Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2019 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący S.S.R. Tomasz Kalsztein

Protokolant Anita Zięba

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2019 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa M. B.

przeciwko A. K. i J. K. (1)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanych A. K. i J. K. (1) solidarnie na rzecz powódki M. B. kwotę 7.164,76 zł (siedem tysięcy sto sześćdziesiąt cztery złote siedemdziesiąt sześć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 27 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanych A. K. i J. K. (1) solidarnie na rzecz powódki M. B. kwotę 2.067 zł (dwa tysiące sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w całości;

3.  przyznaje i nakazuje wypłacić od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi na rzecz adwokata S. G. kwotę 1.476 zł (jeden tysiąc czterysta siedemdziesiąt sześć złotych) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanym z urzędu.

Sygn. akt VIII C 2155/18

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2018 roku powódka M. B., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wytoczyła przeciwko pozwanym A. K. i J. K. (1) powództwo o zapłatę solidarnie kwoty 7.164,76 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz wniosła o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że w dniu 14 października 2016 roku nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł., które to prawo było obciążone wpisaną do księgi wieczystej umową najmu, na mocy której pozwani byli najemcami lokalu. W myśl przedmiotowej umowy pozwanych obciążał obowiązek uiszczania czynszu w kwocie odpowiadającej wysokości należności na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...), w zasobach której znajduje się lokal. Pozwani nie wywiązali się z tej powinności, w następstwie czego zaległość w opłatach za okres od listopada 2016 roku do lutego 2018 roku wyniosła 7.073,42 zł należności głównej oraz 91,34 zł odsetek. Wezwani do spłaty zadłużenia pozwani nie uczynili tego.

(pozew k. 9-10v.)

W dniu 7 sierpnia 2018 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi wydał przeciwko pozwanym nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (VIII Nc 5830/18), którym zasądził dochodzoną pozwem kwotę wraz z kosztami procesu.

(nakaz zapłaty k. 39)

Nakaz ten pozwani zaskarżyli sprzeciwem w całości oraz wnieśli o zwolnienie od kosztów sądowych i ustanowienie dla nich pełnomocnika z urzędu. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, iż nie zawierali z powódką żadnej umowy, co czyni żądanie pozwu niezasadnym.

(sprzeciw k. 48-49v.)

Postanowieniem z dnia 2 października 2018 roku referendarz sądowych zwolnił pozwanych od kosztów sądowych w całości oraz ustanowił dla nich pełnomocnika z urzędu.

(odpowiedź na sprzeciw k. 58)

W toku dalszego postępowania stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie. Ustanowiony dla pozwanych pełnomocnik z urzędu w uzupełnieniu twierdzeń sprzeciwu podniósł, że powódka, jako osoba wstępująca do umowy najmu w charakterze wynajmującego, jest związana postanowieniami umownymi. Skoro więc zgodnie z umową najemcy winni odprowadzać czynsz na rzecz spółdzielni, powódka nie może żądać zapłaty przedmiotowych opłat na swoją rzecz.

(pismo procesowe k. 61-61v., k. 75-76, protokół rozprawy k. 87)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30 listopada 2012 roku w Ł. pozwani A. K. i J. K. (2) zawarli z B. K. (ówczesną właścicielką) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł., na mocy której B. K. oddała lokal w najem pozwanym, będącym jej rodzicami, na czas oznaczony 30 lat, tj. do dnia 30 listopada 2042 roku. Strony umowy ustaliły, że wysokość miesięcznego czynszu za najem będzie odpowiadać każdorazowo wysokości wszelkich należności na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł., które to należności na datę zawarcia umowy zostały określone na kwotę 600 zł. Należności te podlegały zapłacie w terminach zakreślonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową, bezpośrednio na jej rachunek bankowy. Zgodnie z § 2 ust. 4 umowy, najemcy odpowiadają wobec wynajmującego za wszelkie szkody powstałe w wyniku nieopłacenia w odpowiedniej wysokości i terminie obciążających wynajmującego opłat eksploatacyjnych.

W dziale III księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla przedmiotowego ograniczonego prawa rzeczowego ujawniono przedmiotowe prawo najmu, jako prawo osobiste na rzecz A. K. i J. K. (1), ze wskazaniem, że podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowiła umowa najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi z dnia 30 listopada 2012 roku.

(wydruk z księgi wieczystej k. 15-19, umowa najmu k. 20-22, okoliczności bezsporne)

Na mocy umowy sprzedaży z dnia 14 października 2016 roku spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nabyła powódka M. B., która wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu, o którym mowa wyżej, w miejsce wynajmującego.

(wydruk z księgi wieczystej k. 15-19, okoliczności bezsporne)

Od czasu nabycia przez powódkę przedmiotowego lokalu, pozwani nie dokonali na rzecz spółdzielni żadnej wpłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych, należności z powyższego tytułu nie uiszczali również na rzecz powódki. Za okres od listopada 2016 roku do lutego 2018 roku suma opłat eksploatacyjnych wyniosła 7.073,42 zł. Na poczet powyższych należności M. B. uiściła łącznie 5.013,20 zł. Zadłużenie lokalu liczone na luty 2018 roku wyniosło 2.060,22 zł (7.073,42 zł – 5.013,20 zł) należności głównej oraz 91,34 zł odsetek.

(raport o naliczeniach i dokonanych wpłatach k. 23-26, okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 27 lutego 2018 roku, doręczonym w dniu 1 marca 2018 roku, powódka wezwała pozwanych do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 7.228,88 zł pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, a następnie, wobec braku spłaty zadłużenia, pismem z dnia 29 marca 2018 roku złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.

(wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki k. 27-28, wydruk ze strony internetowej operatora pocztowego k. 29, k. 32, wypowiedzenie umowy k. 30-31, okoliczności bezsporne)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dowodów z dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne w całości.

W niniejszej sprawie twierdzenia faktyczne powódki nie były podważane przez stronę przeciwną. Pozwani nie kwestionowali w szczególności faktu związania umową najmu lokalu z dnia 30 listopada 2012 roku oraz jej postanowień, w tym dotyczących opłat obciążających najemców, jak również wysokości opłat eksploatacyjnych za okres od listopada 2016 roku do lutego 2018 roku wskazanych w raporcie o naliczeniach i dokonanych wpłatach. W konsekwencji wysokość tą Sąd uznał za bezsporną, jednocześnie przyjmując, że powódka przedkładając opisany dokument udowodniła zadłużenie pozwanych w wysokości w nim wskazanej. Sąd przyjął ponadto, że pozwani za oznaczony wyżej okres nie uiścili żadnej należności zarówno na poczet spółdzielni, jak i na poczet wynajmującego. Zaznaczenia wymaga, że pozwani nie tylko nie złożyli żadnych dowodów, które dawałyby podstawę do przyjęcia, iż dochodzona w sprawie należność została pokryta choćby w części, ale nawet nie zgłosili żadnych twierdzeń w powyższym zakresie. Nie budzi przy tym wątpliwości, iż to na pozwanych ciążyła powinność wykazania, iż opłacali opłaty eksploatacyjne należne spółdzielni, jeśli z faktu tego chcieli wywodzić korzystne dla siebie skutki prawne (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.). Kontestując żądanie powódki pozwani skupili się na dwóch zarzutach, pierwszym, iż nie łączy ich z powódką żaden stosunek prawny, drugim, iż w myśl postanowień umowy najmu opłaty eksploatacyjne podlegały zapłacie na rachunek bankowy spółdzielni, nie zaś powódki. Wywiedzione przez pozwanych zarzuty okazały się niezasadne w całości. Nie budzi wątpliwości, że powódka poprzez nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do przedmiotowego lokalu wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu w charakterze wynajmującego, zgodnie bowiem z treścią art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przytoczyć należy również art. 1002 k.p.c. w myśl którego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W świetle przytoczonych przepisów zarzuty pozwanych, iż nie łączy ich z powódką stosunek najmu nie mogą się ostać.

W ocenie Sądu chybiony jest ponadto drugi zarzut pozwanych. Wprawdzie rację ma strona pozwana wywodząc, iż w myśl umowy najmu najemców obciążały wyłącznie opłaty eksploatacyjne, które podlegały zapłacie bezpośrednio na rachunek bankowy spółdzielni, to jednoczenie oczywiste jest, że pozwanych, jako najemców, nie łączy ze spółdzielnią mieszkaniową żaden stosunek prawny. Spółdzielnia nie ma żadnych instrumentów prawnych, aby wyegzekwować od najemców należności z tytułu opłat eksploatacyjnych, te bowiem, zgodnie z treścią art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o Spółdzielniach mieszkaniowych, obciążają członków spółdzielni albo osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawa do lokali oraz osoby wspólnie z nimi zamieszkałe. W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje zaś okoliczność, że powódka nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu. W świetle załączonej do akt umowy, w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości uprawnienie powódki do żądania od najemców opłat eksploatacyjnych. Uprawnienie to wynika wprost z § 2 ust. 1 umowy, w którym mowa jest o czynszu za wynajem lokalu (a więc opłatach należnych wynajmującemu, nie zaś spółdzielni), którego wartość została ustalona poprzez odniesienie do wartości opłat eksploatacyjnych. W konsekwencji nie można podzielić wywodów pozwanych, jakoby powódka nie była uprawniona do żądania opłat eksploatacyjnych, skoro opłaty te składały się na czynsz najmu, a więc należność odprowadzaną na rzecz wynajmującego (bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, iż poza opłatami eksploatacyjnymi wynajmującemu nie było należne żadne wynagrodzenie z tytułu najmu). W konsekwencji zapis § 2 ust. 2 umowy najmu należy rozumieć wyłącznie tak, iż jej strony ustaliły na jego gruncie li tylko sposób uiszczania przedmiotowych opłat (a więc kwestię „techniczną”), nie określiły natomiast podmiotu uprawnionego do ich pobierania. Praktyka przyjęta przez strony umowy najmu jest przy tym powszechnie stosowana, często bowiem spotyka się sytuacje, w których najemca odprowadza na rzecz wynajmującego wyłącznie czynsz najmu, natomiast opłaty należne spółdzielni/wspólnocie uiszcza bezpośrednio na rachunek tych podmiotów, co nie zmienia jednak faktu, że opłaty te są wnoszone w imieniu wynajmującego. Zasadność powyższej konkluzji wzmacnia dodatkowo treść § 2 ust. 4 umowy najmu, którą zawodowy pełnomocnik pozwanych zdaje się zupełnie pomijać, a w myśl której, najemcy odpowiadają wobec wynajmującego za wszelkie szkody powstałe w wyniku nieopłacenia w odpowiedniej wysokości i terminie obciążających wynajmującego opłat eksploatacyjnych. Przytoczony zapis jednoznacznie przesądza o tym, że w przypadku nieuiszczania przez najemców opłat na rzecz spółdzielni, po stronie wynajmującego konstytuuje się roszczenie wobec najemców o zapłatę tychże opłat. W świetle powyższych rozważań jedynie na marginesie podnieść należy, że forsowana przez pozwanych koncepcja jest całkowicie absurdalna, sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania i współżycia społecznego, w istocie bowiem uniemożliwia ona wyegzekwowanie od nielojalnego najemcy jakichkolwiek opłat (wedle rozumowania pozwanych, powódka nie jest uprawniona do żądania opłat eksploatacyjnych, skoro podlegają one odprowadzeniu bezpośrednio na rachunek spółdzielni, a więc podmiotu, którego nie wiąże z pozwanymi żaden stosunek prawny, co prowadzi do sytuacji, w której pozwani przez czas trwania umowy najmu mogliby za darmo zamieszkiwać w lokalu, wobec braku podmiotu zdolnego do wyegzekwowania od nich opłat za lokal).

W konsekwencji Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 7.164,76 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 27 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty.

M.-prawną podstawę roszczenia odsetkowego powódki stanowi przepis art. 481 § 1 k.c., zgodnie z treścią którego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wskazany przepis obciąża dłużnika obowiązkiem zapłaty odsetek bez względu na przyczyny uchybienia terminowi płatności sumy głównej. Sam fakt opóźnienia przesądza, że wierzycielowi należą się odsetki. Dłużnik jest zobowiązany uiścić je, choćby nie dopuścił się zwłoki w rozumieniu art. 476 k.c., a zatem nawet w przypadku, gdy opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i choćby wierzyciel nie doznał szkody. Zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 2 k.c., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.

O kosztach procesu rozstrzygnięto w oparciu art. 98 k.p.c. Strona powodowa wygrała sprawę w całości i dlatego też była uprawniona żądać zwrotu kosztów procesu w pełnej wysokości.

Na koszty poniesione przez powódkę złożyły się: opłata od pozwu – 250 zł, koszty zastępstwa pełnomocnika w kwocie 1.800 zł – § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015, poz. 1800) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.

Mając na uwadze powyższe należało zasądzić od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2.067 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Z uwagi na fakt, iż pozwani byli reprezentowani przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu Sąd przyznał i nakazał wypłacić od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi na rzecz adwokata S. G. kwotę 1.476 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanym z urzędu, mając na uwadze treść § 8 pkt 4 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (t.j. Dz.U. 2019, poz. 18).