Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lipca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:	SSO Agnieszka Łukaszuk
Sędziowie:	SO Bożena Miśkowiec SR del. Anna Kucharska (spr.)
Protokolant:	sekr. sądowy Iwona Szczygieł

po rozpoznaniu w dniu 13 lipca 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W.

z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II C 44/16

1.  zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą
w W. kwotę 16.865,90 (szesnaście tysięcy osiemset sześćdziesiąt pięć 90/100) wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 11 grudnia 2015 roku do dnia
31 grudnia 2015 roku oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia
1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 3.261 (trzy tysiące dwieście sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

2.  zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej kwotę 2.044 (dwa tysiące czterdzieści cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej.

Sygn. akt V Ca 2669/16

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 11 grudnia 2015 roku powodowa spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwoty 16.865,90 zł z odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrokiem z dnia 15 czerwca 2016 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, II Wydział Cywilny:

1.  oddalił powództwo;

2.  zasądził od powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 4.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił w sprawie następujący stan faktyczny:

W dniu 29 lutego 2012 roku pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową (...) w W. a (...) z siedzibą w W., jako Administratorem, została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, której przedmiotem było wykonywanie czynności administrowania nieruchomością wspólną przy ul. (...) w W. w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (§ 1 i § 2 umowy).

W § 4 umowy Wspólnota zleciła, a Administrator zobowiązał się do wykonywania czynności administrowania przedmiotową nieruchomością wspólną, w postaci m.in.:

-

prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego (pkt 2),

-

zapewnienia dostaw mediów: centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody, zimnej wody, kanalizacji, energii elektrycznej, zapewnienie realizacji konserwacji dźwigów osobowych, wywozu nieczystości, wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie cen i warunków umów korzystnych dla Wspólnoty oraz kontrolę wykonania umów przez usługodawców (pkt 5),

-

prowadzenia księgowości, dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy (pkt 13), - prowadzenia i przechowywania wszelkiej dokumentacji technicznej, eksploatacyjnej, księgowej, kopii aktów notarialnych, uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, umów z kontrahentami, planów gospodarczych i finansowych Wspólnoty (pkt 19).

Zgodnie z § 5 ust. 3 umowy Administrator był upoważniony do pobierania opłat od właścicieli za świadczenia obejmujące dostawy: centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody, zimnej wody, kanalizacji i wywozu nieczystości. Stosownie do § 5 ust. 4 umowy rozliczenie zaliczek, w tym kosztów zarządzania, następować miało po zakończeniu danego roku obrachunkowego. Administrator, na wniosek Zarządu Wspólnoty, raz na kwartał zobowiązał się do wykazywania dochodów oraz ponoszonych kosztów przez Wspólnotę z odpisem wydatków. W § 5 ust. 6 umowy ustalono kwotę netto za administrowanie w wysokości 16.570,80 zł miesięcznie, która miała być płatna przez Wspólnotę w terminie 7 dni od daty otrzymania prawidłowo wypełnionej faktury od Administratora. Za powyższą kwotę Administrator miał realizować zadania określone w § 4 ustępach 1-3 i 5-24 umowy oraz zatrudnić dotychczasową Administratorkę i Księgową Wspólnoty na co najmniej dotychczasowych warunkach finansowych. W § 9 ust. 1 umowy strony ustaliły, że umowa została zawarta na czas określony począwszy od dnia 01 marca 2012 r. do dnia 31 marca 2013 r., przy czym umowa mogła być przedłużona na kolejne okresy roczne. Stosownie do § 9 ust. 3 umowy, w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy Administrator był zobowiązany do:

a)  sporządzenia w terminie do 1-go miesiąca od dnia rozwiązania umowy protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego stanu technicznego i stanu zobowiązań i praw Wspólnoty,

b)  przedłożenia w terminie do 1-go miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego,

c)  niezwłocznego wydania majątku oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej i spraw Wspólnoty, w tym dokumentacji budowlanej, dotyczącej strony prawnej nieruchomości i zawartych w imieniu Wspólnoty umów.

Aneksem z dnia 27 lutego 2013 roku do umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku umowa została przedłużona na kolejny okres od dnia 01 kwietnia 2013 roku do 31 marca 2014 roku Aneksem z dnia 31 marca 2014 roku do umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku umowa została przedłużona na kolejny okres od dnia 01 kwietnia 2014 roku do 31 marca 2015 roku. Ponadto w związku z przekształceniem się firmy (...) A. O. w spółkę prawa handlowego w preambule umowy wprowadzono zmianę w miejscu Administratora, wskazując, iż jest nim (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. (pozwana). Aneksem z dnia 24 marca 2014 roku do umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku umowa została przedłużona na kolejny okres od dnia 01 kwietnia 2015 roku do 31 marca 2016 roku.

Pismem z dnia 23 lipca 2015 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wypowiedziała umowę o administrowanie nieruchomością wspólną zawartą w dniu 29 lutego 2012 r. i później aneksowaną. W piśmie wskazano, że okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca, tym samym termin wypowiedzenia upływa z dniem 31 sierpnia 2015 r. Podano również, że Administrator ma wykonać swoje obowiązki wynikające z § 9 ust. 3 lit. a) oraz b) umowy najpóźniej do końca września 2015 r., zaś obowiązki wynikające z § 9 ust. 3 lit. c) umowy niezwłocznie z poszanowaniem zasad prawidłowej gospodarki. Wskazano także, że protokolarne przekazanie majątku i wszelkiej dokumentacji przez Administratora ma nastąpić z udziałem podmiotu wybranego przez Wspólnotę Mieszkaniową do administrowania nieruchomością wspólną w miejsce Administratora, zaś harmonogram przekazywania dokumentacji ma zostać ustalony w terminie późniejszym. Podano również, że w okresie wypowiedzenia Administrator jest zobowiązany do normalnego wykonywania sowich obowiązków wynikających z umowy. Powyższe pismo powódka otrzymała w dniu 29 lipca 2015 roku.

Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta w dniu 29 lutego 2012 roku została rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2015 roku.

W dniu 31 sierpnia 2015 roku powódka (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w W. wystawiła pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. fakturę VAT nr (...) na kwotę 16.570,80 zł z terminem płatności 07 września 2015 roku tytułem administrowania w miesiącu sierpniu lokalami mieszkalnymi w nieruchomości przy ul. (...) zgodnie z umową o administrowanie z dnia 29 lutego 2012 roku.

Pismem z dnia 27 października 2015 roku powódka wezwała pozwaną do uregulowania w terminie 7 dni od otrzymania ponaglenia łącznej kwoty 16.865,90 zł, w tym należności głównej w wysokości 16.570,80 zł i odsetek w wysokości 295,10 zł, tytułem faktury VAT nr (...). Powyższe wezwanie pozwana Wspólnota odebrała w dniu 02 listopada 2015 roku.

W dniu 31 sierpnia 2015 roku powódka przekazała nowemu administratorowi pozwanej Wspólnoty, tj. firmie (...). (...)” Sp. j. w F. część dokumentacji będącej własnością pozwanej oraz klucze i pieczątkę, co zostało potwierdzone 4 protokołami.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa pod koniec sierpnia 2015 roku wprowadziła do systemu bankowego i zaksięgowała do wypłaty wynagrodzenie dla powódki za sierpień 2015 roku. Na początku września 2015 roku pozwana postanowiła wstrzymać wypłatę dla powódki wynagrodzenia za sierpień 2015 roku, gdyż nowy administrator nie otrzymał od powódki wszystkich dokumentów dotyczących pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a będących w posiadaniu (...) Sp. z o.o. Sp. k.

W mailu z dnia 03 września 2015 roku pozwana poinformowała powódkę, że do czasu przekazania pełnej dokumentacji i rozliczenia spraw zaległych wstrzymuje wypłatę wynagrodzenia za miesiąc sierpień 2015 r. Pozwana wskazała, że wypłata zostanie uruchomiona natychmiast po otrzymaniu potwierdzenia od nowego administratora, że otrzymał wszystkie wymagane dokumenty.

W dniu 23 września 2015 roku doszło do kolejnego spotkania powódki z nowym administratorem nieruchomości pozwanej, na którym doszło do przekazania dalszej części dokumentacji stanowiącej własność pozwanej. Przekazana dokumentacja nie zawierała wszystkich dokumentów pozwanej Wspólnoty. Powódka nie zwróciła pozwanej Wspólnocie następujących dokumentów:

- wyciągów bankowych za okres 2007 r. - luty 2012 r.,

- faktur zakupu za okres 2007 r. - luty 2012 r.,

- wezwań do zapłaty za okres 2008 r. - 2011 r.,

- informacji o stanie konta za rok 2011,

- wykazu prowadzonych spraw sądowych sprzed 2012 r.,

- zaliczki na pokrycie kosztów otrzymania, świadczenia i fundusz remontowy za okres 2010 r.-luty 2012 r.

- umowy dzierżawy z dnia 23 listopada 2006 r.,

- decyzji w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za lata 2007 - 2011,

- decyzji w sprawie dodatków mieszkaniowych za rok 1998,

- dokumentów kadrowych sprzed 2012 r.,

- uchwał: nr (...) (...), z dnia 09 kwietnia 1998 r., nr (...)nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...),

- deklaracji rocznych o pobranych zaliczkach na podatek dochodowy (PIT-4R) za okres 2007 r. - 2012 r.,

- informacji o dochodach oraz pobranych zaliczkach za podatek dochodowy (PIT- 11) za okres 2007 r. - 2011 r.,

- informacji o przychodach z innych źródeł oraz o niektórych dochodach z kapitałów pieniężnych (PIT-8C) za okres 2007 r., 2008 r.,

- zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych (CIT-8) za okres 2008 r.- 2011 r.,

- rejestru zleceń na dodatkowe prace od 01 stycznia 2010 r.,

- rejestru przychodzących faktur od 10 sierpnia 2006 r.,

- umowy na rozbiórkę starych schodów do klatki 2, 3, 4, 5, 8, 9 od strony podwórka - umowa nr (...) z dnia 19 stycznia 2015 r.,

- projektu wykonania schodów i podjazdów,

- umowy na wykonanie schodów i podjazdów,

- protokołu odbioru prac.

Część z ww. dokumentów powódka zwróciła pozwanej w styczniu 2016 roku.

Pracownicy nowego administratora nieruchomości przy ul. (...) w W., począwszy od września 2015 r., wielokrotnie zwracali się do powódki o przekazanie brakującej dokumentacji technicznej i księgowej oraz wyjaśnienia w zakresie prowadzonej rachunkowości, ponieważ przekazana przez powódkę dokumentacja, w szczególności księgowa, była niekompletna. Kartoteki lokali budynku w formie elektronicznej zostały przekazane firmie (...). (...)” Sp. j. przez powódkę w dniu 18 stycznia 2016 roku. Dokumenty zapisane na płycie były szczątkowe, niepełne, zawierały skany dokumentów windykacyjnych.

Pismem z dnia 19 stycznia 2016 roku, nadanym w dniu 20 stycznia 2016 roku, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wezwała powódkę na podstawie art. 222 §1 k.c. w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma do wydania dokumentacji organizacyjno-prawnej w postaci:

- umów zlecenia z 2013 r. zawartych przez powódkę z osobami fizycznymi oraz kontrahentami zewnętrznymi w imieniu Wspólnoty,

- umowy z firmą (...) S.A. na prenumeratę miesięcznika „(...)”,

- innych będących w posiadaniu powódki umów wiążących Wspólnotę z kontrahentami zewnętrznymi.

Pozwana poinformowała również, że brak reakcji ze strony powódki skutkować będzie skierowaniem sprawy na drogę postępowania cywilnego.

W dniu 26 lutego 2016 roku powódka przekazała nowemu administratorowi pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej klucz do archiwum, w którym znajduje się dokumentacja pozwanej prowadzona od 1994 r. Powódka nie wskazała, gdzie znajdują się brakujące dokumenty.

Pozwana nie zapłaciła powódce należności wynikającej z faktury VAT nr (...).

Powódka nie przekazała pozwanej: umowy na rozbiórkę starych schodów do klatki 2, 3, 4, 5, 8, 9 od strony podwórka - umowa nr (...) z dnia 19 stycznia 2015 r., umowy na wykonanie schodów technicznych, protokołów odbioru prac schodów technicznych, potwierdzenia przekazania dokumentacji na wykonanie projektu schodów technicznych i podjazdu dla niepełnosprawnych, dokumentów stanowiących pisma lokatorów o zgłoszeniu usterek do naprawy, sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego, protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego stanu technicznego i stanu zobowiązań i praw Wspólnoty, kartotek z 2010 r. - 2012 r.

Powódka wadliwie prowadziła dokumentację techniczną pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie dokumentowała m.in. zgłoszeń usterek technicznych do naprawy, przez co nowy administrator musiał przeprowadzić dodatkowy audyt przez konserwatorów, żeby ustalenia, jakie są dokładnie usterki w całym budynku. Powódka nie gromadziła nadto dokumentacji dotyczącej umów cywilnoprawnych rodzących obowiązek zapłaty po stronie pozwanej Wspólnoty, np. dotyczących wykonania schodów technicznych i podjazdu dla niepełnosprawnych, co utrudnia Wspólnocie regulowanie zobowiązań wobec braku wiedzy na temat treści zobowiązań.

Powódka wadliwie prowadziła również księgowość pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Doszło do uchybień odnośnie rozliczeń z lokatorami, naliczenia zostały przekazane lokatorom, ale nie zostały wprowadzone w księgowości. Nieprawidłowości w księgowaniu dotyczą zaległości w opłatach, które powstały w roku 2011 i 2012, a żeby je wyjaśnić potrzebna jest dokumentacja finansowa z tamtych lat. Powódka przekazała nowemu administratorowi dokumentację, w której wskazała, że zestawienia są kontowe - brak było wyszczególnionych poszczególnych opłat eksploatacyjnych. Brak dokumentów księgowych uniemożliwia wyjaśnienie sald z ww. okresu. W przekazanych przez powódkę dokumentach był błąd w rozliczeniu mediów kilkunastu lokali, co zostało później skorygowane przez powódkę, były błędne księgowania wpłat na kartotekach lokali, są także niewyjaśnione salda i zawieszone kwoty nieprzypisane do konkretnych kont.

Uchybienia dotyczące mediów zostały rozliczone przez nowego administratora, pozostałe uchybienia dotyczące zawieszonych kwot nie zostały rozliczone, gdyż są to kwoty nienazwane, nieokreślone, a nowy administrator nie posiada odpowiednich kartotek.

Powyższe braki w dokumentacji utrudniały administrowanie nieruchomością przy ul. (...) w W..

Przy tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd Rejonowy wskazał, że powódka wywodziła roszczenie objęte pozwem z faktury VAT wystawionej na rzecz pozwanej tytułem administrowania w miesiącu sierpniu 2015 roku zgodnie z umową o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku. Pozwana natomiast zarzuciła, że powódka nie wywiązała się należycie z przedmiotowej umowy. Zgodnie z art. 488 k.c. świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia (§ 1); jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego (§ 2). Uprawnienie do powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia może przybrać formę zarzutu (tzw. exceptio non adimpleti contractus, zarzut niewykonania umowy wzajemnej), gdy z roszczeniem wystąpi strona, która sama nie świadczy (por. W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania..., s. 304; A. Doliwa, Zobowiązania..., s. 151 i n.). W sytuacji gdy strona nieofiarująca obciążającego ją świadczenia wytoczy powództwo o świadczenie wzajemne, druga strona może przedstawić zarzut odraczający, iż sama należnego świadczenia nie otrzymała (exceptio non adimpleti contractus). W takiej sytuacji, gdy podniesienie tego zarzutu w postępowaniu sądowym było skuteczne, sąd nie oddala powództwa, lecz je uwzględnia, uzależniając spełnienie świadczenia przez pozwanego od jednoczesnego otrzymania przez niego od powoda świadczenia wzajemnego. Komornik, realizując taki wyrok, stosuje art. 806 k.p.c. (por. T. Wiśniewski (w:) Komentarz..., s. 553; M. Piekarski (w:) Kodeks..., s. 1194; A. Doliwa, Zobowiązania..., s. 151 i n.; A. Ohanowicz, Zobowiązania..., s. 169). W tych okolicznościach zasada jednoczesności świadczeń, naruszona przez jedną ze stron umowy wzajemnej, zostaje przywrócona (zob. A. Rembieliński (w:) Kodeks..., s. 486). Natomiast w sytuacji gdyby z powództwem o świadczenie wzajemne wystąpiła strona, która sama powinna świadczyć wcześniej, to będzie ono podlegać oddaleniu jako przedwczesne (por. T. Wiśniewski (w:) Komentarz..., s. 553; M. Piekarski (w:) Kodeks..., s. 1194; W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania..., s. 304). Podniesienie exceptio non adimpleti contractus powoduje, że nie można osobie uprawnionej postawić zarzutu opóźnienia, pomimo że nie spełniła ona ciążącego na niej świadczenia (por. K. Zagrobelny (w:) Kodeks..., s. 877). Na pozwanym ciąży dowód, iż druga strona nie ofiarowuje świadczenia wzajemnego. Sąd może nie uwzględnić zarzutu pozwanego, jeżeli druga strona nie wykonała tylko niewielkiej części świadczenia, a w okolicznościach konkretnego przypadku zasady współżycia społecznego nie uzasadniają powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia (por. M. Łemkowski, Wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych, s. 29 i n.; M. Piekarski (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1194-1195; W. Popiołek (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, art. 488, nb 3; A. Rembieliński (w:) J. Winiarz, Komentarz, t. I, 1989, s. 504-505).

Sąd Rejonowy wskazał, iż nie ulega wątpliwości, że zawarta pomiędzy powódką a pozwaną umowa o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 r., była umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c., gdyż obydwie strony były zobowiązane w taki sposób, że świadczenie jednej z nich było odpowiednikiem świadczenia drugiej. Zgodnie bowiem z przedmiotową umową za czynności administrowania nieruchomością przy ul. (...) w W. wymienione w § 4 umowy pozwana Wspólnota Mieszkaniowa winna była zapłacić powódce wynagrodzenie zgodnie z § 5 ust. 6 umowy. Wobec powyższego – zdaniem Sądu Rejonowego – powódka nie mogła żądać spełnienia świadczenia wzajemnego, skoro sama nie wykonała swego zobowiązania.

Ponadto, Sąd Rejonowy wskazał, że powódka nienależycie wykonała umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku – powódka wadliwie prowadziła księgowość i dokumentację techniczną pozwanej Wspólnoty, co skutkowało licznymi utrudnieniami w administrowaniu nieruchomością przy ul. (...) w W. przez kolejnego administratora. Zaś po rozwiązaniu przedmiotowej umowy powódka nie przekazała pozwanej wszystkich dokumentów, które była obowiązana wydać na podstawie § 9 ust. 3 umowy.

Sąd Rejonowy zauważył również, że pozwana wstrzymała się z wypłatą powódce wynagrodzenia objętego fakturą za sierpień 2015 roku z uwagi na brak zwrotu przez powódkę części dokumentacji technicznej i księgowej, przy czym pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w mailu z dnia 03 września 2015 roku poinformowała powódkę, że wypłata przedmiotowego wynagrodzeniu zostanie uruchomiona natychmiast po otrzymaniu potwierdzenia od nowego administratora, że otrzymał wszystkie wymagane dokumenty.

Sąd Rejonowy wskazał, iż stosownie do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zgodnie zaś z treścią zd. 1 art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Zgodnie z zasadami procesu cywilnego ciężar gromadzenia materiału procesowego spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.). Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997/6- 7/76). Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem. Samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą (tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2013 roku, I ACa 1520/12, LEX nr 1331140).

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Sąd Rejonowy uznał, że powódka powinna była zatem w niniejszym postępowaniu udowodnić, iż żądana pozwem kwota jest jej należna, tj. iż prawidłowo wykonała umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 roku. Pozwana podniosła bowiem zarzut niewykonania przez powódkę umowy wzajemnej i przedstawiła na tę okoliczność dowody z dokumentów i z zeznań świadków. Tymczasem powódka nie zgłosiła żadnych wniosków dowodowych celem podważenia zarzutów pozwanej i wykazania prawidłowego wykonania przez siebie przedmiotowej umowy, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że należność dochodzona pozwem jest świadczeniem należnym oraz że roszczenie pozwanej o wydanie dokumentacji nie jest roszczeniem wzajemnym, w związku z czym pozwana nie miała prawa wstrzymać się z wypłatą świadczenia. Nieprzedstawienie takich dowodów stoi wprost w sprzeczności z interesem procesowym powódki (art. 3 i 232 k.p.c.).

Zdaniem Sądu Rejonowego, w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów uznać nadto należało, że wynagrodzenie z faktury VAT nr (...), wystawionej pozwanej tytułem administrowania w miesiącu sierpniu, powódce nie przysługuje. Powódka bowiem nienależycie wykonała umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 29 lutego 2012 r., a zatem pozwana stosownie do art. 488 § 2 k.c. mogła powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia – w tym przypadku wynagrodzenia należnego za administrowanie za sierpień 2015 roku, do czasu, gdy powódka nie zaofiaruje prawidłowo wykonanego świadczenia wzajemnego, tj. nie dostarczy prawidłowej dokumentacji księgowej i technicznej pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wobec powyższego, Sąd Rejonowy orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku, oddalając powództwo jako przedwczesne.

Sąd Rejonowy w punkcie 2 sentencji wyroku rozstrzygnął o kosztach na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., tj. na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu. Zasądzona od powódki kwota 4.817 zł stanowi zwrot kosztów zastępstwa procesowego pozwanej przez pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości 4.800 zł, ustalonej zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804), oraz zwrot kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, II Wydział Cywilny z dnia 15 czerwca 2016 roku wniosła powodowa spółka zaskarżając ten wyrok w całości.

Wyrokowi strona powodowa zarzuciła naruszenia zarówno prawa procesowego, jak i materialnego:

1.  Naruszenie przepisów postępowania, tj. art 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - poprzez błędne zastosowanie przepisów Rozporządzenia z 2015 r., które weszło w życie 1 stycznia 2016 r., a więc po dniu złożenia pozwu w niniejszej sprawie (pozew złożono w grudniu 2015 r.),

2.  Naruszenie art. 487 i 488 Kodeksu cywilnego polegające na błędnym zastosowaniu przepisów o świadczeniach wzajemnych oraz przepisów o prawie powstrzymania się ze świadczeniem wzajemnym, podczas gdy zobowiązania stron nie należały do świadczeń wzajemnych, a nawet jeśli Sąd błędnie uznał, że świadczenia stron były wzajemne, to należało uznać, że Powódka nie wypełniła zobowiązania jedynie w nieznacznym stopniu, nieuzasadniającym wstrzymanie się Pozwanej ze spełnieniem swojego świadczenia,

3.  Poczynienie błędnych ustaleń faktycznych przez Sąd I instancji:

a)  że Powódka błędnie prowadziła księgowość i dokumentację techniczną pozwanej Wspólnoty - podczas gdy świadkowie zeznali, że Powódka nie odpowiadała za prowadzenie księgowości;

b)  że Powódka nie przekazała Pozwanej wszystkich dokumentów, które była obowiązana wydać na podstawie paragrafu 9 ust. 3 umowy - podczas gdy sam świadek ze strony Pozwanej wskazał, że wszystkie dokumenty zostały przekazane w formie elektronicznej, lecz według świadka wygodniej byłoby gdyby otrzymał formę papierową;

c)  że Powódka nie przedstawiła żadnych wniosków dowodowych celem podważenia zarzutów Pozwanej - fakt prawidłowego wykonania umowy w sierpniu 2015 roku jest faktem niezaprzeczonym, bezspornym, jedyne zarzuty dotyczą wykonania obowiązku zwrotu dokumentacji po zakończeniu umowy we wrześniu 2015 roku, za co nie została w umowie zastrzeżona możliwość zatrzymania wynagrodzenia, ani żadna kara umowna;

d)  że Powódka rzekomo nie przekazała dokumentów, które zostały sporządzone przed rokiem 2012, a więc w czasie gdy Powódka rozpoczęła administrowanie nieruchomością, podczas gdy dokumentów tych nie było jeszcze w dniu rozpoczęcia administrowania nieruchomością przez Powódkę.

4.  Naruszenie art. 232 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów z zeznań świadków.

Strona powodowa wniosła o zmianę wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie z dnia 15 czerwca 2016 roku w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa – w odpowiedzi na apelację powoda wniosła o oddalenie apelacji powoda w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powoda zasługiwała na uwzględnienie w całości i skutkowała merytoryczną zmianą zaskarżonego wyroku.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację powoda uznał bowiem za słuszny zarzut podniesiony przez powoda dotyczący błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji, iż przewidziany w § 9 ust. 3 lit c) łączącej strony postępowania umowy z dnia 29 lutego 2012 roku – w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia tej umowy – obowiązek Administratora (którym w rozpatrywanym przypadku był powód) do niezwłocznego wydania wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) stanowił świadczenie wzajemne do świadczenia pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej związanego z zapłatą na rzecz Administratora wynagrodzenia za administrowanie przedmiotową nieruchomością. Zakres czynności administrowania strony uregulowały w § 4 umowy z dnia 29 lutego 2012 roku. Zaś kwota należna Administratorowi za dokonywanie tych czynności, określona przez strony na 16.570,80 zł miesięcznie, miała być płatna przez Wspólnotę Mieszkaniową w terminie 7 dni od daty otrzymania prawidłowo wystawionej faktury od Administratora. Wskazany powyżej obowiązek Administratora z § 9 ust. 3 lit c) łączącej strony postępowania umowy z dnia 29 lutego 2012 roku powstał po stronie powodowej spółki już po rozwiązaniu umowy z dnia 29 lutego 2012 roku. Jeżeli zaś – jak twierdzi pozwana Wspólnota Mieszkaniowa – powód nie wypełnił prawidłowo tego obowiązku, pozwanej Wspólnocie przysługuje w tym zakresie roszczenie o wydanie. Niewykonanie przez powoda obowiązku zwrotu wszelkiej dokumentacji po rozwiązaniu łączącej strony umowy nie mogło stanowić natomiast podstawy do niezapłacenia przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową powodowej spółce przewidzianego w umowie wynagrodzenia za administrowanie w miesiącu sierpniu 2015 toku – nie mamy tu bowiem do czynienia ze świadczeniem wzajemnym, wobec czego nie znajduje tu zastosowania przepis art. 488 § 2 k.c., dający jednej ze stron umowy uprawnienie do powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia przez jedną ze stron, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Zgodnie zaś z art. 487 § 2 k.c. umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Jak wskazano powyżej odpowiednikiem zapłaty wynagrodzenia za administrowanie nieruchomością było wykonywanie przez powodową spółkę czynności administracyjnych przewidzianych w § 4 umowy z dnia 29 lutego 2012 roku.

W ocenie Sądu Okręgowego, w rozpatrywanym przypadku bez znaczenia dla uznania zasadności powództwa dotyczącego zapłaty przez pozwanego na rzecz powoda wynagrodzenia za administrowanie w miesiącu sierpniu 2015 toku były podnoszone w toku procesu przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową okoliczności związane z nieprawidłowościami w administrowaniu mającymi ujawniać się sukcesywnie w miarę zwracania przez powoda dokumentacji. Tym bardziej, że z materiału dowodowego zebranego w sprawie w żaden sposób nie wynika, aby takie nieprawidłowości miały miejsce w miesiącu sierpniu 2015 roku. Ponadto, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie wypłacając powodowej spółce wynagrodzenia za miesiąc sierpień 2015 roku wskazała wprost, iż związane jest to z brakiem zwrotu dokumentacji po rozwiązaniu łączącej strony umowy oraz że wypłata nastąpi po zwrocie tej dokumentacji.

Za zasadny należało uznać również zarzut apelacji powoda dotyczący naruszenia przepisów art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – poprzez błędne zastosowanie przepisów Rozporządzenia z 2015 r., które weszło w życie z dniem 01 stycznia 2016 roku, a więc po dniu złożenia pozwu w niniejszej sprawie (pozew złożono w grudniu 2015 roku), wobec czego Sąd Rejonowy błędnie zastosował nowego rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych zamiast prawidłowo zastosować rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu – z uwagi na treści § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w całości.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.