Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 marca 2020 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Iwona Grzegorzewska
Sędziowie:	Sędzia Maja Smoderek Sędzia del. Katarzyna Małysa (spr.)
Protokolant:	st. sekr. sąd. Agnieszka Gromek

po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2020r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko K. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Pruszkowie

z dnia 25 marca 2019 r., sygn. akt I C 550/18

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Pruszkowie, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

Katarzyna Małysa I. M. S.

Sygn. akt XXVII Ca 1202/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 13 marca 2016 roku A. M. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od K. S. kwoty 347,69 złotych z odsetkami ustawowymi od 11 lipca 2017 roku do dnia zapłaty, oraz tej samej kwoty za kolejne miesiące, tj. sierpień, wrzesień od jedenastego dnia każdego z tych miesięcy oraz kwoty 231,26 zł należnych za każdy z kolejnych miesięcy, tj. październik, listopada oraz grudzień 2017 roku wraz z odsetkami ustawowymi od każdej z kwot, do dnia zapłaty.

Pismem z dnia 26 września 2018 roku pełnomocnik powoda rozszerzył powództwo o kwotę 925,14 zł do kwoty 2661 złotych, wyszczególniając jednocześnie, iż na dochodzona kwotę składają się miesięczne kwoty w wysokości 347,69 zł za trzy miesiące oraz w kwotach po 231,26 zł za kolejne miesiące, wszystkie kwoty tytułem zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto żądanie odsetek określono, jako żądanie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, zgłoszono także żądanie zasadzenia od pozwanej kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 25 marca 2019 r. Sąd Rejonowy w Pruszkowie w sprawie I C 550/18

1.oddalił powództwo,

2. zasądził od A. M. na rzecz K. S. kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego były następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

K. S. podpisała w dniu 7 marca 2008 roku umowę sprzedaży zawierająca także pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego sporządzonego za nr Rep. A (...). W wyniku wskazanej umowy stała się współwłaścicielem w udziale wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej położonej na terenie osiedla (...) w obrębie ewidencyjnym W., gmina N..

W oparciu o par 6 ust 1 kupująca oświadczyła, iż zobowiązuje się do zawarcia w jej imieniu umowy o sprawowanie zwykłego zarządu nad nieruchomością z podmiotem wskazanym przez sprzedającego. Warunki sprawowania zarządu przez podmiot wskazany przez sprzedającego zgodne będą z postanowieniami umowy.

W oparciu o postanowienia par 6 ust. 5 powołanej powyżej umowy proporcjonalnie do udziału kupującej w nieruchomości wspólnej kupujący ponosić miał koszt sprawowania zarządu, w tym wynagrodzenie zarządcy. Stosownie do postanowienia par 6.5 na pokrycie kosztów zarządu, do czasu zakończenia realizacji osiedla (...) kupująca uiszczać miała odpowiednie opłaty proporcjonalne do wielkości udziału kupującego w nieruchomości. Obowiązek płacenia miesięcznej opłaty na poczet sprawowania zarządu stosownie do postanowień umowy obowiązywał od daty wydania w posiadanie kupującej udziału w nieruchomości opisanej w par 1.1.2 powyżej, do czasu zakończenia realizacji osiedla (...). Wysokość opłaty ustalona miała być przez zarządcę najpóźniej do dnia wydania w posiadanie kupującej udziału w nieruchomości i miała być uiszczana przez kupującą do czasu zakończenia realizacji osiedla (...), na podstawie przewidzianych w budżecie osiedla kosztów sprawowania zarządu. Przewidziano także, iż opłaty kupującej będą płatne z góry, co miesiąc, nie później niż do piątego dnia miesiąca bezpośrednio na konto bankowe wskazane przez zarządcę.

K. S. jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w udziale wynoszącym (...).

W dniu 1 grudnia 2012 roku podpisana została umowa zlecenia zarzadzania nieruchomością wspólną i położonymi na niej budynkami pomiędzy (...) Sp. z.o.o. z siedzibą w W. a A. M. prowadzącym działalność gospodarczą, posługującym się dodatkiem do firmy (...). Umowa w pkt 3.3.3 przewidywała, iż czynności związane z gospodarka ekonomiczno-finansową dotycząca nieruchomości wspólnej obejmującej m.in.:

- naliczanie i pobieranie zgodnie z zasadami ustalonymi pomiędzy współwłaścicielami oraz dochodzenie od współwłaścicieli miesięcznego wynagrodzenia na poczet usług (ppkt c) oraz coroczne sporządzanie projektu rocznego planu gospodarczego ( w formie planów rzeczowo-finansowych) oraz korekt takiego plany, przygotowywanie informacji o zrealizowaniu rocznego planu, przygotowywanie informacji o zrealizowaniu planu gospodarczego, z podziałem kosztów na poszczególnych współwłaścicieli.

Pkt 8 umowy przewidywała postanowienia umowne dotyczące zabrania współwłaścicieli nieruchomości.

Umowa podpisana została przez A. M. oraz M. M., który w treści umowy został wskazany, jako pełnomocnik (...) Sp. z.o.o. z siedzibą W.. Jednocześnie w treści umowy wskazano, iż zawierana jest ona z osobami fizycznymi i prawnymi wymienionymi w załączniku nr 1 niniejszej umowy reprezentowanymi przez (...) przez mieszkańców w umowach nabycia przez mieszkańców domów stanowiących część osiedla (...).

W ocenie sądu I instancji powództwo winno zostać oddalone, bowiem strona powodowa nie wykazała okoliczności uzasadniających przyjęcie istnienia obowiązku uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, a przede wszystkim nie wskazała dowodów pozwalających ustalić, w jakiej wysokości powinny być uiszczane.

Strona pozwana w sposób skuteczny zakwestionowała skuteczność zawarcia umowy zlecenia zarządzenia nieruchomością wspólną i położnymi na niej budynkami z dnia 1 grudnia 2012 roku. Umowa ta miała być zawarta z jednej strony przez współwłaścicieli nieruchomości, tj. (...) Sp. z.o.o. z siedzibą w W. oraz przez osoby fizyczne oraz prawne wymienione w załączniku do umowy, a będące współwłaścicielami nieruchomości na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez mieszkańców (...) Sp. z.o.o. z siedzibą w W.. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy zwykłego zarządu znajdowało się natomiast w akcie notarialnym z dnia 7 marca 2008 roku, w którego par 6 pkt 1 przewidziano upoważnienie sprzedającego do zawarcia w jego imieniu umowy o sprawowanie zwykłego zarządu nad nieruchomością wspólną z podmiotem wskazanym przez sprzedającego. Warunki sprawowania zarządu przez podmiot wskazany przez sprzedającego miały być zgodnie z postanowieniami umowy.

Skoro (...) Sp. z.o.o. był pełnomocnikiem pozwanej oraz innych współwłaścicieli nieruchomości do zawarcia umowy o zarzadzanie, to dla swoich mocodawców mógł ustanowić wyłącznie pełnomocnika substytucyjnego. W niniejszej sprawie treść pełnomocnictwa (upoważnienia) z pewnością nie dawała podstaw do udzielenia dalszego pełnomocnictwa.

W związku z powyższym za trafny uznany został zarzut strony pozwanej i przytoczony pogląd, iż osoba, której udzielono substytucji niezgodnie z treścią przepisu art. 106 k.c. traktowana być musi, jako fałszywy pełnomocnik. Umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną i położnymi na niej budynkami z dnia 1 grudnia 2012 roku Sąd Rejonowy ocenił, jako bezskuteczną. Wskazał, iż co prawda w akcie notarialnym umowy sprzedaży oraz pełnomocnictwa z dnia 7 marca 2008 roku zawarto w par 6 ust 1 upoważnienie do zawarcia umowy o sprawowanie zwykłego zarządu nad nieruchomością, a postanowienia umowne znajdujące się w kolejnych jednostkach redakcyjnych aktu notarialnego odnoszą się do kwestii związanych z ustanowieniem zarządcy, ponoszeniem kosztów zarządu, w tym zaliczkowego ponoszenia kosztów zarządu itd. Redakcja aktu notarialnego oraz jego treść wskazują jednak, iż w tym zakresie postanowienia umowne odnoszą się do pełnomocnictwa do zawarcia umowy związanej z zarządzeniem nieruchomością wspólną i stanowią skonkretyzowanie warunków, na jakich pełnomocnik może zawrzeć w imieniu kupującej umowę o zarządzenie nieruchomością. Nie sposób postanowień umownych zawartych w powołanym akcie notarialnym traktować, jako podstawy umownej obowiązku uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.

Ponadto wskazał, iż nawet, gdyby wbrew skutecznie w ocenie sądu podniesionemu zarzutowi bezskuteczności umowy zlecenia zarządzenia nieruchomością wspólną i położnymi na niej budynkami z dnia 1 grudnia 2012 roku uznać, iż stanowiła ona podstawę ustalenia wysokości zaliczek, to i tak strona powodowa nie wykazała skuteczności przyjęcia uchwały nr 3/2017. Z tej bowiem uchwały strona powodowa wywodziła przyjęcie planu gospodarczego za rok 2017 oraz określenie wysokości miesięcznej zaliczki. Strona pozwana zakwestionowała uzyskanie zgody współwłaściciele posiadających łącznie więcej niż połowę głosów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W ocenie sądu I instancji zgłoszony zarzut należy uznać za zasadny. W szczególności nie sposób zaakceptować rozumowania, iż przyjęcie uchwały nastąpić miało w oparciu o głosy oddane m.in. w sierpniu 2018 roku, podczas, gdy powództwo dotyczy zaliczek wymagalnych – według twierdzeń powoda - i należnych na podstawie tej uchwały za okres przypadający za rok 2017, począwszy od lipca tego roku. Nawet po modyfikacji powództwa powództwo obejmuje także żądanie zasądzenia kwot wskazanych w treści pozwu wraz z odsetkami ustawowymi za okres od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 13 marca 2018 roku.

Podsumowując powyższe rozważania, Sąd Rejonowy oddalił powództwo. O kosztach procesu orzekł na mocy art. 98 k.p.c.

Od powyższego orzeczenia powód wniósł apelację, zaskarżając wyrok w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

- nierozpoznanie istoty sprawy,

- naruszenie art. 233 k.p.c., naruszenia art. 106 k.c. w zw. z art. 103 i 104 k.c., art. 65 § 2 k.c.

Wobec powyższych zarzutów, powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do rozpatrzenia sądowi I instancji, oraz pozostawienie Sądowi I instancji orzeczenia o kosztach za instancję odwoławczą, ewentualnie wniósł o zasądzenie żądanej od pozwanej kotwy.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie w zakresie w jakim zmierzała do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

W ocenie Sądu Okręgowego analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku w kontekście całokształtu twierdzeń i zarzutów stron prowadzi do wniosku, że sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy. Nierozpoznanie istoty sprawy, o którym mowa w art. 386 § 4 k.p.c. odnosi się do roszczenia będącego podstawą powództwa i zachodzi, gdy sąd pierwszej instancji nie orzekł w ogóle merytorycznie o żądaniach stron, zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominął merytoryczne zarzuty pozwanego. Istotę sprawy ocenia się z jednej strony na podstawie analizy żądań pozwu, a z drugiej strony - przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. W doktrynie utrwalony jest pogląd, że treścią powództwa jest żądanie urzeczywistnienia w konkretnym przypadku określonej normy prawnej przez wydanie orzeczenia sądowego określonej treści. Nierozpoznanie więc istoty sprawy sprowadza się do pozostawienia poza oceną sądu okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki zastosowania norm prawa materialnego.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że sąd odwoławczy może skontrolować proces decyzyjny sądu pierwszej instancji prowadzący do wydania zaskarżonego wyroku przede wszystkim poprzez analizę uzasadnienia wyroku. Wymogi formalne uzasadnienia wyroku określa art. 328 § 2 k.p.c., który przewiduje, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać: ustalenie faktów, które sąd uznał za wykazane; dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa. Przepis art. 328 § 2 k.p.c. określając niezbędne elementy uzasadnienia wyroku wskazuje jednocześnie na etapy procesu myślowego, które powinny doprowadzić sąd orzekający w niniejszej sprawie do wydania rozstrzygnięcia o żądaniu strony powodowej. Sąd co do zasady po przeprowadzeniu postępowania dowodowego powinien więc w pierwszej kolejności poddać te dowody ocenie, stosując się do kryteriów przewidzianych w art. 233 § 1 k.p.c., a następnie na podstawie tak ocenionego materiału dowodowego dokonać ustaleń faktycznych, po czym dokonać subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do norm prawa materialnego.

Wyeliminowanie któregokolwiek ze wskazanych wyżej elementów, składających się na proces stosowania prawa jest tożsame z zaniechaniem zbadania przez sąd istoty sprawy. Nie można bowiem wyobrazić sobie, że sąd może rozstrzygnąć o zasadności dochodzonego roszczenie, jeżeli pominie etap oceny dowodów lub zaniecha dokonania jakichkolwiek ustaleń faktycznych wynikających z tych dowodów albo nie podda dokonanych ustaleń faktycznych ocenie z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa. Dodać jednocześnie trzeba, że wszystkie wymienione wyżej elementy procesu decyzyjnego sądu pierwszej instancji powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wyroku, gdyż tylko wówczas zarówno strony, jak i sąd odwoławczy mogą dokonać skutecznej kontroli prawidłowość rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonym orzeczeniu. Z tego względu konieczne jest, aby sąd w uzasadnieniu wyroku podał, które z okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcie sprawy uznał za wykazane - ze wskazaniem dowodów, na których się oparł - oraz wyjaśnił przyczyny, dla których innym dowodom mającym uzasadniać odmienne twierdzenia stron odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś następnie wyjaśnił podstawę prawną wydanego wyroku.

Wobec powyższego, należało stwierdzić, iż Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy. Podstawę oddalenia powództwa w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 106 k.c., a mianowicie brak pełnomocnictwa substytucyjnego pochodzącego od pozwanej, pozwalającego w jej imieniu zawrzeć umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną i położonymi na niej budynkami, a dodatkowo brak wykazana wysokości dochodzonej pozwem kwoty, z uwagi na brak prawidłowości podjęcia uchwały nr 3/2017 przez współwłaścicieli osiedla (...) w W..

Jednakże zdaniem Sądu Okręgowego aby prawidłowo ocenić zasadność powództwa w niniejszej sprawie należało dokonać wykładni oświadczenia woli stron umowy sprzedaży z dnia 7 marca 2008 r. , a tym samym dokonać oceny istnienia podstawy do zawarcia umowy o zarządzanie nie tyle na podstawie pełnomocnictwa substytucyjnego, czy też na podstawie art. 207 k.c., który nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, z uwagi na fakt, iż dotyczy rozliczeń między współwłaścicielami, co na podstawie upoważnienia wynikającego z umowy zawartej między pozwaną a (...) sp. z o.o. z siedzibą w W..

Odnosząc się do powyższej kwestii w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż co do zasady zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Judykatura i doktryna wydają się zgodne, iż do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.: określenie odmiennych niż ustawowe zasad zarządu rzeczą wspólną, w tym powołanie zarządcy czy udzielenie przez współwłaścicieli pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (Komentarz do art. 199 k.c. w: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-352, Warszawa 2018, Legalis).Współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199-202 k.c. (Komentarz do art. 201 k.c. w: K. Osajda (red.), Tom II. Kodeks cywilny. Komentarz. Własność i inne prawa rzeczowe. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (art. 2-22, 65-111 ¹). Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, Warszawa 2017, Legalis). Brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 k.c., który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94, Lex nr 82294 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 7 lutego 2006 r., I ACa 829/05, OSA 2006/12/40)- tak między innymi wyrok Sądu Apelacyjnego w warszawie z dnia 4 czerwca 2019 r., V ACa 408/19. Podobnie ocenia się przyjęcie planu gospodarczego, choć oczywiście podkreślenia wymaga, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego, a nie ustawy o własności lokali. ( tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r. w sprawie III CZ 42/13, orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2014 r., I A Ca 492/14 )

Dlatego też, biorąc powyższe pod uwagę, w niniejszej sprawie należało dokonać oceny skuteczności zawarcia umowy o zarządzanie w świetle treści umowy sprzedaży, ponieważ brak uprawnienia spółki do działania w imieniu pozwanej w świetle wskazanych wyżej przepisów oznaczałby brak możliwości po stronie powoda oparcia swojego roszczenia na podstawie umowy z dnia 1 grudnia 2012 r. Niewątpliwie zapisy umowy z dnia 7 marca 2008 r. podlegają w zakresie jej § 6 wykładni według reguł określonych w art. 65 § 2 k.c., gdyż jej postanowienia nie są precyzyjne i stwarzają wątpliwości co do ich istotnej treści. Wykładnia ta nie może pomijać celu, w jakim umowa została zawarta, a także natury i funkcji zobowiązania.

Zgodnie z treścią art. 65 k.c. w umowach należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na ich dosłownym brzmieniu, ale tak dokonana wykładnia nie może jednak pomijać zwerbalizowanej treści umowy ani prowadzić do wyników z nią wprost sprzecznych, tym niemniej przy wykładni umów zawartych w formie pisemnej w pierwszej kolejności należy kierować się językowymi regułami znaczeniowymi. Dopiero jeżeli złożone oświadczenia są niejasne, to sięgnąć należy do okoliczności towarzyszących ich złożeniu, a w odniesieniu do woli stron, ich zamiarów i celów, które stwierdzone być mogą pozadokumentowymi środkami dowodowymi. Przy umowach zawartych na piśmie, wykładnia nie może jednak pomijać jej zwerbalizowanej treści ani prowadzić do wyników z nią sprzecznych (wyrok SA w Warszawie 21 stycznia 2014 r. , VI ACa 1358/13, LEX nr 1438317).

W przypadku dokonywania interpretacji umów sam ustawodawca wprost przyznał prymat subiektywnej metodzie wykładni, która ma pozwolić na ustalenie znaczenia, jakie obie strony nadawały składanemu oświadczeniu woli w momencie jego wyrażania, a nie z chwili dokonywania wykładni. Uzasadnione jest to charakterem umów jako czynności prawnych, do dokonania których niezbędna jest zawsze zgodna wola (consensus) stron. Oznacza to, że argumenty językowe (gramatyczne) muszą ustąpić argumentom odnoszącym się do woli stron, ich zamiaru i celu. Pomimo to prawidłowa, pełna i wszechstronna wykładnia umowy nie może zupełnie pomijać treści zwerbalizowanej na piśmie, bowiem napisane sformułowania i pojęcia, a także semantyka i struktura aktu umowy są jednym z istotnych wykładników woli stron, pozwalają ją poznać i ocenić. Wykładnia umowy nie może zatem prowadzić do stwierdzeń w sposób oczywisty sprzecznych z zapisaną jej treścią. Sens oświadczeń woli ujawnionych w postaci pisemnej, czyli wyrażonych w dokumencie, ustala się, przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu (wyrok SA w Szczecinie 9 maja 2013 r., I ACa 78/13, LEX nr 1381561).

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy, zdaniem Sądu Okręgowego należało dokonać wykładni § 6 umowy sprzedaży, w szczególności w świetle treści ustępu 6.1 i 6.2 w stosunku do ustępu 6.3, który daje sprzedawcy uprawnienie do decydowania o sposobie zarządzania i administrowania nieruchomością, w tym do wyznaczania zarządcy do momentu sprzedaży ostatniego udziału w tejże nieruchomości.

Sąd I instancji kwestią tą nie zajmował się. Zaniechania te skutkowały koniecznością uchylenia skarżonego orzeczenia.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien przeprowadzić postępowanie dowodowe w celu dokonania wykładni oświadczenia woli wynikającego z umowy z dnia 7 marca 2008 r., poprzez przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron , w celu ustalenia rzeczywistej woli co do uprawnienia sprzedawcy nieruchomości co do zawarcia w imieniu pozwanej umowy o sprawowanie zwykłego zarządu nieruchomością, biorąc pod uwagę § 6 umowy w całości, treść § 7 dotyczącego udzielenia pełnomocnictwa, jak również sam upływ czasu , tj. zawieranie tego rodzaju umów prze spółkę (...), jak również samo wykonywanie umowy z dnia 1 grudnia 2012 r. Następnie Sąd I instancji powinien dokonać wnikliwej oceny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w art. 233 § 1 k.p.c. Po przeprowadzonym w ten sposób postępowaniu dowodowym, powinien dokonać ustaleń stanu faktycznego, a następnie oceny zasadności roszczenia powoda, przy uwzględnieniu zasad rozkładu ciężaru dowodu, zgodnie z przepisami art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Dopiero ustalenie przez sąd I instancji istnienia samej podstawy prawnej do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną w postaci upoważnienia wynikającego z umowy sprzedaży umożliwi ocenę wykazania wysokości roszczenia , w świetle § 3.1.3. lit. b) umowy o zarządzanie.

W tym zakresie Sąd Okręgowy zwraca uwagę na konieczność dokonania oceny, czy w świetle okoliczności niniejszej sprawy uchwała nr 3/2017 dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy zakres ten przekracza.

Niewątpliwie zwykły zarząd oznacza załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, jest to pojęcie względne , przy czym zakres działań należących do zwykłego zarządu należy oceniać inaczej w przypadku współwłasności liczącej kilka osób, a inaczej kilkaset. Przy czym tak jak to wskazano wyżej przepisy ustawy o własności lokali nie mają tu wprost zastosowania, ale mogą stanowić pewną wskazówkę.

Sąd I instancji przy analizie uchwały powinien wziąć również pod uwagę możliwość zastosowania w przypadku liczenia głosów wprost art. 103 k.c. , czyli możliwość późniejszego potwierdzenia czynności ( tak między innymi wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 grudnia 2018 r., wydany w sprawie V A Ca 1536/17 ). Podkreślenia przy tym wymaga, iż niewątpliwie oddanie głosu winno być udokumentowane, przy czym nie ma terminu końcowego do głosowania nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów, co nie oznacza, iż okres ten może być nadmiernie długi. Zwrócić również należy uwagę na zarzuty pozwanej związane z brakiem wykazania wysokości należności za rok 2018 oraz zarzuty co do umowy przelewu powierniczego wierzytelności w świetle uchwały nr 1/2017 podjętej przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Jednakże jak to wskazano wyżej są to kwestie dalsze, ponieważ w pierwszej kolejności Sąd Rejonowy powinien ponownie przeanalizować ważność umowy z dnia 1 grudnia 2012 r. w świetle upoważnienia wynikającego z umowy sprzedaży, do czego konieczne jest dokonanie wykładni umowy z roku 2008. W razie stwierdzenia ważności umowy pozostaje, jak to wskazano wyżej wykazanie zasadności roszczenia co do wysokości.

Kierując się powyższymi przesłankami na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. orzeczono jak w sentencji. Jednocześnie zgodnie z dyspozycją art. 108 § 2 k.p.c. pozostawiono sądowi pierwszej instancji orzeczenie o kosztach instancji odwoławczej.

Katarzyna Małysa Iwona Grzegorzewska Maja Smoderek