Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 23 marca 2021 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Wodzyńska-Radomska

Protokolant: Starszy protokolant sądowy Kinga Najkowska-Majzoub

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2021 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w P.

przeciwko Miasto P.

o złożenie oświadczenia woli

1.  oddala powództwo,

2.  całością kosztów procesu obciąża powoda a szczegółowe ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sadowemu.

Sędzia Agnieszka Wodzyńska-Radomska

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 kwietnia 2013 r. (k. 2-5), złożonym w Sądzie RejonowymP. (...)w P., powód Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w P., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, będącego radcą prawnym, wniosła o:

1)  nakazanie pozwanemu Miastu P. złożenia oświadczenia o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działki nr (...) z ark. mapy nr(...), obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy P. (...) w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 30 m2, w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanej działki nr (...) zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę, za wynagrodzeniem w wysokości 9.000 zł”

ewentualnie o nakazanie stronie pozwanej złożenia oświadczenia o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) z ark. mapy nr 34, obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 137 m2, za wynagrodzeniem w wysokości 36.000 zł”,

2)  zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm prawem przepisanych, z uwzględnieniem kwoty 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Zarządzeniem z dnia 21 czerwca 2013 r. (k. 87) referendarz sądowy zarządził zwrot pozwu z uwagi na jego nieprawidłowe opłacenie. Ze względu na uzupełnienie opłaty od pozwu w terminie (k. 89) sprawie nadano dalszy bieg (k. 93).

W odpowiedzi na pozew z dnia 30 września 2013 r. (k. 108-118) pozwany Miasto P., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, będącego radcą prawnym, wniósł o:

1)  sprawdzenie wartości przedmiotu sporu określonej na kwotę 9.000 zł, a następnie

2)  oddalenie powództwa,

3)  zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowe do według norm przepisanych, także w przypadku uwzględnienia powództwa, jako że pozwany nie dał powodowi przyczyny do wytoczenia powództwa.

Na rozprawie dnia 5 listopada 2013 r. (k. 154) pełnomocnik powoda doprecyzował, że w pkt. 1 pozwu po słowie „ewentualnie” zawiera się żądanie ewentualne. Sąd postanowił sprawdzić wartość przedmiotu sporu oznaczoną przez powoda i z uwagi na powyższe dopuścić dowód z pisemnej opinii biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 6 marca 2014 r. (k. 270), po wydaniu ww. opinii przez biegłego, ustalano wartość przedmiotu sporu na kwotę 24.021 zł.

Na rozprawie dnia 30 maja 2014 r. (k. 294) pełnomocnik powoda oświadczył, że wnosi i wywodzi jak dotychczas, a nadto ustosunkował się do odpowiedzi na pozew, wskazując, że wywody zawarte w tym ustosunkowaniu się składa również w formie pisemnej jako załącznik do protokołu (k. 290-293). Na rozprawie dnia 18 listopada 2015 r. (k. 372) strony wniosły jak dotychczas.

Pismem z dnia 1 grudnia 2015 r. (k. 380-381) powód oświadczył, że modyfikuje żądanie pozwu w ten sposób, że wnosi o nakazanie stronie pozwanej złożenia oświadczenia o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działek nr (...) z ark. mapy nr (...), obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad RejonowyP. (...)w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 91 m2 w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanych działek nr (...) zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę B. S., za wynagrodzeniem w wysokości 27.000 zł”.

Na rozprawie dnia 19 października 2018 r. (k. 582-584) pełnomocnik powoda wskazał, że wnosi i wywodzi jak dotychczas.

Pismem z dnia 25 października 2018 r. (k. 586) powód zmodyfikował żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działek nr (...) z ark. mapy nr (...) obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy P. (...) w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 91 m2 w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanych działek nr (...) [omyłka pisarska – chodziło o działki nr (...)] zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę B. S., za wynagrodzeniem w wysokości 89.670 zł”.

Na rozprawie dnia 18 grudnia 2018 r. (k. 614) pełnomocnik powoda podtrzymał dotychczasowe stanowisko procesowe.

Postanowieniem z dnia 18 grudnia 2018 r. (k. 613) Sąd Rejonowy P. (...)w P. uznał się rzeczowo niewłaściwym i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Poznaniu jako właściwemu rzeczowo do jej rozpoznania.

Sprawa została przekazana do tutejszego Sądu i zarejestrowana pod sygn. akt XII C 1142/19 (k. 646).

Pismem z dnia 16 września 2019 r. (k. 657) pozwany wskazał, że podtrzymuje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Na rozprawie dnia 19 listopada 2019 r. (k. 669) pełnomocnik powoda wniósł jak dotychczas. Pismem z dnia 24 września 2020 r. (k. 749-755) powód zmodyfikował żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia woli o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działek nr (...) z ark. mapy nr (...), obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy P. (...) w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 91 m2 w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanych działek nr (...) zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę B. S., za wynagrodzeniem w wysokości 106.400 zł”.

Na rozprawie dnia 25 lutego 2021 r. (k. 817-818) pełnomocnik powoda wniósł jak dotychczas, szczególnie, jak w piśmie z września 2020 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w P. jest przedsiębiorcą wpisanym do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Głównym przedmiotem działalności powoda jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Ponadto zakres działalności powoda obejmował bądź obejmuje m.in.:

-

budowanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,

-

nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,

-

budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu,

-

budowanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,

-

nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,

-

zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków,

-

zarządzanie na podstawie umowy nieruchomościami niestanowiącymi mienia spółdzielni lub mienia jej członków,

-

pośredniczenie w obrocie nieruchomościami,

-

prowadzenie działalności usługowej lub produkcyjnej bezpośrednio związanej z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,

-

prowadzenie na rzecz członków działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej,

-

kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Dowód: wydruk KRS dotyczący powoda – k. 7-13, k. 724-733, k. 758-762.

Decyzją nr (...) z dnia 30 kwietnia 1997 r. po rozpatrzeniu wniosku powoda w sprawie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych – zespołu przy ul. (...) w P., zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta P., Prezydent Miasta P.:

1.  zatwierdził projekt budowlany zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynek (...) (...), C) przy ul. (...) w P., działki (...), ark. mapy 34, obręb G.,

2.  udzielił powodowi pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynek (...) (...), C) z wyłączeniem technologii kotłowni gazowej.

W decyzji wskazano, że przy jej realizacji tj. przy wykonywaniu robót budowlanych należy zachować następujące warunki:

-

podane w załącznikach do decyzji,

-

roboty budowlane należy prowadzić zgodnie z wymogami określonymi w rozdziale ustawy – Prawo budowlane,

-

przed rozpoczęciem prac budowlanych wytyczenie projektowanych budowli w terenie powinna dokonać jednostka geodezyjna,

-

po zakończeniu budowy obiektów budowlanych należy niezwłocznie zapewnić sporządzenie pomiarów geodezyjnych i dostarczenie uzyskanych wyników jednostce geodezyjnej prowadzącej mapę zasadniczą.

Ponadto na powoda nałożono obowiązek ustanowienia nadzoru autorskiego i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Dowód: decyzja nr (...) z dnia 30 kwietnia 1997 r. – k. 61-62.

Z uwagi na uzyskanie pozytywnej dla powoda decyzji powód w okresie od maja 1997 r. do czerwca 1998 r. zrealizował inwestycję, polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w P.. Z odbioru i przekazania budynków(...) (...) i C do użytku sporządzone zostały protokoły, stwierdzające, że roboty zostały wykonane zgodnie z umową, projektem i kosztorysem, a także że budynki odpowiadają przeznaczeniu i spełniają warunki do zgłoszenia rozpoczęcia użytkowania.

Dowód: protokoły odbioru i przekazania do użytku budynków – k. 62-72.

Decyzją z dnia 15 lutego 2000 r. Prezydent Miasta P. udzielił powodowi pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w P.:

1)  budynku (...) rodzinnego przy ul. (...),

2)  budynku (...) rodzinnego przy ul. (...),

3)  budynku (...) rodzinnego przy ul. (...),

4)  kotłowni osiedlowej wbudowanej w budynek przy ul. (...).

W treści decyzji wskazano, że powód spełnił wymogi art. 57 prawa budowlanego.

Dowód: decyzja z dnia 15 lutego 2000 r. – k. 60.

Przy budowie budynku położonego przy ul. (...) w P. doszło do przekroczenia granic nieruchomości. Część budynku posadowionego na stanowiącej własność powoda działce nr (...) (która objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd RejonowyP. (...)w P. pod nr KW (...)) została wzniesiona na działce należącej do pozwanego i oznaczonej nr (...) (która objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy P. (...) w P. pod nr KW (...)).

Bezsporne.

Nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), położona jest w P. przy ul. (...). Jej właścicielem jest Miasto P.. W skład nieruchomości wchodzi m.in. działka nr (...) o powierzchni uwidocznionej w wypisie z rejestru gruntów 137 m2.

Działka nr (...) jest w niewielkiej części (niecały 1 m2) zabudowana częścią budynku mieszkalnego wielorodzinnego należącego do powoda, w pozostałej części usytuowanego na działce powoda nr (...). Na części działki znajduje się też wyjazd do hali garażowej budynku wielorodzinnego powoda od strony ul. (...), a także chodnik stanowiący dojścia piesze do budynku mieszkalnego nr (...), usytuowanego na działce nr (...), pozostającego w zasobie Spółdzielni. Działka nr (...) nie jest objęta zatwierdzonym ani opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P.” nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem (...) – tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami podstawowymi, utrzymuje się istniejące funkcje ogólnomiejskie.

Obok działki nr (...) znajduje się działka pozwanego nr (...), położona przy ul. (...) w P., zapisana w tej samej księdze wieczystej nr (...). Na działce tej usadowiona jest droga wewnętrzna, stanowiąca przedłużenie drogi wewnętrznej prowadzącej do budynków mieszkalnych na działce gruntu powoda nr 60.

Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) o powierzchni 4652 m2 wpisana jest w księdze wieczystej nr (...). Właścicielem nieruchomości jest Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w P.. Także działka nr (...) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...) – tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami podstawowymi, utrzymuje się istniejące funkcje ogólnomiejskie. Na terenie działki nr (...) znajduje się zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wybudowanych na podstawie decyzji pozwolenia na budowę nr (...) z dnia 30 kwietnia 1997 r.

Dowód: treść księgi wieczystej nr (...), stan na 28 marca 2012 r. – k. 16-46, stan na 25 lutego 2021 r. – k. 811-816, treść księgi wieczystej nr (...), stan na 28 marca 2012 r. – k. 47-59, informacja Sądu Rejonowego P. (...)w P. dot. działki nr (...) – k. 400, informacja (...) dot. działki nr (...) – k. 402 mapa z uwzględnieniem dotychczasowego stanu podziału – k. 121, wydruk z Systemu Informacji przestrzennej (...) z aktualnym podziałem nieruchomości – k. 122, mapa z naniesioną drogą wewnętrzną powoda i wjazdami do garaży na działkach gruntu nr (...) – k. 126.

Podział działki o numerze geodezyjnym (...) jest możliwy i zgodny z prawem. Z punktu widzenia technicznego przy uwzględnieniu wniosku powoda o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności części gruntu za wynagrodzeniem podziałem należałoby objąć także część należącej do pozwanego działki nr (...), gdyż na działce tej znajduje się w części przejazd do garaży powoda.

Proponowany podział zakłada:

-

podział działki pozwanego nr (...) na działki nr (...),

-

podział działki pozwanego nr (...) na działki nr (...),

-

a następnie przyłączenie nowo powstałych działek nr (...) o powierzchni 0,0022 ha (22 m2) i nr(...), o projektowanej powierzchni 0,0067 ha (67 m2), łącznie 0,0089 ha (89 m2), do gospodarczo z nimi związanej działki powoda nr (...).

Dowód: opinia biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. – k. 324-327, opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. – k. 369, ustne wyjaśnienia biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. na rozprawie dnia 18 listopada 2015 r. – k. 372, opinia biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. – k. 415-416, opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. – k. 447, ustne wyjaśnienia biegłego sądowego z dziedziny geodezji B. S. na rozprawie dnia 19 listopada 2019 r. – k. 669.

Wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej, jako niezabudowanej, w granicach projektowanych działek nr ew. (...) i (...), według stanu i na poziomie cen na datę określenia wartości tj. 9 stycznia 2018 r. wynosi 89.670 zł.

Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa części budynku i budowli wzniesionych na części nieruchomości pozwanego, stanowiącej działki nr ew.(...) i(...), według stanu i na poziomie cen na datę określenia wartości tj. 9 stycznia 2018 r. wynosi 769.280 zł.

Dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. z dnia 28 lutego 2018 r. – k. 490-554, opinia uzupełniająca biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. z dnia 18 października 2018 r. – k. 578-581, ustne wyjaśnienia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. na rozprawie dnia 19 października 2018 r. – k. 582-583, ustne wyjaśnienia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. na rozprawie dnia 19 listopada 2019 r. – k. 669v.

Wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej, jako niezabudowanej, w granicach projektowanych działek nr ew. (...) i(...), według stanu i na poziomie cen na datę określenia wartości tj. 20 lutego 2020 r. wynosi 106.400 zł.

Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa części budynku i budowli wzniesionych na części nieruchomości pozwanego, stanowiącej działki nr ew. (...) i(...), według stanu i na poziomie cen na datę określenia wartości tj. 20 lutego 2020 r. wynosi 816.000 zł.

Dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. z dnia 26 lutego 2020 r. – k. 677-703, wyjaśnienia pisemne biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. w piśmie z dnia 13 maja 2021 r. – k. 784-785, wyjaśnienia pisemne biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. w piśmie z dnia 8 stycznia 2021 r. – k. 772, ustne wyjaśnienia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B. na rozprawie dnia 25 lutego 2021 r. – k. 817.

Pismem z dnia 3 czerwca 2009 r. powód złożył pozwanemu wniosek o nabycie w trybie bezprzetargowym części działki gruntu nr (...) jako tzw. maski budowlanej.

Pismem z dnia 12 grudnia 2009 r. pozwany odpowiedział powodowi, iż możliwa jest sprzedaż powodowi całej działki gruntu nr (...) (137 m2) w trybie przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powód nie odniósł się do propozycji pozwanego, natomiast pismem z dnia 6 stycznia 2010 r. ponownie wystąpił o sprzedaż części działki gruntu (...) o powierzchni 19 m2, wskazując że powierzchnia ta uzupełniłaby nieruchomość tak, aby cały budynek przy ul. (...) znajdował się na własności SM (...).

Pozwany pismem z dnia 29 stycznia 2010 r. odpowiedział powodowi, że zgodnie z decyzją Zastępcy Prezydenta Miasta P. proponuje powodowi zakup całej działki i jednocześnie w związku z obowiązkiem wypełnienia dyspozycji przepisu art. 136 ust. 2 u.g.n. powód poproszony został o zajęcie stanowiska, co do nabycia całej działki nr (...).

Powód ponownie nie ustosunkował się do pisma pozwanego, ponownie występując pismem z dnia 1 marca 2010 r. o zakup tylko części działki gruntu nr (...) oraz dzierżawę pozostałej części pod tereny zielone.

Pismem z dnia 27 kwietnia 2010 r. powód wystosował do pozwanego prośbę o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku do co nabycia części działki nr (...). Pismem z dnia 18 października 2010 r. zamonitował o udzielenie odpowiedzi.

Pismem z dnia 2 czerwca 2010 r. pozwany poinformował powoda, że za korzystanie z części jego nieruchomości przysługuje stosowne wynagrodzenie, za okres od 1 lipca 2000 r. do 31 maja 2010 r. w kwocie 1.226,78 zł z VAT – i wezwał powoda do zapłaty.

Pismem z dnia 10 listopada 2010 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko co do sprzedaży działki w całości, wskazując, że działka miejska nr (...) nie może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość, na ww. działce poza fragmentem budynku Spółdzielni jest chodnik, stanowiący dojścia do budynku nr (...) Spółdzielni, usytuowanego na dz. 60 oraz wjazd do części garaży mieszkańców ww. budynku, a nadto przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który mógłby stanowić podstawę podziału.

W odpowiedzi powód pismem z dnia 19 listopada 2010 r. wniósł o sprzedaż tylko części działki jedynie po licu budynku oraz o ustanowienie służebności dojazdu na tych częściach działki, na których znajdują się dojazdy do garaży.

Pismem z dnia 22 listopada 2010 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko, a pismem z dnia 2 grudnia 2010 r. poinformował, że wystąpił do Zarządu Dróg Miejskich w P. w celu poczynienia dodatkowych ustaleń. Pismem z dnia 4 kwietnia 2011 r. powód ponownie wniósł o sprzedanie mu części działki mierzonej po licu budynku.

Pismem z dnia 2 maja 2011 r. pozwany wskazał, że jest gotów sprzedać powodowi działkę gruntu nr (...) w całości oraz części działki gruntu nr (...), pozostałej po wydzieleniu z niej terenu niezbędnego pod ul. (...), jako że na tej części znajduje się droga dojazdowa do budynków mieszkalnych powoda. Stanowisko to uwzględniało uwagi Zarządu Dróg Miejskich w P. oraz ustalenia dokonane przez Wydziały Urzędu Miasta P., z których wynikało, że działka nr (...) po jej ewentualnym podziale i ustanowieniu służebności zgodnie z wnioskiem powoda przestałaby posiadać dla Miasta P. wartość gospodarczą i nie mogłaby zostać zagospodarowana jako oddzielana nieruchomość. To samo stanowisko pozwany przedstawił powodowi w piśmie z dnia 1 grudnia 2011 r. po przeprowadzeniu kolejnej analizy sprawy.

Dowód: pismo powoda z dnia 6 stycznia 2010 r. – k. 125-131, pismo pozwanego z dnia 19 stycznia 2010 r. – k. 132 pismo powoda z dnia 1 marca 2010 r. – k. 133-134, pismo powoda z dnia 27 kwietnia 2010 r. – k. 135, pismo pozwanego z dnia 2 czerwca 2010 r. – k. 83, pismo powoda z dnia 18 października 2010 r. – k. 81-82, pismo pozwanego z dnia 10 listopada 2010 r. – k. 136, pismo powoda z dnia 19 listopada 2010 r. – k. 137, pismo pozwanego z dnia 22 listopada 2010 r. – k. 76-78, pismo pozwanego z dnia 2 grudnia 2010 r. – k. 138, pismo powoda z dnia 4 kwietnia 2011 r. – k. 139, pismo pozwanego z dnia 2 maja 2011 r. – k. 140, pismo (...) w P. z dnia 24 stycznia 2011 r. wraz z załącznikiem kierowane do (...) (...) k. 141-142, protokół zespołu ds. masek budowlanych z dnia 8 kwietnia 2011 r. – k. 143,-145, pismo (...) (...) kierowane do (...) (...) z dnia 28 marca 2011 r. – k. 146, odpowiedź Zastępcy Prezydenta Miasta P. udzielona w dniu 8 marca 2011 r. radnemu A. B. – k. 147, informacja przygotowana przez (...) (...) dla Zastępcy Prezydenta Miasta P. z dnia 16 listopada 2011 r. – k. 149, pismo pozwanego z dnia 1 grudnia 2011 r. – k. 150-151.

Przedstawiony stan faktyczny sąd ustalił na podstawie: powołanych wyżej dowodów.

Sąd dał wiarę powołanym wyżej dokumentom oraz ich odpisom i kserokopiom, albowiem nie były przez strony kwestionowane, jak również nie budziły wątpliwości sądu co do ich prawdziwości i autentyczności. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z art. 244 § 1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z kolei w świetle art. 245 k.p.c. dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Sąd uznał za w pełni wiarygodne i wartościowe zarówno opinie biegłego sądowego z zakresu geodezji B. S. jak i biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości M. B.. Z uwagi jednak na treść orzeczenia kończącego opinie te tylko w zakresie pomocniczym stanowiły podstawę dla dokonania w sprawie ustaleń istotnych z punktu widzenia jej rozstrzygnięcia. Ubocznie tylko stwierdzić trzeba, że treść formułowanych wobec opinii zarzutów nie podważyła skutecznie wniosków czy metodologii przyjętych przez biegłych. Biegli w sposób rzeczowy i przekonujący odnieśli się zastrzeżeń w ramach pisemnych wyjaśnień, opinii uzupełniających, a także w trakcie składania zeznań na rozprawach, wyczerpująco wyjaśniając, dlaczego zarzutów nie można uznać za zasadne. Opinie poddawały się więc pozytywnej ocenie, gdyż pozostawały w zgodzie z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, osoby je sporządzające dysponowały wysokim poziomem wiedzy i doświadczenia zawodowego, a sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w nich wniosków nie budził zastrzeżeń Sądu.

W ocenie Sądu dla rozstrzygnięcia sprawy wystarczającym było oparcie się na dowodach wyżej powołanych. Przy tym wymaga wskazania, że między stronami zasadnicza część stanu faktycznego była bezsporna, a spór, poza kwestionowanymi przez pozwanego wartością rynkowymi i wartością odtworzeniową części budynku i budowli wzniesionych na części nieruchomości pozwanego, sprowadzał się do odmiennej oceny stanu faktycznego, stanowiącego tło sporu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Bezwzględne prawo własności uprawnia właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób. W praktyce zdarzają się jednak sytuacje nieuzasadnionego naruszenia cudzego prawa własności; różną też postać przybiera spotykane naruszenie prawa. Szczególnie wiele okazji do naruszeń cudzego prawa własności stwarza realizacja inwestycji budowlanych. W szczególności, potencjalnie zdarzyć może się przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wzniesienie na sąsiednim gruncie części budynku lub innego urządzenia budowanego na własnym gruncie stanowi niewątpliwie naruszenie prawa własności właściciela tego sąsiedniego gruntu. Gdyby w tej sytuacji konsekwentnie stosować jedynie ogólne przepisy regulujące prawo własności, to właściciel gruntu sąsiedniego mógłby zawsze żądać od właściciela gruntu wyjściowego przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń, jeśli na przeszkodzie nie stałyby zasady współżycia społecznego. Wszakże takie rozwiązanie w wielu przypadkach stałoby w sprzeczności z interesem społeczno-gospodarczym i mogłoby powodować poważne szkody gospodarcze. Wspomnianej sytuacji ustawodawca poświęca swą uwagę w treści art. 151 k.c. oraz art. 231 k.c., w których przewidziano różne sposoby rozwikłania splotu interesów, do jakiego dochodzi na skutek przekroczenia granicy gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

W niniejszej sprawie powód, w ramach ostatecznego stanowiska, domagał się z uwagi na przekroczenie przez niego przy wznoszeniu budynku granicy gruntu sąsiedniego złożenia przez pozwanego jako właściciela tegoż gruntu sąsiedniego oświadczenia woli o następującej treści:

„Miasto P. przenosi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działek nr (...) z ark. mapy nr (...), obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy P.w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 91 m2 w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanych działek nr (...) zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę B. S., za wynagrodzeniem w wysokości 106.400 zł”.

Powód podstawy prawnej swojego żądania upatrywał zarówno w przepisach art. 151 k.c. jak i art. 231 § 1 k.c. Faktycznie w sprawie nie doszło jednak do ziszczenia się przesłanek ani z jednego, ani z drugiego artykułu.

I.  Roszczenie powoda rozpatrywane przez pryzmat art. 151 kc.

Zgodnie z art. 151 k.c. jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu przy braku winy lub w sytuacji, gdy występuje jedynie wina nieumyślna, powoduje więc, że właściciel, którego prawo zostało naruszone, co do zasady, nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Służą mu natomiast dwa roszczenia: o stosowne wynagrodzenie w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo o wykupienie zajętej części gruntu, a także tej części, która na skutek przekroczenia granicy utraciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Powód stał na stanowisku, że skoro do tej pory pozwany jako właściciel nie zrealizował żadnego z przysługujących mu na podstawie przytoczonego przepisu uprawnień, powód skorzystać może zastępczo z uprawnień właściciela i zrealizować roszczenia, które przysługują właścicielowi. Z takim poglądem nie sposób się jednak zgodzić. Przepis art. 151 k.c. wyraźnie mówi o uprawnieniach właściciela, a nie podmiotu, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu. Powyższe potwierdził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87, OSN 1989, Nr 7–8, poz. 117, wskazując, że jeśli właściciel nieruchomości, której granice przekroczono przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, nie dokonał wyboru roszczeń z art. 151 k.c., uprawnienie to nie przejdzie na właściciela nieruchomości sąsiedniej, który wznosi budowlę. Jemu służyć będzie wówczas wyłącznie roszczenie z art. 231 k.c. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że stosowaniu art. 365 § 1 i 3 k.c. do roszczeń wynikających z art. 151 zd. 2 k.c. - bądź to wprost, bądź z modyfikacjami (jako warianty stosowania odpowiedniego) - sprzeciwia się charakter tych roszczeń. Nie są to bowiem roszczenia czysto obligacyjne, lecz wynikają ze stosunków prawnorzeczowych. Jeśli tak, to stosowanie wprost art. 365 § 1 i 3 k.c. - jako jednego z wariantów stosowania odpowiedniego nie jest możliwe, stosowanie zaś art. 365 § 1 i 3 k.c. z modyfikacjami - jako kolejnego wariantu stosowania odpowiedniego - nie wchodzi w rachubę, gdyż trudno wskazać taki sposób modyfikacji, który nie przekreśliłby zarówno treści art. 151 zd. 2 k.c., jak i art. 365 § 1 i 3 k.c. Po wtóre, art. 365 § 1 i 3 k.c. przewiduje tylko możliwość przejścia na wierzyciela samego wyboru sposobu spełnienia świadczenia, co oznacza, przy roszczeniach przewidzianych w art. 151 zd. 2 k.c., iż wyboru tych roszczeń miałby dokonać właściciel gruntu wyjściowego, wszakże wyłącznie uprawnionym do ich dochodzenia pozostawałby zawsze właściciel gruntu sąsiedniego, którego granice przekroczono. Odmiennej wykładni zmierzającej do przyznania uprawnień dochodzenia roszczeń z art. 151 zd. 2 k.c. właścicielowi gruntu wyjściowego, tj. gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie - sprzeciwia się jednoznaczne brzmienie art. 151 k.c. W konkluzji stwierdzić należy, że nawet stosowanie art. 365 § 1 i 3 k.c. do roszczeń przewidzianych w art. 151 zd. 2 k.c. nie rozwiązuje problemu prawnego uregulowania stanu, jaki powstał wskutek przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, jeżeli właściciel gruntu sąsiedniego zachowuje się biernie. Chodzi o to, że na właściciela gruntu wyjściowego mogłoby - z mocy art. 365 § 1 i 3 k.c. - przejść jedynie uprawnienie do wyboru roszczenia, którego dochodzenie zastrzeżone jest jednak wyłącznie dla właściciela gruntu sąsiedniego.

W konkluzji uznać należy, że powoływanie się przez powoda na przepis art. 151 k.c. było całkowicie nietrafne.

II.  Roszczenie powoda rozpatrywane przez pryzmat art. 231 kc.

Kontynuując należy wskazać, iż akceptowanie rozwiązań, które uniemożliwiałyby właścicielowi gruntu wyjściowego prawne uregulowanie stanu, jaki powstał na skutek przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia jedynie z tą motywacją, iż stan taki nie ogranicza w istotny sposób jego prawa własności, nie jest możliwe. Sprzeciwia się temu potrzeba poszukiwania pozytywnych rozwiązań, pozwalających prawnie uregulować taki stan. Wychodząc z tych założeń i biorąc pod uwagę fakt, że brak jest podstaw prawnych do przyjęcia tezy, iż art. 151 i 231 k.c. wzajemnie się wyłączają, stwierdzić należy, że samoistny posiadacz w dobrej wierze, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel części działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność tak zajętego gruntu sąsiedniego za odpowiednim wynagrodzeniem. Oczywiście możliwość skutecznego dochodzenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. uzależniona jest od spełnienia kumulatywnie rygorystycznych przesłanek przewidzianych w tym przepisie, mianowicie:

1.  wzniesienie budynku lub innego urządzenia,

2.  o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki,

3.  przez samoistnego posiadacza,

4.  znajdującego się w dobrej wierze.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd doszedł do przekonania, że żądanie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na niezaistnienie wszystkich ww. przesłanek.

Roszczenie z art. 231 § l k.c. przysługuje w razie wzniesienia przez posiadacza na cudzym gruncie budynku lub innego urządzenia. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia budynku, dlatego należy odwołać się do ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2013.1409 t.j. ze zm.). Budynkiem jest zatem obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest między stronami, że powód wzniósł na terenie swojej nieruchomości gruntowej oraz na fragmencie gruntu pozwanego budynek mieszkalny wielorodzinny. Pierwsza z przesłanek z art. 231 k.c. bezsprzecznie została więc spełniona.

Idąc dalej zauważenia wymaga, że ww. zabudowa musi przedstawiać wartość „znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki”. Porównanie następuje poprzez ustalenie różnicy między wartością rynkową działki, a wartością rynkową dokonanej zabudowy. Ustawodawca wymaga w tym zakresie istotnej dysproporcji między wartością budynku (czy innego urządzenia) a wartością zajętej działki gruntu. Decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z wcześniejszego okresu.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że z aktualnego na stan zamknięcia rozprawy operatu szacunkowego zawartego w aktach sprawy bezsprzecznie wynika, że występuje znaczna różnica wartości zabudowy na gruncie pozwanego (816.000 zł), w porównaniu z częścią działki, której wykupu domaga się powód w niniejszej sprawie (106.400 zł). Również i ta przesłanka z art. 231 k.c. została więc spełniona.

Przechodząc do rozważań dotyczących kolejnej przesłanki z ww. przepisu wskazać trzeba, że samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), czyli wykonuje uprawnia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.), korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Stan faktyczny dotyczący określonego sposobu korzystania z rzeczy należy kwalifikować jako posiadanie na podstawie elementu fizycznego (corpus) oraz elementu psychicznego (animus). Uznanie określonego władztwa faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne, odpowiadające treści prawa własności, jest zależne od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony podmiot we własnym imieniu. Czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, przy czym rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą. Aby można było mówić o posiadaniu samoistnym, posiadacz musi w sposób ciągły znajdować się w sytuacji pozwalającej na dokonywanie czynności, których mógłby dokonywać właściciel. Osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, musi mieć więc kwalifikację posiadacza samoistnego i to w czasie wznoszenia budynku, jako że spełnienie przesłanki posiadania samoistnego ocenia się na moment wzniesienia budynku lub innego urządzenia (E. Gniewek, w: SPP, t. 3, 2013, s.935 i n. i cyt. tam literatura).

W rozpoznawanej sprawie należy zauważyć, że okoliczność posiadania samoistnego objęta jest domniemaniem prawnym (art. 339 k.c.), które nie zostało w trakcie procesu obalone. Za domniemaniem samoistności posiadania przez powoda części nieruchomości pozwanego nadto przemawia, że powód, realizując proces budowlany, wykazywał zaangażowanie w budowę, posadowienie budynku na gruncie i przydzielanie lokali swym członkom, a tym samym znajdował się w sytuacji pozwalającej na dokonywanie czynności, których mógłby dokonywać właściciel - czym manifestował wykonywanie swojego prawa na zewnątrz. Z powyższego wynika, iż również ta przesłanka z art. 231 k.c. została więc spełniona.

Oceniając zaś ostatnią przesłankę – istnienia dobrej wiary po stronie posiadacza samoistnego – wskazać trzeba, że termin „dobra wiara” występuje w szeregu przepisów kodeksu cywilnego i każdorazowo należy go rozumieć w znaczeniu subiektywnym. Pojęcie dobrej wiary posiadacza na gruncie art. 231 k.c. jest różnie ujmowane, choć generalnie postuluje się jednolite rozumienie tego terminu we wszystkich przypadkach, w których ustawodawca odwołuje się do kwestii dobrej lub złej wiary. Stanowisko rygorystyczne zakłada, że w dobrej wierze jest ten posiadacz, który władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Z tym ujęciem należy się zgodzić. Sąd uznaje za nieaktualne bardziej liberalne poglądy, zgodnie z którymi za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając cudzą rzeczą, pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza” (zob. np. wyr. SA w Lublinie z 7.11.1996 r., I ACr 288/96, Apel.-Lub. 1997, Nr 2, poz. 7), a tym bardziej założenie, że legitymacja czynna z art. 231 § 1 k.c. przysługuje też posiadaczowi w złej wierze, jeśli „wymagają tego zasady współżycia społecznego” (zob. wyr. SN: z 26.4.2006 r., II CSK 43/06, Legalis; z 22.2.2001 r., III CKN 297/00). Innymi słowy kluczowym elementem tego pojęcia jest stan świadomości człowieka, przy czym, wobec istnienia domniemania dobrej wiary (art. 7 k.c.), zazwyczaj określa się jej przeciwieństwo, tj. złą wiarę. W złej wierze (przy braku odmiennych wskazówek) jest ten, kto wie o danej, doniosłej prawnie okoliczności, lub wprawdzie nie wie, ale mógłby wiedzieć, gdyby się zachował należycie. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnień, ale i brak takiej wiadomości spowodowany niedbalstwem (wyr. SN z 7 lipca 2004 r., I CSK 38/04, niepubl.; wyr. SA w Szczecinie z 12.6.2013 r., I ACa 124/13, Legalis). W złej wierze pozostaje więc m.in. posiadacz, który przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć (zorientować), że nie przysługuje mu prawo własności.

Dobra wiara posiadacza, jako przesłanka powstania dla niego roszczenia o wykup działki zajętej pod budowę, musi istnieć nie w chwili uzyskania posiadania, lecz w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy (wyr. SN z 30.12.1976 r., III CRN 292/76, OSN 1977, Nr 8, poz. 141). Dobra wiara posiadacza samoistnego gruntu musi przy tym dotyczyć władztwa nad gruntem, na którym wznosi się budynek lub inne urządzenie, a nie uprawnienia do wznoszenia budynku lub innego urządzenia.

W ocenie Sądu znajomość przepisów z zakresu prawa budowlanego oraz ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób wznoszących budynek, to brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o tym, na jakim terenie powinni stawiać budowlę, gdyż wystarczyłoby tu zachowanie minimum staranności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lipca 2004 r., I CK 38/04 wskazał, że nabywcę wpisanego jako właściciel w księdze wieczystej można uznać za posiadacza w złej wierze, jeżeli w chwili budowy znał niebudzące wątpliwości fakty jednoznacznie uzasadniające stwierdzoną później ze skutkiem ex tunc nieważność decyzji administracyjnej będącej podstawą wpisu. Analogicznie więc powoda w niniejszej sprawie należałoby uznać za posiadacza w złej wierze, jako że w czasie budowy musiał wiedzieć bądź z łatwością mógł się dowiedzieć, że stawia budynek przekraczając granicę swojego gruntu. Skoro powód w dacie rozpoczęcia budowy dysponował dokumentacją geodezyjną i projektem budowlanym, zgodnie z którym przeprowadzał inwestycję, niewątpliwie musiał, jeśli nie od razu, to z czasem zdać sobie sprawę, że wznoszony budynek obejmuje część gruntu, znajdujący się we władaniu pozwanego. O ile jeszcze można by przyjąć, że powód początkowo przystąpił do budowy działając w dobrej wierze (wobec domniemania ustanowionego w art. 7 k.c.), to dobrą wiarę utracił w trakcie prowadzenia prac budowlanych.

Sąd zgadza się z argumentacją pozwanego, iż w sprawie doszło do niedbalstwa, ewentualnie niezachowania należytej staranności przy rozpoczęciu i kontynuowaniu prac budowlanych. Niedbalstwo takie nie może zaś zasługiwać na usprawiedliwienie, jeśli podmiotem wznoszącym budynek jest Spółdzielnia Mieszkaniowa, której działalność statutową stanowi, zgodnie z informacjami z KRS, m.in. budowa domów. Powód jako podmiot profesjonalny, współpracujący z innymi profesjonalnymi podmiotami w tej dziedzinie, nie może w żaden sposób usprawiedliwiać swoich błędów w odczycie projektu budowlanego.

O uznaniu powoda za działającego w dobrej wierze nie może świadczyć powoływanie się przez powoda na wydaną przez Prezydenta Miasta poznania decyzję o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu. Z decyzji z dnia 30 kwietnia 1997 r. nr (...) wynika, że zatwierdzony projekt budowlany zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w P. miał być realizowany na działkach gruntu nr (...) , ark. mapy (...), obręb G.; działki te stanowią aktualnie część działki gruntu nr (...); w powołanej decyzji nie ma wzmianki o działce gruntu nr (...). Lokalizacja budynków została więc określona w sposób precyzyjny, z którego wynika, iż miały zostać posadowione na terenie nieruchomości powoda. Nie można zatem uznać powoda za pozostającego w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługiwało mu prawo własności spornego gruntu, co z kolei stanowi istotę dobrej wiary. Przeciwnie, jednoznaczna treść decyzji z dnia 30 kwietnia 1997 r., jasno zakreślająca teren, na którym możliwa jest budowa, sprawia, że powoda uznać należałoby wręcz za posiadającego – już na czas stawiania budynku - świadomość, że prawa do części gruntu, na którym stawia budynek, nie ma. Jeśli nawet założyć, że w czasie rozpoczęcia prac powód z pewnych przyczyn nie miał świadomości stawiania budynku na nie swoim gruncie, to już nie sposób uznać, że stan jego wiedzy nie zmienił się w trakcie kontynuowania prac. Choć domniemanie dobrej wiary pozwala na założenie, że powód miał przeświadczenie, iż jest właścicielem gruntu, to jednak domniemanie to upada z uwagi na fakt, że jego przeświadczenie nie znajduje w danych okolicznościach obiektywnego uzasadnienia. W rzeczonym stanie rzeczy nie występowały żadne okoliczności usprawiedliwiające przekonanie powoda, iż to jemu przysługuje władztwo nad gruntem należącym do pozwanego. Uznać zatem należało, że powód w złej wierze dopuścił się przekroczenia granic działki, działając w sposób niedbały, przynajmniej licząc się z ewentualnością pokrzywdzenia właściciela działki sąsiedniej.

Należy pamiętać, iż prawo własności jest przedmiotem szczególnej ochrony, z tego też względu wszelkie instrumenty prawne umożliwiające przymuszenie właścicieli do przeniesienia przysługującego im prawa własności nieruchomości na rzecz innej osoby winny być oparte na solidnych podstawach i nie zaskakiwać tych, którym przysługuje prawo własności gruntu, a nadto nie mogą być instrumentem legalizującym bezprawne działanie. Ich wykorzystywanie powinno cechować się niezwykłą ostrożnością i co się z tym łączy, powinno być również wnikliwie kontrolowane. Nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której powód dopuszczając się w wyniku niedbalstwa przekroczenia granicy działki podczas budowy budynku, dąży do pozbawienia pozwanych prawa własności części nieruchomości przy wykorzystywaniu obowiązujących przepisów prawa.

Zauważenia wymaga przy tym, że pozwany dowiódł, iż po jego stronie jest wola usystematyzowania stosunków ze stroną powodową i z tego powodu pozwany już od 2009 r. wielokrotnie proponował powodowi sprzedaż całej działki gruntu nr (...), na której znajduje się fragment budynku powoda, co w ocenie Sądu jest zachowaniem zasługującym na aprobatę. Jakkolwiek powód zarzuca pozwanemu naruszenie zasad współżycia społecznego, to jednak pomija kwestię, że on sam swoim niedbałym zachowaniem doprowadził do sytuacji konfliktowej. Podnoszone obecnie argumenty, dotyczące wysokości kosztów wykupu całej działki nr (...) nie mogą samoistnie stworzyć po stronie powoda uprawnienia do żądania przeniesienia na nich własności fragmentu spornego pasa gruntu. Podkreślenia przy tym wymaga, iż samo odwołanie się do zasad współżycia społecznego nie może stanowić uzasadnionej podstawy żądania, gdyż zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem przepis art. 5 k.c. nie może nigdy „stanowić samodzielnej podstawy dochodzonego roszczenia” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2009 r., I UK 174/09, Lex nr 585709). Nadto zasady współżycia społecznego w niniejszej sprawie należy odnieść do faktu, iż powołuje się na nie podmiot profesjonalny – Spółdzielnia Mieszkaniowa. Z uwagi na ten chociażby argument oraz stosunkowo niewielką wartość nieruchomości, którą powód może w pozaprocesowej drodze nabyć od pozwanego, a także fakt, iż profesjonalny podmiot dopuścił się przekroczenia granic nieruchomości przy wznoszeniu budynku i nie wykazał w tym zakresie braku winy, ani dobrej wiary posiadania, uwzględnienie powództwa z uwagi na zasady współżycia społecznego, jest w ocenie Sądu nie tylko niedopuszczalne ale również nieuzasadnione.

W konkluzji stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, iż w niniejszej sprawie po stronie powoda - jak już zostało wskazane - nie występowała dobra wiara odnośnie władztwa nad zajętym przez niego gruntem pozwanego, na którym powód wznosił budynek, nie została spełniona jedna z kumulatywnych przesłanek określonych w art. 231 § 1 k.c., dlatego powództwo podlegało oddaleniu.

Wobec powyższego orzeczono w punkcie 1. sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o ogólną zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania wyrażoną w art. 98 k.p.c., kosztami tymi w całości obciążając powoda jako stronę przegrywającą, przy czym na podstawie 108 § 1 zd. drugie k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów postępowania Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu. O powyższym Sąd orzekł jak w punkcie 2. sentencji wyroku.

Sędzia Agnieszka Wodzyńska-Radomska

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować uzasadnienie wyroku.

2.  Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

a.  pełnomocnikowi powoda,

b.  pełnomocnikowi pozwanego

których na podstawie art. 329 § 4 k.p.c. poinformować, że z uwagi przedłużenie przez Prezesa Sądu terminu do sporządzenia pisemnego uzasadnienia wyroku, termin do wniesienia apelacji wynosi trzy tygodnie, licząc od dnia doręczenia stronie skarżącej wyroku wraz z uzasadnieniem.

3.  Założyć kolejny tom akt.

4.  Po wykonaniu przedłożyć Referendarzowi w celu rozliczenia nierozliczonych rachunków biegłego sądowego M. B..

P., dnia 11.06.2021 r. Sędzia Agnieszka Wodzyńska-Radomska