Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 grudnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Jacek Sadomski

Sędziowie: SA Małgorzata Borkowska

SO del. Tomasz Pałdyna (spr.)

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Łopacińska

po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2017r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. K. (1)

przeciwko M. E.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 22 września 2015 r., sygn. akt XXV C 1597/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok, nadając mu następującą treść:

„1. zasądza od M. E. na rzecz S. K. (1) 64090,65 zł (sześćdziesiąt cztery tysiące dziewięćdziesiąt złotych sześćdziesiąt pięć groszy) z ustawowymi odsetkami od kwoty 50000 zł (pięćdziesięciu tysięcy złotych) od dnia 7 maja 2014 r. do dnia zapłaty i od kwoty 14 090,65 zł (czternastu tysięcy dziewięćdziesięciu złotych sześćdziesięciu pięciu groszy) od dnia 11 lutego 2015 r. do dnia zapłaty;

2.oddala powództwo w pozostałej części;

3.zasądza od M. E. na rzecz S. K. (1) 3147 zł (trzy tysiące sto czterdzieści siedem złotych) tytułem kosztów procesu.”

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od S. K. (1) na rzecz M. E. 3 147 zł (trzy tysiące sto czterdzieści siedem złotych) tytułem kosztów instancji odwoławczej.

Sygn. akt VI ACa 1157/16

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 14 grudnia 2017 roku

S. K. (2) domagał się w pozwie zasądzenia od M. E. 125.900 zł z odsetkami od kwoty 50.000 zł od 15 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty oraz od kwot 16.103,60 zł, 12.795,73 zł i 47.000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Z uzasadnienia pozwu wynika, że pierwsza z wymienionych kwot stanowi karę umowną za niedojście do skutku przedwstępnej umowy sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego i do miejsca garażowego należących do powoda, kwota 47.000 zł – umówione wynagrodzenie za „bezumowne korzystanie” z tego lokalu i miejsca postojowego przez pozwanego, kwota 16.103,60 zł – równowartość kosztów eksploatacyjnych związanych z mieszkaniem i miejscem postojowym, które pozwany zobowiązał się pokryć a kwota 12.795,73 zł to suma wyegzekwowana przez komornika od powoda z tytułu zadłużenia mieszkania. Na rozprawie przed Sądem Okręgowym wyjaśnił, że dochodzi roszczeń wyłącznie z umowy z dnia 27 lutego 2013 roku.

Pozwany domagał się oddalenia powództwa na koszt powoda.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo do kwoty 125.899,33 zł z ustawowymi odsetkami od sumy 50.000 zł od 7 maja 2014 roku do dnia zapłaty oraz od sumy 75.899,33 zł od dnia 11 lutego 2015 roku do dnia zapłaty oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda 9.912 zł tytułem kosztów procesu.

Z uzasadnienia wyroku wynika, że powodowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, usytuowanego w budynku przy ulicy (...) oraz spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w garażu znajdującym się w budynku przy ulicy (...). Powód mieszka i pracuje na (...), a w W. bywa raz na miesiąc. Pozwany jest prezesem spółki, będącej właścicielem kilku nieruchomości sąsiadujących z budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie powoda. Od co najmniej 2011 roku spółka ta planowała budowę biurowca w bezpośrednim sąsiedztwie tego budynku. Prezes spółki, wiedząc o tym, że okna w mieszkaniu S. K. (1) skierowane są na potencjalną budowę, starał się to mieszkanie zakupić, by później spółka bezpośrednio od niego mogła wynająć to mieszkanie. Lokal powoda znajduje się na pierwszym piętrze i miał być wykorzystywany przez inżynierów i pracowników budowy. Po zakończonej budowie mieszkanie miało zostać sprzedane.

W dniu 10 listopada 2011 roku – jak ustala sąd – powód i pozwany zawarli w formie atu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży praw do lokalu i do garażu. Umowa przyrzeczona miała być zawarta nie później niż do 31 stycznia 2012 roku. W dniu 30 stycznia 2012 roku strony zawarły – w tej samej formie – umowę zmieniającą umowę przedwstępną w ten sposób, że zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży nie później niż do 31 marca 2012 roku, postanawiając jednocześnie, że pozwany w imieniu powoda wpłaci do spółdzielni czynsz za lokal i miejsce postojowe za każdy miesiąc kalendarzowy, począwszy od listopada 2011 roku aż do zawarcia umowy sprzedaży. Ustalono też, że termin zawarcia umowy sprzedaży może ulec zmianie, lecz w takich sytuacjach zbywca będzie żądać od nabywcy kary umownej w kwocie 5.000 zł za każde przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej o miesiąc, z przyczyn leżących po stronie nabywcy, poczynając od grudnia 2011 roku, na zasadach określonych w art. 395 k.c. Nabywca zobowiązał się w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca, poczynając od grudnia 2011 roku, do miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym zostanie zawarta umowa sprzedaży (umowa przyrzeczona), wypłacać na rzecz zbywcy 5.000 zł z góry za każdy miesiąc. S. K. (2) – jak się odnotowuje – potwierdził odbiór od M. E. 10.000 zł na pokrycie wierzytelności tytułem kary umownej za grudzień 2011 i styczeń 2012 roku.

Sąd ustala dalej, że 10 kwietnia 2012 roku strony zawarły kolejną umowę w formie aktu notarialnego. Uzgodniono, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do 31 maja 2012 roku, a M. E. zobowiązał się ponosić od dnia zawarcia umowy wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z lokalem mieszkalnym i miejscem postojowym. Zobowiązał się też do zapłaty na rzecz S. K. (1) opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu i miejsca postojowego w wysokości 5.000 zł za każdy rozpoczęty miesiąc, począwszy od 1 kwietnia 2012 roku do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony oświadczyły, że w związku z zawarciem umowy nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej z 10 kwietnia 2012 roku. W dniu 31 maja 2012 roku strony – w formie aktu notarialnego – zmieniły postanowienia tej umowy, przedłużając termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 28 września 2012 roku i ustalając cenę sprzedawanych praw. Opłatę z tytułu bezumownego korzystania ustalono na 6.000 zł za każdy rozpoczęty miesiąc, począwszy od 1 czerwca 2012 roku do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. W dniu 28 września 2012 roku – w kolejnej umowie notarialnej – przedłużono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 31 grudnia 2012 roku i ustalono nową cenę.

Kolejną umowę – jak ustala się dalej – powód i pozwany zawarli 26 lutego 2013 roku. Potwierdzili w niej zawarcie umowy z 10 kwietnia 2012 roku, zmienionej kolejnymi umowami i oświadczyli, że w związku z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej umowa przedwstępna wygasła. Jednocześnie zrzekli się wszelkich roszczeń wynikających z tejże umowy przedwstępnej, w szczególności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Oświadczyli wreszcie, że nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń z tytułu uprzedniego zawarcia umowy, w szczególności dotyczących zwrotu zadatku na rzecz którejkolwiek ze stron lub zwrotu jakichkolwiek kwot z tytułu wykonania umowy, w tym opłat za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w okresie jej obowiązywania.

Następnego dnia powód i pozwany zawarli kolejną umowę, w której potwierdzili zawarcie umowy z 10 listopada 2011 roku oraz to, że zmienili ją umową z 30 stycznia 2012 roku. Uzgodnili, że rozwiązują tę ostatnią i oświadczyli, że zrzekają się wszelkich roszczeń wynikający z umowy z 30 stycznia 2012 roku, jak też, że uznają swoje zobowiązania z umowy przedwstępnej sprzedaży z 10 listopada 2011 roku. Zmienili ją jednak w ten sposób, że zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży prawa do lokalu oraz do miejsca postojowego nie później niż w dniu 1 maja 2013 roku. M. E. zobowiązał się przekazać tytułem zadatku 40.000 zł. Zobowiązał się też, że począwszy od 1 października 2012 roku do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy, nie dłużej jednak niż do 1 maja 2013 roku, będzie w imieniu powoda płacił czynsz za lokal i miejsce postojowe bezpośrednio na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży z winy pozwanego do 1 maja 2013 roku będzie on zobowiązany do zapłaty kary umownej na rzecz powoda w wysokości 50.000 zł do 15 czerwca 2013 roku. Strony zgodnie oświadczyły, że wszystkie pozostałe postanowienia umowy z 10 listopada 2011 roku pozostały bez zmian.

Pozwany – jak ustala dalej sąd – nie mieszkał w rzeczonym mieszkaniu, ani nie wykorzystywał go do celów związanych z budową. Posiadał jednak klucze do niego i płacił powodowi gotówką uzgodnioną kwotę. Wpłacał również umówiony czynsz na konto spółdzielni. Godził się na ponoszenie tych doraźnych kosztów związanych z lokalem, bo wiedział, że inwestycja kilku tysięcy zwróci się wówczas, gdy spółka wynajmie od niego to mieszkanie. Wobec tego nie był to dla niego koszt ale inwestycja. S. K. (2) był niezwykle zadowolony w związku z podpisaniem kolejnych umów, bowiem gwarantowały mu one uzyskanie wysokiej ceny ze sprzedaży nieruchomości. Ostatecznie – jak się jeszcze ustala – nie doszło do realizacji budowy biurowca na sąsiedniej posesji, a przyczyną tego stanu rzeczy były – jak ocenia sąd – najprawdopodobniej okoliczności związane z brakiem finansowania inwestycji, jak również fakt, że spółdzielnia oprotestowywała wszelkie decyzje administracyjne w przedmiocie planowanej inwestycji. W trakcie obowiązywania umów powód bywał w Polsce raz na miesiąc i wówczas widywał się pozwanym oraz kwitował odbiór umówionych pieniędzy za lokal.

Sąd ustala także, że z powództwa spółdzielni wydano przeciwko powodowi nakaz zapłaty opiewający na 8.299,98 zł z odsetkami w wysokości ustawowej od 14 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty oraz na kwotę 1.292 tytułem kosztów procesu, jak też, że pismem z 13 maja 2013 roku komornik sądowy wezwał powoda do zapłaty należności, zawiadamiając go jednocześnie o wszczęciu egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Łączna należność z powyższego tytułu wynosiła 12.795,73 zł. Sąd odnotowuje również, że spółdzielnia mieszkaniowa wystawiła pismo zatytułowane „zaświadczenie”, z którego wynika, że w okresie od września 2012 roku do kwietnia 2013 roku nie została dokonana wpłata tytułem zaliczkowych opłat eksploatacyjnych w łącznej kwocie 16.103,60 zł, tj. w każdym miesiącu po 2.012,95 zł. Z pisma spółdzielni z 28 lutego 2014 roku ma wynikać, że powód uregulował tę należność. Sąd ustala wreszcie, że powód wzywał pozwanego do zapłaty kwoty 125.900 zł a pismo w tym przedmiocie doręczono 22 kwietnia 2014 roku.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że wszystkie zasądzone od pozwanego należności wynikają z umowy z 27 lutego 2013 roku. Sąd założył też, że celem stron było przeniesienie na pozwanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i spółdzielczego prawa do miejsca postojowego.

Powołując się na art. 65 k.c. Sąd Okręgowy przyjął, że skutkiem oświadczenia złożonego przez strony w dniu 26 lutego 2013 roku było wygaśnięcie umowy z 10 kwietnia 2012 roku, zmienionej umowami z 31 maja i 28 września 2012 roku. Sąd nie podzielił przy tym zapatrywania pozwanego, by umowa z 27 lutego 2013 roku nie wywołała żadnych skutków prawnych, bowiem umowa wygasła na mocy oświadczeń z 26 lutego 2013 roku. Sąd pierwszej instancji stanął na stanowisku, że strony nie złożyły oświadczenia woli, które niweczyłoby skutki umowy z 10 listopada 2011 roku. Sąd Okręgowy rozumie oświadczenie z 27 lutego 2013 roku jako chęć podejmowania (kontynuowania) działań zmierzających do osiągniecia wyznaczonego celu, jakim było zawarcie umowy, na mocy której nastąpiłoby przeniesienie prawa do lokalu i miejsca postojowego. Zawierając tę umowę, zmieniającą umowę przedwstępną sprzedaży, strony miały korzystać z zasady swobody umów, w oparciu o którą wykreowały stosunek zobowiązaniowy obejmujący określone obowiązki. Powołując się na art. 353 ¹ k.c. i na orzecznictwo sąd wyjaśnił znaczenie tej zasady. Ocenił przy tym, że postanowienia umowy zostały przez strony ukształtowane według własnego uznania, a ich treść oraz cel nie sprzeciwiają się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Co więcej – jak się przyjmuje – postanowienia umowy, w szczególności dotyczące terminu zawarcia umowy, wysokości zadatku, opłaty za czynsz, czy zapłaty kary umownej są zapisane w sposób jasny i niebudzący żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Zdaniem Sądu Okręgowego umowa z 27 lutego 2013 roku jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 § 1 k.c. Powołując się na art. 390 i 484 § 1 k.c. odnotowuje się, że strony zdecydowały się na wprowadzenie do nawiązanego stosunku prawnego kary umownej. Zakładając, że wykonanie umowy przedwstępnej podlega zasadom odpowiedzialności kontraktowej, zauważa się, że niewykonanie przyjętego zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej powoduje obowiązek naprawienia szkody, za którą dłużnik nie odpowiada w razie wykazania, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Ocenia się przy tym, że zebrany materiał dowodowy dawał podstawy do wniosku, że to z winy pozwanego umowa przyrzeczona nie została zawarta. Zdaniem sądu jedyną przyczyną nie zawarcia umowy przyrzeczonej było uchylenie się pozwanego od zawarcia umowy, podyktowane brakiem po jego stronie potrzeby wykorzystywania lokalu do celów związanych z inwestycją budowlaną na sąsiedniej posesji. Pozwany nie wykazał – jak się przyjmuje – że niewykonanie zobowiązania (uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej) jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Nie wykazał, że nie doszło do zawarcia miedzy stronami przyrzeczonej umowy sprzedaży ze względu na to, że lokal był zdewastowany, czy też że nie nadawał się do użytkowania. Powołując się na zeznania powoda oraz świadka sąd przyjmuje, że lokal nadawał się do użytkowania. Pozwany miał mieć do lokalu klucze, a to, że z niego nie korzystał, czy w nim nie przebywał, nie ma – zdaniem sądu – żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Kierując się doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego myślenia Sąd Okręgowy uznał, że pozwany nie dokonywałby płatności na rzecz spółdzielni i na rzecz powoda, gdyby z lokalu nie korzystał, czy też nie miał do lokalu swobodnego i niezakłóconego dostępu. Tym bardziej, że – jak się podkreśla – wpłaty te w każdym miesiącu oscylowały w kwocie ponad 8.000 zł. Również podejmowane przez pozwanego decyzje i działania mają wskazywać na to, że był on zainteresowany zagwarantowaniem sobie możliwości nabycia (w przyszłości) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bowiem w przypadku rozpoczęcia budowy na sąsiedniej posesji będzie mógł to mieszkanie wynająć bezpośrednio inwestorowi. Korzyści, jakie by wówczas osiągnął, miały być dużo większe, niż ponoszone przez niego bieżące opłaty związane z użytkowaniem i dysponowaniem lokalem. W tym zakresie Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom pozwanego, że do zawarcia umowy nie doszło z winy powoda. Nie dał również wiary zeznaniom pozwanego w zakresie, w jakim wskazywał on, że wszelkie płatności na rzecz powoda dokonywał na jego prośbę i w związku z jego trudnościami finansowymi. Wszystko to miało usprawiedliwiać żądanie zapłaty kary umownej w kwocie 50.000 zł. Podstawą prawną tego roszczenia ma być § 4 pkt 4 umowy z 27 lutego 2013 roku w zw. z art. 353 ¹, 483 § 1 i 484 § 1 k.c.

Powołując się na art. 354 § 1 k.c., na § 2 pkt 3 umowy z 31 maja 2012 roku i § 4 pkt 3 umowy z 27 lutego 2013 roku za zasadne Sąd Okręgowy uznał zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od czerwca 2012 roku „do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej” (47.000 zł) i opłat eksploatacyjnych za okres od września 2012 do kwietnia 2013 roku (16.103,60 zł). Za zasadne uznał też zasądzenie kwoty 12.795,73 zł, jako szkody w związku z zapłatą przez powoda kosztów egzekucyjnych. Zauważa się przy tym, że w art. 471 k.c. wprowadzono domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Dalej ocenia się, że powód wykazał przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego w zakresie kwoty 12.795,73 zł. Zasadniczym dowodem w tej materii miało być zestawienie sporządzone przez komornika. Zauważa się przy tym, że pozwany zawierając z powodem następujące po sobie umowy zobowiązywał się na ich podstawie do zapłaty czynszu za lokal, jednak nie regulował z tego tytułu należności i ostatecznie to powód był zobowiązany zapłacić koszty egzekucyjne powstałe w wyniku braku płatności ze strony pozwanego. To brak wykonania ciążącego na pozwanym obowiązku zapłaty czynszu miał spowodować powstanie szkody w postaci kosztów egzekucyjnych, a zasądzona z tego tytułu kwota odpowiada wysokości tych kosztów.

O odsetkach sąd pierwszej instancji orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. Sąd Okręgowy powołał się przy tym na wezwanie do zapłaty kwoty 50.000 zł, doręczone pozwanemu 22 kwietnia 2014 roku. Zdaniem sądu pozwany pozostawał w zwłoce w zapłacie tej kwoty po upływie 14 dni, tj. 7 maja 2014 roku. Od kwoty 75 899, 33 zł zasądzono odsetki od 11 lutego 2015 roku, tj. 14 dni od daty doręczenia odpisu pozwu stronie pozwanej.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od tego rozstrzygnięcia wywiódł pozwany, zaskarżając wyrok w części uwzględniającej powództwo oraz w punkcie traktującym o kosztach procesu, zarzucając sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 6 i 65 § 2 k.c. przez niezastosowanie, jak też naruszenie art. 233 k.p.c. polegające na dowolnej a nie swobodnej ocenie dowodów. Wniósł przy tym o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, albo o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, jak też o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja musi prowadzić do częściowej zmiany zaskarżonego wyroku, choć nie z przyczyn wskazanych w jej treści. W ocenie Sądu Apelacyjnego sąd pierwszej instancji nie miał podstaw do zasądzenia na rzecz powoda 47.000 zł z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z lokalu i miejsca garażowego. Nie miał też podstaw do przyjęcia, że udowodniono szkodę związaną z prowadzoną przeciwko powodowi egzekucją. Do pewnego stopnia nietrafne jest również rozstrzygnięcie o zwrocie nieuiszczonego czynszu.

Umknęło uwadze Sądu Okręgowego to, że powód – jak sam wyjaśnił na rozprawie – swoje roszczenia wiązał wyłącznie z umową z 27 lutego 2013 roku. Skoro domagał się realizacji roszczeń z tej konkretnej umowy, to sąd nie mógł uwzględnić roszczenia płynącego z innego źródła. Sąd jest przy tym niekonsekwentny, bo zaznacza najpierw, że wszystkie zasądzone należności mają swe źródło w tej właśnie umowie, by następnie podstawy normatywnej zasądzenia kwoty 47.000 zł poszukiwać w § 2 pkt 3 umowy z 31 maja 2012 roku. Powód zresztą roszczeń z tej umowy nie mógł dochodzić, skoro w umowie z 26 lutego 2013 roku ich się zrzekł. Wynika to z § 2.2 tej umowy, gdzie – w nawiązaniu do umowy przedwstępnej z 10 kwietnia 2012 roku i aneksów do tej umowy, w tym umowy z 31 maja 2012 roku – expressis verbis postanawia się, że strony „nie zachowują wobec siebie żadnych roszczeń z tytułu uprzedniego zawarcia” tej umowy „ze zmianami”. W tych okolicznościach brak było podstaw do zasądzenia na rzecz S. K. (1) odszkodowania w kwocie 47.000 zł. Warto zaznaczyć, że w umowie z 27 lutego 2013 roku nie ma postanowienia, które odpowiadałoby swą treścią uchylonej przez strony zgodnie regulacji zawartej w § 2 pkt 3 umowy z dnia 31 maja 2012 roku ( vide: k. 24 akt sprawy).

Sąd Okręgowy nie miał też podstaw do tego, by uwzględnić w całości roszczenia z tytułu zaległości czynszowej, zgodnie ze stanem wynikającym z zaświadczenia ze spółdzielni. Obowiązek zapłaty czynszu przez pozwanego przewidziano wprost w § 3 ust. 3 umowy z 27 lutego 2013 roku. Dowodem na to, że czynsz nie został uiszczony, jest zaświadczenie ze spółdzielni datowane na 16 czerwca 2013 roku. Słusznie dając wiarę temu dowodowi sąd pierwszej instancji nie zauważył, że zaświadczenie obejmuje okres od września 2012 roku do końca kwietnia 2013 roku. Tymczasem, pozwany zobowiązał się uregulować czynsz za czas od 1 października 2012 roku do 1 maja 2013 roku. Za ten okres powinien zapłacić 14.090,65 zł, bo – jak wynika z zaświadczenia – miesięczna opłata zaliczkowa z tytułu czynszu wynosiła 2.012,95 zł. Dodać trzeba, że z zaświadczenia ze spółdzielni datowanego na 28 lutego 2014 roku wynika, że powód uiścił w końcu tę zaległość.

Brak było podstaw do uwzględnienia żądania zwrotu kwot egzekwowanych od powoda przez komornika. Zobowiązania takiego nie da się wyprowadzić z umowy z 27 lutego 2013 roku, bo z pewnością nie chodzi o czynsz najmu za lata 2012-2013, skoro nakaz zapłaty nosi wcześniejszą datę, niż data umowy. W tych okolicznościach brak było również przesłanek do obciążenia pozwanego kosztami tej egzekucji.

Nie ma racji pozwany kwestionując skuteczność umowy z 27 lutego 2013 roku. Umową tą jej strony ponownie powołały do życia porozumienie z 10 listopada 2011 roku. Biorąc pod uwagę reguły wykładni oświadczeń woli z art. 65 § 1 k.c., w szczególności zaś konieczność weryfikacji tych oświadczeń w świetle zasad współżycia społecznego, nie da się inaczej zrozumieć intencji S. K. (1) i M. E.. Zakładać bowiem trzeba, że obaj działali racjonalnie i – uzgadniając postanowienia umowy – postępowali wobec siebie lojalnie. W tych okolicznościach koncepcja, której broni apelacja, jest całkowicie niezrozumiała. Apelujący nie wyjaśnia, w szczególności, z jakich przyczyn przystąpił do umowy, która odnosiła się od porozumienia uznanego wcześniej przez strony za niebyłe. Warto dodać, że nie ma żadnych przeszkód, by ponownie powołać do życia umowę, która wcześniej wygasła lub została rozwiązana. Tego typu porozumienie mieści się w ramach swobody umów, przewidzianej w art. 353 ¹ k.c.

Sąd Apelacyjny, podobnie jak Sąd Okręgowy, nie ma żadnych wątpliwości, że – zawierając umowę z 27 lutego 2013 roku – powód i pozwany chcieli podtrzymać wolę kontynuowania umowy przedwstępnej. Tak należy rozumieć zastrzeżenie, że „uznają swoje zobowiązania z umowy przedwstępnej sprzedaży z 10 listopada 2011 roku”. Zastosowali wprawdzie karkołomną metodę odniesienia do pierwszej łączącej ich umowy, zamiast zawrzeć nową umowę przedwstępną, ale nie zmienia to faktu, że ich wola była jednoznaczna i zrozumiała: celem było zawarcie określonej umowy przyrzeczonej, na zmodyfikowanych nieco warunkach. Modyfikacja dotyczyła zastrzeżenia kary umownej oraz obowiązku zapłaty czynszu.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że to pozwany wycofał się z pomysłu nabycia praw należących do powoda. To on zatem nie wykonał zobowiązania płynącego z umowy przedwstępnej. Ustalenie to jest prawidłowe. Zresztą, pośrednio znajduje ono potwierdzenie w stanowisku pozwanego, który przyczynę niedojścia umowy do skutku wiązał z faktem zniszczenia lokalu przez powoda. To jednak pozwany powinien ten fakt udowodnić. Przypomnieć trzeba – w ślad za Sądem Okręgowym – że winę dłużnika się domniemywa, co wynika jasno z art. 471 k.c. To pozwany powinien wykazać, że nieprzystąpienie przez niego do umowy przyrzeczonej było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Dowodu takiego nie przeprowadzono. Sąd nie dał w tym zakresie wiary wyjaśnieniom pozwanego, do czego miał prawo, a czego apelacja skutecznie nie zwalcza. Dlatego kara umowna należy się w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości.

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zarzut ten w zasadzie nie znajduje rozwinięcia w uzasadnieniu apelacji, nie wiadomo zatem, w czym apelujący upatruje pogwałcenie zawartej w nim dyrektywy. Autor apelacji ogranicza się wyłącznie do polemiki z ustaleniami sądu, nie wytykając sądowi żadnych błędów w rozumowaniu. Podnieść w tym miejscu trzeba, że Sąd Apelacyjny akceptuje ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji i przyjmuje je za swoje. Akceptuje także ocenę prawną co do wymagalności poszczególnych roszczeń i dat, od których należy liczyć odsetki, z tym zastrzeżeniem, że chodzi o opóźnienie a nie zwłokę, bo to z opóźnieniem art. 481 § 1 k.c. łączy obowiązek zapłaty odsetek.

W konkluzji stwierdzić trzeba, że powodowi należy się 50.000 zł z tytułu kary umownej oraz 14.090,65 zł z tytułu należności czynszowych, które pozwany miał wnieść na rzecz spółdzielni, a które ostatecznie zostały zapłacone przez S. K. (1); obie te kwoty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wskazanych w wyroku dat. W pozostałym zakresie powództwo winno było być oddalone.

O kosztach procesu za postępowanie przed sądem pierwszej instancji orzec należało na podstawie art. 100 k.p.c., przy uwzględnieniu faktu, że ostatecznie powództwo zostało uwzględnione w połowie. Na koszty powoda poniesione przed Sądem Okręgowym złożyła się opłata od pozwu w kwocie 6.295 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – stosownie do § 6 pkt 6 obowiązującego w tym czasie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 461, ze zm.) – w kwocie 3.600 zł. W sumie daje to 9.912 zł, z czego powodowi należy się zwrot kwoty 4.956 zł. Koszty pozwanego ograniczyły się do wynagrodzenia pełnomocnika, ustalonego zgodnie z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z tej samej daty w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 490, ze zm.) oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, z czego połowa to – po zaokrągleniu – 1.809 zł. Różnica tych kwot daje 3.147 zł na korzyść powoda i tyle należało zasądzić na jego rzecz tytułem kosztów procesu za postępowanie przed Sądem Okręgowym.

O kosztach instancji odwoławczej orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Z uwagi na fakt, że apelację uwzględniono w połowie, pozwanemu należy się zwrot połowy poniesionych przez niego kosztów, na które składa się opłata od apelacji (6.295 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (2.700 zł), ustalone w oparciu o tę samą podstawę normatywną, w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. W sumie daje to 8.995 zł, z czego pozwanemu należy się zwrot 4.497,50 zł. Koszty powoda ograniczyły się do wynagrodzenia pełnomocnika w takiej samej kwocie i na tej samej podstawie prawnej, w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. Powodowi należy się zwrot połowy tej kwoty, czyli 1.350 zł. Różnica tych wartości daje – po zaokrągleniu – 3.147 zł i tyle zasądzono tytułem kosztów instancji odwoławczej.

Z tych wszystkich powodów – na podstawie art. 385 i 386 § 1 k.p.c. – orzeczono, jak na wstępie.