Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2012 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Aleksandra Marszałek
Sędziowie:	SSA Elżbieta Lipińska (spr.) SSA Janusz Kaspryszyn
Protokolant:	Małgorzata Kurek

po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2012 r. we Wrocławiu na rozprawie

sprawy z powództwa J. B.

przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziałowi Terenowemu we W.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze

z dnia 5 marca 2012 r. sygn. akt I C 1663/09

1.  oddala obie apelacje;

2.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

3.  nie obciąża powoda obowiązkiem uiszczenia brakującej opłaty od apelacji na rzecz Skarbu Państwa.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 5 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda 48.465,38 zł z ustawowymi odsetkami od 23 lutego 2010 r., a dalej idące powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd ten ustalił następujący stan faktyczny:

W ogłoszeniu o przetargu z dnia 15 stycznia 2002 r. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, Oddział Terenowy we W., Sekcja Terenowa w J. podała, że przedmiotem przetargu będą przeznaczone do dzierżawy nieruchomości w obrębie P. w granicach działki nr (...); G. w granicach działki nr (...), Ż. w granicach działek nr (...), o łącznej powierzchni 84,5826 ha, w tym sad nr 2 o pow. 24,50 ha, w którym znajdują się drzewa owocowe w ilości sztuk 7.806. Jednocześnie określono, że obowiązkiem dzierżawcy będzie wykarczowanie drzew owocowych znajdujących się w tym sadzie, połączone z możliwością zwolnienia z uiszczania czynszu dzierżawnego w wysokości 81,74 dt pszenicy na okres 3 lat. Natomiast grunty w obrębie P. i G. o powierzchni 36,08 ha określono jako odłogowe i przewidziano możliwość zwolnienia z opłaty czynszowej w wysokości 49,70 dt pszenicy przez okres jednego roku pod warunkiem doprowadzenia gruntów do kultury rolnej.

Umową dzierżawy z dnia 1 lutego 2002 r. nr (...) ta sama Agencja wydzierżawiła powodowi nieruchomość rolną zabudowaną położoną w gminie Z., w obrębie geodezyjnym P. w granicach działki nr (...) G., działki nr (...), Ż. w granicach działek nr (...), o łącznej powierzchni 84,5826 ha, z której sad stanowił 84,4706 ha, a teren zabudowany - pow. 0,1120 ha. Czas trwania umowy został określony od dnia 1 lutego 2002 r. do dnia 15 stycznia 2005 r., z zastrzeżeniem umożliwiającym przedłużenie czasu trwania umowy na dalsze lata. W § 9 umowy strony określiły, że dzierżawca może ponosić nakłady inwestycyjne powiększające wartość przedmiotu dzierżawy po uzyskaniu pisemnej zgody wydzierżawiającego i uzgodnieniu sposobu rozliczeń. Dodatkowo w § 17 pkt 4 umowy przewidziano, że jeśli dzierżawca nie wyda przedmiotu dzierżawy w terminie jednego miesiąca od wezwania do wydania nieruchomości, wydzierżawiający naliczy opłatę z tytułu korzystania z nieruchomości w wysokości dotychczasowej wysokości czynszu dzierżawnego wraz z karą umowną w wysokości 25 % opłaty.

Jednocześnie strony określiły sposób wyliczenia czynszu, wskazując jako podstawę iloraz jednego drzewa owocowego i stawki 0,5315 kg pszenicy. W obrębie Ż. w sadzie nr 1 określono łączną ilość drzew powyżej 15 lat na 7.806 sztuk, w tym 5.250 jabłoni, 670 czereśni i 1.886 śliw.

W dokumencie określającym zakres prac warunkujących zwolnienie z czynszu dzierżawnego na okres od dnia 1 lutego 2002 r. do dnia 15 stycznia 2005 r., stanowiącym załącznik do umowy dzierżawy z dnia 1 lutego 2002 r., zawarto wykaz czynności, w tym karczowanie sadu nr 2 o pow. 24,50 ha.

Protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 1 lutego 2002 r. AWRSP przekazała powodowi nieruchomości rolne położone w obrębie G., P., Ż., w gminie Z. o pow. 84,5826 ha. W Ż. przekazane zostały grunty o łącznej pow. 23.4383 ha, tj. działki gruntu nr (...) o pow. 0,7094 ha, nr 517/4 o pow. 23,1071 ha, nr 518/2 o pow. 1,2478 ha, nr (...) o pow. 23,4383 ha.

Bezspornym było, że umową nieodpłatnego przekazania nieruchomości z dnia 5 marca 2002 r. (Rep. (...)) Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa zbyła na rzecz Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad działki nr (...) o łącznej pow. 9,3074 ha.

Powód za pomocą zatrudnionych pracowników wykarczował 5.250 sztuk jabłoni znajdujących się w sadzie nr 2 obejmującym działki gruntu nr (...), w obrębie Ż.. Przed ani w czasie karczowania drzew nie został poinformowany o przekazaniu części gruntów obejmujących sad nr 2 pod budowę autostrady ani o zaprzestaniu prowadzenia prac rolnych na tym terenie.

Aneksem z dnia 7 lutego 2005 r. nr (...) do umowy dzierżawy z dnia 1 lutego 2002r. nr (...) przedmiotowa umowa została przedłużona do dnia 30 września 2005 r.

Porozumieniem z dnia 4 grudnia 2006 r. strony dokonały rozliczenia nakładów poniesionych przez powoda na wykarczowanie pozostałych karp drzew owocowych na działkach gruntu o pow. 36,08 ha położonych w obrębie P. w granicach działki (...) i w obrębie G. w granicach działki nr (...) w ten sposób, że ustaliły wartość prac powoda na kwotę 162.565,05 zł powiększoną o podatek VAT wg stawki 3% - w kwocie 4.876,95 zł i dokonały potrącenia z wymagalną wierzytelnością Agencji wobec powoda.

Porozumieniem z dnia 26 sierpnia 2008 r. zawartym między stronami określono warunki zwrotu wydzierżawionych przez powoda nieruchomości. Stwierdzono również, że protokół zdawczo-odbiorczy z 1 lutego 2002 r. obejmował między innymi nasadzenia sadownicze o pow. ok. 24 ha w ilości ogółem 7.806 drzew owocowych w wieku powyżej 15 lat, w tym jabłoni 5.250 sztuk. Dzierżawca w okresie dzierżawy faktycznie władał całym terenem sadu oraz czerpał z niego korzyści finansowe, a stan ten uległ zmianie dopiero po wygaśnięciu umowy w 2007 r. w związku z realizacją inwestycji budowy autostrady. W § 2 pkt 2 strony wskazały, że wykarczowane zostało 100% sadu, tj. 5.250 drzew jabłoni.

Z kolei w § 2 pkt 3 lit. e powód stwierdził, że w związku z koniecznością zwrotu przedmiotu użytkowania na podstawie art. 676 k.c. żąda zwrotu wartości rynkowej nakładów finansowych przeznaczonych na wykarczowanie sadów w odniesieniu do gruntów objętych wcześniejszą umową dzierżawy, agencja uznała zaś zasadność roszczenia powoda w tym zakresie. Powód wyraził zgodę na pokrycie kwoty 3.660 zł brutto z tytułu kosztów wyceny wartości rynkowej nakładów na karczowanie sadów przez rzeczoznawcę majątkowego D. G., któremu Agencja zleci sporządzenie wyceny. Strony określiły również, że przekazane w dzierżawę sady jabłkowe obejmowały nasadzenia jabłoni w ilości 5.250 drzew. Jednocześnie wskazując, że część gruntów została przekazana w dniu 5.03.2002 r. Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad, strony przyjęły, że wycena wartości rynkowej nakładów na karczowanie sadu jabłkowego dotyczyć będzie 3.960 szt. jabłoni zlokalizowanych na powierzchni ok. 14,30 ha. Powód, stwierdził, że nie wnosi zastrzeżeń do tych ustaleń. Agencja nie uznała roszczeń dzierżawcy tylko co do wykarczowanych śliw (670 sztuk) i czereśni (1.886 sztuk).

Powód wyraził zgodę na potrącenie przez Agencję z kwoty odpowiadającej wartości rynkowej nakładów na karczowanie sadów wartości rynkowej pozyskanego z karczowania drewna opałowego oraz wartości odpowiadającej zastosowanemu przez Agencję zwolnieniu dzierżawcy z zapłaty czynszu dzierżawnego w kwocie 14.259,50 zł.

Strony zgodnie oświadczyły, że Agencja posiada według stanu na dzień 30.06.2008 r. sporną i wymagalną wierzytelność przysługującą jej wobec powoda do łącznej kwoty 191.209,73 zł, m.in. z tytułu umowy nr (...) z dnia 1.02.2002 r.: należność główna – 1.068,48 zł, odsetki ustawowe za opóźnienie – 81,80 zł; a także wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości objętej uprzednio umową nr (...) z dnia 1.02.2002 r.: należność główna w – 27.508,45 zł, odsetki ustawowe za opóźnienie – 1.787,73 zł.

W § 4 pkt 3 strony określiły ostatecznego termin wydania przedmiotu użytkowania na dzień 14 listopada 2008 r.

Bezspornie rzeczoznawca majątkowy D. G. sporządził wycenę wartości rynkowej nakładów na karczowanie sadów przez powoda, której koszt wykonania wyniósł 3.660 zł brutto. Poza sporem pozostawała także wysokość wierzytelności przysługujących stronie pozwanej względem powoda z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w kwocie 4.615,12 zł oraz z tytułu zwrotu kwoty zwolnienia z czynszu dzierżawnego w kwocie 14.259,50 zł.

W oparciu o opinię biegłego z zakresu szacowania nieruchomości Sąd Okręgowy ustalił, że wartość rynkowa 1 ha nieruchomości rolnej niezabudowanej przy niskiej kulturze rolnej wynosiła 11.929,90 zł. Zaokrąglona wartość rynkowa nieruchomości rolnych niezabudowanych, objętych działkami gruntu nr (...), obręb Ż., o powierzchni 24,50 ha, w stanie pierwotnym wynosiła 292.000 zł. Natomiast wartość rynkowa 1 ha nieruchomości rolnej niezabudowanej przy bardzo dobrej kulturze rolnej wynosiła 14.844,54 zł. Odpowiednio zaokrąglona wartość rynkowa nieruchomości rolnych niezabudowanych objętych działkami gruntu nr (...), obręb Ż., o powierzchni 24,50 ha, w stanie ulepszonym wynosiła 363.000 zł. Wartość nakładów poniesionych przez powoda, obliczona jako różnica wartości po ulepszeniu i przed ulepszeniem, wynosiła 71.000 zł; uwzględniała ona przy tym wartość prac przywracających nieruchomości pełną kulturę rolną. Wartość drewna opałowego w ilości 5.250 sztuk na obszarze 24,5 ha po zaokrągleniu wynosiła 46.000 zł. Wartość karczowania pni po zaokrągleniu wynosiła zaś 52.000 zł.

Przy takich ustaleniach Sąd Okręgowy uznał, że słusznie zwracał uwagę powód, iż zawierając umowę został zobowiązany do wykarczowania drzew owocowych znajdujących się w sadzie nr 2, w zamian za co był uprawniony do zwolnienia z uiszczania czynszu dzierżawnego. Powyższe postanowienia znajdują nadto uzasadnienie w treści art. 40 ustawy z dnia 19 października 1991 r., który przewidywał możliwość zwolnienia dzierżawcy z opłat czynszowych na warunkach określonych w umowie w okresie od jednego do pięciu lat przy zaistnieniu odpowiednich okoliczności. Zgodnym zamiarem stron i celem umowy sprzedaży (art. 65 § 2 k.c.) – co potwierdza nie tylko przesłuchanie powoda, ale także ogłoszenie o przetargu z dnia 15 stycznia 2002 r. oraz załączniki do umowy z dnia 1 lutego 2002 r. – było bowiem przywrócenie kultury rolnej wydzierżawionych gruntów. Ogłoszenie o przetargu wprost zaś przewidywało nakaz wykarczowania przez dzierżawcę sadu nr 2 o pow. 24,50 ha. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, poprzedniczka prawna Agencji Nieruchomości Rolnych – strony pozwanej, nie skorzystała z możliwości odwołania przetargu czy z możliwości odstąpienia od zawarcia umowy. Z kolei regulacje zawarte w ogłoszeniu o przetargu nie przewidywały możliwości zmiany treści ogłoszenia o przetargu, możliwości takiej nie przewidywało również rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty, stawek szacunkowych gruntów oraz trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę (Dz. U. 1999 Nr 90 poz. 1013), stanowiące podstawę prawną przeprowadzenia przetargu. Zdaniem Sądu I instancji ratio legis przewidzianej przez ustawodawcę regulacji prawnej dotyczącej przeprowadzania przetargów na dzierżawę nakazuje przyjąć związanie organizatora przetargu, a także oferentów, postanowieniami ogłoszenia oraz warunkami przetargu. Organizatora przetargu postanowienia te winny wiązać przy tym już od chwili udostępnienia warunków przetargu, pod warunkiem jednak, że nie doszło do późniejszego odwołania przetargu. Mimo braku istnienia w ówczesnym porządku prawnym odpowiednika art. 70 ¹ § 3 k.c., który wszedł w życie z dniem 23 września 2003 r., podobnie jak w obecnym systemie ustawowym istniało związanie stron treścią ogłoszenia o przetargu. Strona pozwana była zatem związana treścią tego ogłoszenia w zakresie, w którym nałożyła na powoda jako dzierżawcę obowiązek wykarczowania sadu nr 2 o pow. 24,50 ha. Dodatkowo, choć brak jest odpowiednich regulacji w samej umowie dzierżawy stron z dnia 1 lutego 2002 r., to jednak załączniki do tejże zawierają już odpowiednie postanowienia, których nie można na etapie wykładni oświadczeń woli stron pomijać. I tak w załączniku do umowy z dnia 1 lutego 2002 r. zawierającym wykaz robót przewidziano wykarczowanie sadu nr 2 o pow. 24,50 ha. W ocenie Sądu nieumieszczenie w treści umowy z dnia 1 lutego 2002 r. postanowienia dotyczącego obowiązku wykarczowania określonych terenów przez powoda było zwykłym pominięciem, cechującym się niedbalstwem, a nie zamierzonym przez strony umyślnym działaniem. W konsekwencji okoliczności poprzedzające zawarcie spornej umowy (oferta przetargowa) i towarzyszące jej podpisaniu nakazują stwierdzić wg Sądu I instancji, że powód był zobowiązany do usunięcia drzew w obrębie sadu nr 2 o pow. 24,50 ha. Nawet gdyby jednak stron nie łączyła umowa dzierżawy nieruchomości dotyczącej sadu nr 2, powód jako korzystający z nieruchomości bez tytułu prawnego mógłby wywodzić swoje roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia.

Powód niewątpliwie przeprowadził odpowiednie prace w zakresie wykarczowana drzew owocowych jabłoni znajdujących się w sadzie nr 2 w ilości wyżej wskazanej. W opinii Sądu Okręgowego wiarygodne były zeznania świadków H. P., H. W., F. K., S. S., J. C., J. R., J. K. i J. M. oraz przesłuchanie powoda w części, w której relacjonowali oni zakres przeprowadzonych przez powoda prac. Powyższe znajduje również potwierdzenie w porozumieniu stron z dnia 26 sierpnia 2008 r., gdzie w § 2 pkt 2 strony umowy potwierdziły fakt wykarczowania sadu w całości.

Co do nakładów poczynionych przez powoda na przedmiot dzierżawy Sąd I instancji stwierdził, że wykonanie przez niego robót na dzierżawionej od strony pozwanej nieruchomości prowadziło do ulepszenia przedmiotu umowy, poprawiało bowiem kulturę rolną nieruchomości. Do zwrotu gruntów Agencji doszło w ostateczności w listopadzie 2008 r. Charakter dokonanych ulepszeń pozwalał wydzierżawiającej na dokonanie wyboru formy rozliczenia, tj. dzierżawca mógł zatrzymać wartość drzewa opałowego. W pozostałym zakresie, zgodnie z porozumieniem z dnia 26 sierpnia 2008 r., na podstawie art. 676 k.c. strony winny były rozliczyć wartości nakładów poniesionych przez powoda. Nie można, zdaniem Sądu I, jak chce tego strona pozwana, ograniczać rozliczenia nakładów jedynie do wartości nakładów poniesionych na karczowanie sadu jabłkowego do powierzchni ok. 14,30 ha i ilości drzew 3.960 szt. jabłoni. Powód zgłaszał bowiem roszczenie co do całości poniesionych przez siebie nakładów, a ograniczanie zwrotu kosztów ulepszeń o część gruntów przekazanych przez wydzierżawiającego innemu podmiotowi, o czym nie został poinformowany dzierżawca, nie znajduje realnej podstawy w treści umowy stron. Porozumienie stron w powyższym zakresie określało zdaniem Sądu jedynie bezsporne roszczenie dzierżawcy względem wydzierżawiającego. Oświadczenie powoda w części, w której stwierdził, że nie wnosi zastrzeżeń do tych ustaleń, nie miało zaś charakteru zwolnienia z długu (art. 508 k.c.). Jednocześnie dokonując mocą porozumienia z dnia 26 sierpnia 2008 r. cofnięcia zastosowanego wcześniej przez Agencję zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu dzierżawnego strony ustaliły, że cofnięcie będzie obejmowało całą wartość udzielonego zwolnienia w łącznej kwocie 14.259,50 zł. Cofnięcie dotyczyło więc nie tylko opłaty czynszowej od gruntu o pow. 36,08 ha, ale także czynszu uiszczanego od gruntu obejmującego sad o pow. 24,50 ha w wysokości równowartości 81,74 dt pszenicy rocznie przez okres 3 lat. Takie uregulowanie prowadziłoby jednak do nierównego traktowania stron umowy, ponieważ dzierżawca został pozbawiony zwolnienia w pełnym zakresie, natomiast wynagrodzenie z tytułu poniesionych nakładów przysługiwałoby mu od wydzierżawiającego tylko częściowo.

Obliczając wartość nakładów poczynionych przez powoda na przedmiot dzierżawy Sąd I zauważył, że strony wskazując na wartość rynkową nakładów finansowych przeznaczonych na wykarczowanie sadów jednocześnie odwoływały się do treści art. 676 k.c. To właśnie regulacja ustawowa, jako odpowiadająca wzrostowi wartości rzeczy, na którą zostały poczynione nakłady, oceniane z chwili zwrotu rzeczy, winna jego zdaniem znaleźć zastosowanie do określenia wartości nakładów ulepszających na dzierżawionej przez powoda nieruchomości. Wartości tych ulepszeń nie można natomiast utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie.

Podstawę ustalenia wartości nakładów stanowiła opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości A. S. (1) wraz z opinią uzupełniającą. Mając na względzie faktyczny obszar wykarczowanego przez powoda sadu oraz umowę stron, która obligowała dzierżawcę do wykarczowania sadu nr 2, Sąd określając wartość nakładów oparł się w szczególności na pkt II opinii uzupełniającej biegłego sądowego. Ustalona przez Sąd Okręgowy wartość poczynionych przez powoda nakładów na nieruchomości objęte działkami gruntu nr (...), obręb Ż., o powierzchni 24,50 ha, w granicach w których powód wykarczował 5.250 drzew jabłoni, obejmowała również prace konieczne, w tym prace techniczne, dla doprowadzenia gruntów do pełnej kultury rolnej. Zmiana kultury rolnej gruntu była zarazem jedyną wartością, jaka uległa zmianie w okresie korzystania przez powoda z nieruchomości. Nie uległy bowiem zmianie lokalizacja, wielkość i zdolność produkcyjna gleby. Ustalając zaś wartość rynkową pozyskanego z karczowania drewna Sąd przyjął cenę drewna z roku 2008, stosunek zaś gałęzi do pni w wysokości 45 %. W konsekwencji kwota z tego tytułu wynosiła 46.000 zł. Strona pozwana określiła jednak swoją wierzytelność wobec powoda z tego tytułu na kwotę 28.600,46 zł, nie dokonując w tym zakresie żadnej modyfikacji. Sąd nie był zatem uprawniony do orzekania ponad zgłoszoną do potrącenia wysokość wierzytelności przysługującej stronie pozwanej. Kwota wynikająca z wartości rynkowej pozyskanego z karczowania drewna została uwzględniona przy określeniu wartości poniesionych przez dzierżawcę nakładów na nieruchomość. Sąd nie uwzględnił natomiast wydatków wyliczonych przez samego powoda na doprowadzenie do pełnej kultury rolnej gleby, na których oparła się biegła B. J. (1). Takie bowiem określenie poczynionych nakładów było niezgodne z treścią umowy stron oraz z treścią art. 676 k.c.

Opinia biegłego S. zasługuje zdaniem Sądu I instancji w pełni na wiarę, albowiem całkowita bezstronność, obiektywizm oraz profesjonalizm, cechujące opinię, bezsprzecznie wskazują zdaniem Sądu na racje w niej przedstawione. Biegły wyczerpująco odpowiedział na wszystkie zadane mu w zleceniu pytania i ustosunkował się w opinii uzupełniającej do zarzutów podniesionych przez strony. Przede wszystkim zaznaczył, że określenie wartości nakładów obejmowało również prace na rzecz przywrócenia pełnej kultury rolnej gleby. Odniósł się też w sposób jasny i kompleksowy do kwestii określenia wartości wykarczowanego drzewa. Biegły dysponował niezbędnymi dokumentami, przeprowadził również oględziny nieruchomości, co pozwoliło na wydanie przez niego kompleksowej opinii. Sąd Okręgowy nie znalazł więc żadnych podstaw uzasadniających podważenie jej wiarygodności i pozwalających na zakwestionowanie jej walorów dowodowych. Sam fakt, że biegły wykonywał wcześniej na zlecenie strony pozwanej wyceny wartości nieruchomości, nie jest w przekonaniu Sądu Okręgowego samodzielną przesłanką podważającą wiarygodność biegłego.

W ostateczności wartość nakładów, jakie powód poczynił w zakresie sadu nr 2, przywracając nieruchomości pełną kulturę rolną, wynosiła wg Sądu I instancji 71.000 zł.

Oceniając zarzut potrącenia wierzytelności strony pozwanej względem powoda, Sąd Okręgowy stwierdził, że warunki z art. 498 § 1 kc zostały spełnione zarówno w przypadku wierzytelności powoda, jak i wierzytelności strony pozwanej, co umożliwiło dokonanie potrącenia. W niniejszej sprawie bowiem istnienie poszczególnych wierzytelności, ich wysokość oraz wola strony pozwanej potrącenia w celu wzajemnego umorzenia skonkretyzowanych wierzytelności pozostawały między stronami bezsporne. Powód zarówno podczas przesłuchania, jak i w zawartym między stronami porozumieniu z dnia 26 sierpnia 2008 r., przyznał okoliczności faktyczne potwierdzające zasadność zgłoszonego oświadczenia o potrąceniu. W rezultacie pozwanej Agencji przysługiwały wobec powoda wierzytelności w kwocie 51.135,08 zł, w tym z tytułu dokonanej wyceny nakładów kwota 3.660 zł, wartości rynkowej pozyskanego z karczowania drewna kwota 28.600,46 zł, zwrotu kwoty zwolnienia z czynszu dzierżawnego kwota 14.259,50 zł i części wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości kwota 4.615,12 zł. Należy jednak zaznaczyć, że wierzytelność strony pozwanej wobec powoda z tytułu wartości rynkowej pozyskanego z karczowania drewna została przez biegłego sądowego uwzględniona już w toku ustalania wartości nakładów poczynionych przez powoda na przedmiot dzierżawy, a zatem nie mogła być odliczana po raz drugi. Wartość wierzytelności nadających się do potrącenia, po odliczeniu kwoty z tytułu wartości rynkowej pozyskanego z karczowania drewna w kwocie 28.600,46 zł, wynosiła zatem 22.534,62 zł.

Oświadczenie o potrąceniu nie zostało złożone przed procesem, zostało jednak złożone w jego toku, wskutek czego wzajemne wierzytelności pieniężne stron, zgodnie z art. 498 § 2 k.c., uległy umorzeniu do wysokości wierzytelności niższej, a więc do kwoty 48.465,38 zł. i taką też kwotę Sąd I instancji zasądził.

Od wyroku tego apelację wniosły obie strony.

Powód, wskazując, iż zaskarża wyrok w całości, w istocie zaskarżył go w części oddalającej powództwo, zarzucając:

I.  naruszenie prawa materialnego w postaci art. 676 k.c. poprzez przyjęcie, iż podstawą materialnoprawną rozliczeń stron powinna być tylko umowa dzierżawy, podczas gdy umowa stron z dnia 1.02.2002 r. jest umową mieszaną, zawierającą elementy umowy dzierżawy oraz elementy umowy o dzieło, co oznacza, iż podstawą materialnoprawną rozliczeń stron powinny być również przepisy umowy o dzieło, tj. normy art. 627 k.c. i n. k.c. w zw. z art. 471 k.c.;

II.  naruszenie przepisów postępowania cywilnego w postaci art. 233 k.p.c. w zw. z art. 285 i 286 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nieprawidłowe i dowolne zastosowanie ww. przepisów, albowiem:

- oparto orzeczenie co do należności za wykarczowanie sadu nr 2 i doprowadzenie gruntu do wysokiej kultury rolnej na opinii biegłego A. S., która była wadliwa i nie odpowiadała wymogom procedury oraz celom przedmiotu postępowania,

- zaniechano ustalenia rzeczywistych nakładów powoda na przedmiotową nieruchomość pozwanego, co pozbawiło powoda zwrotu kosztów, które poniósł na grunt pozwanego, pomimo że ustalenia takiego dokonała B. J.,

- ograniczono podstawy materialnoprawne roszczenia powoda do art. 676 k.c., podczas gdy należało również zastosować normy art. 627 i n. k.c., przy uwzględnieniu regulacji art. 471 k.c.,

-sprzeczność istotnych ustaleń Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, polegającą w szczególności na:

-przyjęciu, iż wartość nakładów poniesionych przez powoda na grunt pozwanego wynosiła 71.000,-zł, podczas gdy rzeczywista wartość ww. prac wynosiła co najmniej 297.662,-zł,

-ustaleniu, iż wartość rynkowa nakładów finansowych przeznaczonych przez powoda na wykarczowanie sadów nie może utożsamiać się z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie,

-określeniu, iż wydatki faktycznie poniesione na doprowadzenie kultury rolnej gleby przekazanej w dzierżawę powodowi nie mogą być podstawą rozliczeń stron na podstawie wiążącej umowy.

Wniósł o zmianę wyroku przez zasądzenie na rzecz powoda dalszej kwoty 297.662 zł lub o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji o ponownego rozpoznania.

Pozwany w swojej apelacji zarzucił:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego:

a/ art. 226 kc w zw. z art. 230 kc oraz art. 405 kc poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji zobowiązanie pozwanego do zwrotu kwoty nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość, która nie stanowi własności pozwanego kwoty, o którą pozwany nie został wzbogacony;

b/ art. 676 w zw. z art. 709 kc przez niewłaściwe jego zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że w skład przedmiotu dzierżawy wchodziły nieruchomości w granicach działek nr (...) stanowiące własność Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad wraz z sadem znajdującym się na tej nieruchomości;

c/ art. 498 kc poprzez niewłaściwe jego zastosowanie wobec błędnej oceny Sądu że wierzytelność pozwanego w kwocie 28.600,46 zł z tytułu pozyskanego drewna nie nadawała się do potrącenia, a co za tym idzie uznanie, że wierzytelność powoda w tej kwocie nie uległa umorzeniu;

2. sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez:

a/ zobowiązanie pozwanego do zapłaty kwoty nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość, która nie jest własnością pozwanego, którą to okoliczność Sąd ustalił w trakcie postępowania dowodowego;

b/ ustalenie, że powód wykarczował 5250 szt. drzew na podstawie zeznań świadków, wobec treści tych zeznań, w których żaden ze świadków nie określił, ile drzew zostało wykarczowanych oraz nieświadomości świadków co do właściciela nieruchomości, na której dokonywali karczowania oraz wobec przyznania przez powoda w treści Porozumienia z dnia 26.08.2008 r., że wykarczował 3960 szt.;

c/ przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów przez niewskazanie powodów, dla których Sąd pominął dowód z opinii biegłego z dnia 7.09.2011 r., a przyjął za podstawę rozstrzygnięcia opinię uzupełniającą biegłego z dnia 8.11.2011 r. w zakresie pkt 2 odnoszącego się do nakładów na powierzchnię wykarczowaną 24,50 ha –oraz wobec treści Porozumienia stron z dnia 26.08.2008 r., ustalającego tę powierzchnię na 14,30 ha oraz stanu właścicieli poszczególnych nieruchomości wynikających z wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów;

d/ przyjęcie, że wierzytelność pozwanego w kwocie 28.600,46 zł nie nadawała się do potrącenia mimo wcześniejszego ustalenia przez Sąd, że wierzytelności wyszczególnione przez pozwanego w odpowiedzi na pozew nie były kwestionowane przez strony, że pozwany dokonał potrącenia i okoliczność ta między stronami nie była sporna;

3. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 328 § 2 kpc, poprzez niewyjaśnienienie i niepodanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Wskazując na powyższe wniósł o:

1. zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa,

2. zasądzenie od powoda kosztów procesu z uwzględnieniem kosztów z zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za obie instancje, w tym kosztów procesu za I instancję wg przedstawionego spisu kosztów.

Po rozpoznaniu obu apelacji Sąd Apelacyjny uznał je za nieuzasadnione.

Na wstępie należy wskazać, że Sąd Apelacyjny uznał za prawidłowe ustalenia, poczynione przez Sąd Okręgowy i uczynił je podstawą swojego rozstrzygnięcia. Zarzuty w stosunku do tych ustaleń zostaną rozważone w dalszej części nin. uzasadnienia.

Co do apelacji powoda:

Sąd Apelacyjny podziela pogląd, że Sąd Okręgowy naruszył prawo materialne, a to art. 676 k.c., przyjmując że podstawą materialnoprawną rozliczeń stron powinna być tylko umowa dzierżawy, bowiem w istocie umowę stron z dnia 1.02.2002 r. należy ocenić jako umowę mieszaną, zawierającą elementy umowy dzierżawy oraz elementy umowy o dzieło, co oznacza, iż podstawą materialnoprawną tych rozliczeń powinny być również przepisy umowy o dzieło. Jednak wadliwość ta nie miała ostatecznie wpływu na treść rozstrzygnięcia, bowiem Sąd Okręgowy, mimo niepowołania umowy o dzieło jako elementu rozstrzygnięcia, w rzeczywistości dokonał ostatecznego rozliczenia także w oparciu o dot. jej przepisy.

Nieuzasadniony okazał się także zarzut naruszenia przepisów postępowania cywilnego – art. 233 k.p.c. w zw. z art. 285 i 286 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nieprawidłowe i dowolne ich zastosowanie. Zarzuty te koncentrowały się na uczynieniu przez Sąd Okręgowy podstawą ustaleń co do wartości wzajemnych należności stron, a w szczególności wysokości nakładów poniesionych przez powoda, opinii biegłego S.. Opinii tej, która zdaniem powoda była wadliwa i nie odpowiadała wymogom procedury oraz celom przedmiotu postępowania, powód przeciwstawiał opinię biegłej J.. Zarzut ten jednak nie może być uwzględniony. Biegła J. dokonała wyliczeń wartości nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość pozwanego w oparciu o dokumenty przedłożone jej przez powoda, jednak w oderwaniu od treści umowy stron. Na tle tej umowy nie można jednak ustalać wzro­stu wartości nieruchomości w aspekcie rynkowym, a jedynie wzrost wartości w zakresie nadanym umową, tj. odnoszący się do odbudowania kultury rolnej nieruchomości. Takiego właśnie wyliczenia dokonał biegły S., i dlatego trafnie jego opinia, w szczególności w części uzupełniającej, została przyjęta przez Sąd I instancji za podstawę rozstrzygnięcia. Oceny Sądu Okręgowego w tej mierze w żadnym wypadku nie można uznać za dowolną i w pełni odpowiada ona wymogom art. 233 § 1 kpc. Nietrafny jest także zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 328 § 2 kpc, bowiem uzasadnienie wyroku zostało sporządzone w sposób wyjątkowo wyczerpujący i szczegółowy, a S ^ąd ten ustosunkował się do wszelkich zarzutów stron, podnoszonych w toku postępowania.

Wyżej zawarte rozważania, dotyczące opinii biegłych, przesądzają także o bezzasadności zarzutów apelacji powoda w przedmiocie sprzeczności istotnych ustaleń Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, polegającej na przyjęciu, że wartość nakładów poniesionych przez powoda na grunt pozwanego wynosiła 71.000 zł, podczas gdy ich rzeczywista wartość sięgała co najmniej 297.662 zł, wartość rynkowa nakładów finansowych przeznaczonych przez powoda na wykarczowanie sadów nie może być utożsamiana z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie, a wydatki faktycznie poniesione na doprowadzenie kultury rolnej gleby przekazanej w dzierżawę powodowi nie mogą być podstawą rozliczeń stron na podstawie wiążącej umowy. Wszystkie te zarzuty sprowadzają się do upartego abstrahowania powoda od treści umowy, której przedmiot obejmowała, co po raz kolejny należy podkreślić, wartość nakładów na nieruchomość doprowadzoną do właściwej kultury rolnej, a nie ich wyliczenie wg cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości. Z tej przyczyny tak liczone wydatki powoda, wg jego twierdzeń faktycznie poniesione na doprowadzenie do pełnej kultury rolnej gleby przekazanej w dzierżawę powodowi, nie mogą być podstawą rozliczeń stron na podstawie wiążącej umowy

Z tych wszystkich przyczyn apelację powoda należało oddalić w oparciu o art. 385 kpc.

Nietrafne były także zarzuty apelacji pozwanego. Co do zarzutu wadliwości ustaleń, należy wskazać, że Sąd Okręgowy uzasadnił szczegółowo, dlaczego obciążył pozwanego tym obowiązkiem. Przesądzająca była tu okoliczność, że o przekazaniu części gruntów na rzecz Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad powód bezspornie nie został powiadomiony. Skutkuje to obowiązkiem pozwanego poniesienia części nakładów odnoszących się i do tej części nieruchomości, a rozliczenia pomiędzy nim a Agencją Budowy i Eksploatacji Autostrad nie są przedmiotem tego procesu. Na marginesie tylko należy wskazać, że w części rozważającej uzasadnienia Sądu I brak stwierdzenia, że w skład przedmiotu dzierżawy wchodziły nieruchomości w granicach działek nr (...), jak twierdzi apelujący.

Prawidłowe jest także ustalenie, że powód wykarczował 5.250 szt. drzew. Ustalenie to opiera się nie tylko na zeznaniach świadków, ale i na treści § 2 pkt 2 Porozumienia z dnia 26.08.2008 r.; stwierdzenie, że wycena w oparciu o cyt. Porozumienie będzie odnosiła się do wykarczowania 3.960 szt., słusznie uznane zostało przez Sąd I instancji za niespełniające wymogów zwolnienia z długu co do pozostałej ilości jako dot. tylko samej wyceny z pominięciem terenów przekazanych.

Zarzut, że biegły, a za nim Sąd, wadliwie szacowali nakłady jako odnoszące się do powierzchni wykarczowanej 24,50 ha, gdy z treści Porozumienia wynikała powierz­chnia 14,30 ha, jest bezzasadny w związku z treścią zawartych wyżej rozważań dot. odpowiedzialności pozwanego wobec powoda także za nakłady poczynione na terenach przekazanych (...).

Na koniec nietrafny jest także zarzut przyjęcia, że wierzytelność pozwanego w kwocie 28.600,46 zł nie nadawała się do potrącenia mimo wcześniejszego ustalenia przez Sąd, że wierzytelności wyszczególnione przez pozwanego w odpowiedzi na pozew nie były kwestionowane przez strony, że pozwany dokonał potrącenia i okoliczność ta między stronami nie była sporna. W istocie potrącenie to zostało dokonane, tyle, że o tę kwotę zmniejszył należność powoda już biegły S.. Potrącenie jej raz jeszcze przez Sąd spowodowałoby jej podwójne potrącenie, co byłoby niedopuszczalne.

Bez znaczenia jest niewskazanie przez Sąd Okręgowy podstawy rozstrzygnięcia w końcowej fazie uzasadnienia, skoro właściwe przepisy powoływał ten Sąd w treści rozważań, z wyjątkiem art. 627 kc, co omówiono przy rozważaniu apelacji powoda.

Stąd także apelację pozwanego oddalono w oparciu o art. 385 kpc.

Oddalenie obu apelacji skutkowało brakiem zmian w orzeczeniach o kosztach procesu za I instancję.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego oparto na art. 100 kpc, a wyliczenie poniesionych przez strony kosztów, odniesione do wartości przedmiotów zaskarżenia i związanych z tym należności pełnomocników, doprowadziło w wyniku stosunkowego ich rozliczenia do zasądzenia od powoda na rzecz pozwanego kwoty 3.600 zł.

Z uwagi na trudną sytuację materialną powoda, potwierdzoną orzeczeniami o zwolnieniu od kosztów, Sąd odstąpił od obciążenia go brakującą częścią opłaty sądowej w oparciu o art. 102 kpc.

bp