozumie się grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 ugn. oraz art. 46 § 1 k.c.). Z powyższego wynika, że współużytkowanie wieczyste powstałe w następstwie przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu podmiotowi, np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za przedmiot nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale. Przepisy kodeksu cywilnego (art. 232-243) i ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących współużytkowania wieczystego w częściach ułamkowych. Ze względu na naturę prawną użytkowania wieczystego, zbliżoną raczej do prawa własności (współwłasności) niż do praw rzeczowych ograniczonych, zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze przyjęto, że w wypadkach, w których określone kwestie nie są unormowane w art. 232-243 k.c., w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, należy – przez analogię – stosować przepisy normujące prawo własności (np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 95/69, OSNCP 1970, nr 10, poz. 125, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197).

W związku z tym w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział we współużytkowaniu wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art. 207 k.c., co oznacza, że współużytkowników wieczystych będzie obciążał obowiązek uiszczenia opłaty rocznej w części odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu. W praktyce, stosownie do powyższego rozwiązania, ustalona opłata roczna należna od nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dzielona będzie na poszczególnych współużytkowników stosownie do wielkości ich udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Czym innym natomiast pozostaje określenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, zależnej od celu określonego w art. 72 ust. 3 u.g.n., na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W niniejszej sprawie strona powodowa jest tylko współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej z uwagi na wyodrębnienie w tej nieruchomości lokali użytkowych. Gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3 i art. 72 ust. 1 i 2 ugn wskazuje na to, że pojęcia „sposobu korzystania” z nieruchomości oraz „celu”, na który została przeznaczona, dotyczą „nieruchomości gruntowej” oddanej w użytkowanie wieczyste, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy, a nie odnoszą się do wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, będącej przedmiotem własności innej osoby. Tym bardziej nie dotyczą też „udziału” we współużytkowaniu wieczystym.

Zdaniem Sądu powyższe stanowisko zachowało aktualność także po zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez dodanie art. 73 ust. 2a. Zgodnie z powołanym przepisem przepisy ust. 1 i 2 art. 73 ustawy stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w dwóch przypadkach, tj. ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub zmiany sposobu korzystania z lokalu. Powołana regulacja została wprowadzone niejako w odpowiedzi na dostrzeżone w judykaturze wątpliwości co do zasadności utrzymywania jednej stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w sytuacji istnienia w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej lokali będących przedmiotem odrębnego prawa własności o różnym przeznaczeniu. Wprowadzony przepis miał zapobiegać stosowaniu dla lokali użytkowych stawki takiej, jak dla lokali mieszkalnych, a efekt jego zastosowania jest taki, że w odniesieniu do różnych udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu można stosować różne stawki opłaty rocznej. W ocenie Sądu taka sytuacja stanowi jednak wyjątek od reguły, zgodnie z którą dla jednego przedmiotu użytkowania wieczystego (nieruchomości gruntowej) należy stosować jedną stawkę procentową opłaty rocznej, stosownie do celu (lub celu podstawowego), na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Skoro tak, to przepis art. 73 ust. 2a należy wykładać w sposób ścisły uznając, że różne stawki procentowe opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste mogą mieć miejsce jedynie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub zmiany sposobu korzystania z lokalu i jedynie wówczas, gdy zmiana stawki dotyczy tego udziału we współużytkowaniu wieczystym, który jest związany z odrębną własnością lokalu. Tylko w takim bowiem wypadku można ustalić odrębne przeznaczenie danej części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, wynikające z tego, że stanowi ona odrębny przedmiot własności (własności lokalowej). Mając powyższe na uwadze należało uznać, że zmiana stawki procentowej udziału we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej, niezwiązanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu, nie jest dopuszczalna. Zmiany takiej nie przewidują bowiem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadto pozostaje ona sprzeczna niejako z naturą stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Odmienne wnioski w powyższym zakresie musiałyby bowiem opierać się na założeniu, że możliwa jest zmiana sposobu korzystania z udziału w nieruchomości, co wydaje się wykluczone.

Z tych względów wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, który dotyczył wyłącznie udziału w użytkowaniu wieczystym niezwiązanego z odrębną własnością lokalu, nie mógł być uznany za dopuszczalny, a tym samym zasługujący na uwzględnienie.

Odrębną kwestią pozostaje przy tym to, czy strona powodowa mogłaby samodzielnie wystąpić o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego całej nieruchomości, w szczególności czy czynność ta przekraczałaby zakres zwykłego zarządu (art. 201 k.c.). W niniejszej sprawie zagadnienie to nie jest jednak istotne z uwagi na zakres żądania zakreślony przez stronę powodową.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanego przepisu, orzeczono jak w sentencji.

Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II sentencji wyroku zapadło w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu uregulowaną w przepisie art. 98 k.p.c. Na należne stronie pozwanej jako wygrywającej proces koszty postępowania Sąd zaliczył koszty zastępstwa procesowego stanowiące wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3600,00 zł (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).