Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 8 września 2022 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w VIII Wydziale Cywilnym

w składzie: przewodniczący: Sędzia Bartek Męcina

protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Ławniczak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2022 roku w Ł.

sprawy z powództwa Jekateriny A.

przeciwko (...) spółka z o.o. w S.

o zapłatę

1. zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 26.902,32 zł (dwadzieścia sześć tysięcy dziewięćset dwa złote trzydzieści dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 czerwca 2018 r. do dnia zapłaty,

2. oddala powództwo w pozostałej części.

Sygn. akt VIII C 1384/18

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2018 roku powódka J. A., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wytoczyła przeciwko pozwanemu (...) S.A. w S. powództwo o zapłatę kwoty 9.000 zł złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pełnomocnik wyjaśnił, że powódka nabyła od pozwanego lokal mieszkalny nr (...) położony w Ł. w kompleksie V. P. pod adresem (...).
W grudniu 2015 roku kupująca dwukrotnie zgłosiła pozwanemu usterkę lokalu polegającą na nadmiernym zawilgoceniu ścian, co doprowadziło do powstania pleśni m.in. w rejonie aneksu kuchennego. Pozwany dokonał oględzin lokalu, w wyniku których uznał, że przyczyna zawilgocenia i pleśni tkwi w błędnie wykonanej instalacji odpływowej przy zlewie w kuchni. Powódka chcąc ustalić przyczynę zawilgocenia zleciła przeprowadzenie stosownych czynności i testów przez specjalistów, jednocześnie pozostając w kontakcie z pozwanym. Przeprowadzona ekspertyza mykologiczna oraz badanie termowizyjne lokalu wykazały, występowanie największej wilgoci w murze w pobliżu okna balkonowego oraz w pobliżu grzejnika w salonie, z wyraźnym spadkiem w kierunku przedpokoju oraz powolnym
i systematycznym spadkiem w kierunku kuchni. Badania wykazały ponadto wykrycie licznych ognisk grzyba C. G. , negatywnie oddziałującego na zdrowie osób zamieszkałych w lokalu. W dalszej kolejności pełnomocnik podniósł, że wykonana na zlecenie pozwanej próba ciśnieniowa wykazała nieszczelność instalacji C.O. Wskutek dokonanej odkrywki w przedpokoju i salonie zlokalizowano źródło wycieku, jako pęknięcie w prostym odcinku rury niedaleko połączenia w salonie, przy czym wada ta wyglądała na fabryczną. Po przedstawieniu przez powódkę kosztów usunięcia usterki pozwany uznał za zasadną kwotę 2.248 zł, a następnie zaproponował ugodowe rozwiązanie sporu poprzez wypłatę kwoty 5.000 zł. Pełnomocnik wyjaśnił ponadto, że z uwagi na zagrożenia zdrowia powódka zmuszona była wynająć zastępczy lokal mieszkalny na okres kilku miesięcy, co wygenerowało znaczne koszty po jej stronie. Wreszcie wskazał, że dochodzona pozwem kwota ma częściowy i szacunkowy charakter.

(pozew k. 6-9)

W odpowiedzi na pozew pozwany, reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu pełnomocnik zakwestionował roszczenie co do zasady i wysokości. Wyjaśnił, że przedmiotowy lokal został wydany powódce w dniu 5 marca 2015 roku wraz
z dokumentem gwarancyjnym i w tej dacie nie zgłaszała ona zastrzeżeń co do stanu lokalu. Te pojawiły się w grudniu 2015 roku i zaowocowały wszczęciem procedury reklamacyjnej. W jej toku pracownicy pozwanego dwukrotnie przeprowadzili oględziny mieszkania,
w wyniku których stwierdzili brak uszkodzeń instalacji, za które pozwany ponosi odpowiedzialność, w miejscu wystąpienia wilgoci. W piśmie z dnia 4 stycznia 2016 roku pozwany ustosunkowując się do zgłoszonej reklamacji podniósł, że lokal mieszkalny jest użytkowany niezgodnie z instrukcją, w szczególności dokonano w nim modyfikacji instalacji sanitarnej, dodatkowo w lokalu nie było zapewnionej odpowiedniej wentylacji, co zgodnie
z dokumentem gwarancyjnym zwalniało sprzedawcę z odpowiedzialności. W dalszej kolejności pełnomocnik wskazał, że w lutym 2016 roku powódka zgłosiła kolejną reklamację dotyczącą instalacji C.O. Przeprowadzona w jej zakresie próba szczelności wykazała nieprawidłowości w postaci wycieku. Z tego względu reklamacja ta została uznana za zasadną, a powódka została wezwała do udostępnienia lokalu celem dokonania naprawy
i usunięcia skutków usterki, czego pierwotnie nie uczyniła. Jednocześnie wezwała ona pozwanego do usunięcia wad lokalu poprzez dostarczenie innego lokalu, wolnego od wad oraz zapłatę odszkodowania. Roszczenie to pozwany uznał za niezasadne, proponując jednocześnie usunięcie usterki, która mogła powstać z winy powódki poprzez ingerencję
w instalację polegającą na wymianie nośników ciepła. Udostępnienie lokalu nastąpiło dopiero w dniu 21 września 2016 roku. W ramach wykonanych prac wymieniono fragment instalacji C.O. w miejscu występowania nieszczelności, usunięto nieszczelność oraz przekazano usunięty fragment K. R.. Powódka nie zezwoliła natomiast na usunięcie skutków stwierdzonej usterki. Jednocześnie pozwanemu został przedłożony kosztorys dotyczący likwidacji powstałej szkody. W ocenie pozwanego ujęty w nim zakres prac był zbyt szeroki, wobec czego powódce została przedstawiona propozycja wypłaty kwoty 2.248 zł. Następnie w ramach zawezwania do próby ugodowej powódce zaproponowano zapłatę kwoty 5.000 zł, której nie przyjęła. Pełnomocnik wskazał ponadto, że proces powstawania pleśni ma długotrwały charakter, że z przeprowadzonych na zlecenie powódki badań nie wynika, gdzie był zlokalizowany wyciek wody, kiedy i z jakiej przyczyny powstał, że oba zgłoszenia reklamacyjne powódki są od siebie niezależne, powstały w innych częściach mieszkania, przy czym usterka z 2015 roku była spowodowana zawinionym działaniem powódki.

(odpowiedź na pozew k. 154-157v.)

W toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska, przy czym pełnomocnik powódki doprecyzował, że źródłem szkody jest nieszczelność instalacji pod posadzką
w pokoju. W piśmie procesowym złożonym na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik powódki rozszerzył pozew do kwoty 39.102,32 zł z ustawowymi odsetkami, jak w pozwie. Wyjaśnił, że na dochodzone roszczenie składa się koszt: usunięcia szkody zgodnie z opinią biegłego sądowego – 8.031,32 zł, mebli kuchennych – 8.000 zł, badania termowizyjnego – 350 zł, ekspertyzy mykologicznej, próby szczelności – 1.000 zł, obsługi prawnej – 2.091 zł, najmu lokalu zastępczego – 17.600 zł. Pełnomocnik pozwanego wniósł
o oddalenie powództwa także w rozszerzonym kształcie, nie kwestionując jednocześnie wartości zakupu nowych mebli przez powódkę.

(protokół rozprawy k. 219-226, k. 245-253, k. 301-302, k. 353-353v., k. 354-356, k. 441-442v., pismo procesowe k. 426-426v.)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka J. A. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego
w kompleksie V. P. przy ul. (...) w Ł.. Przedmiotowy lokal powódka nabyła od pozwanego, przy czym wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu 5 marca 2015 roku. Wraz z lokalem kupującej wydano dokument gwarancyjny wraz z instrukcją użytkownika lokalu mieszkalnego oraz elementów wspólnych. W mieszkaniu tym powódka wykonała zabudowę kuchenną o wartości 8.000 zł, dokonała wymiany grzejnika, wykonała także odpływ do zlewozmywaka w kuchni. Po wymianie grzejnika powódka przeprowadziła próbę szczelności.

(dowód z przesłuchania powódki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 4 marca 2021 roku oraz z dnia 11 sierpnia 2022 roku, zeznania świadka K. R. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 stycznia 2019 roku, zeznania świadka B. S. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, dokument gwarancyjny
k. 159-162v., instrukcja użytkownika lokalu mieszkalnego oraz elementów wspólnych k. 163-167, faktura k. 440)

W grudniu 2015 roku J. A. stwierdziła duże zawilgocenie ściany
w kuchni za szafką kuchenną, któremu towarzyszyło zagrzybienie. Po wykluczeniu możliwości powstania wady w trakcie prac remontowych, powódka postanowiła skontaktować się z pozwanym uznając, że przyczyna wilgoci tkwi w niewłaściwym wykonaniu prac przez pozwanego. Po uprzednim kontakcie telefonicznym, w dniu 7 grudnia 2015 roku J. A. za pośrednictwem swojego partnera K. R. zgłosiła wadę wykonania przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w wyniku której doszło do nadmiernego zawilgocenia ścian wilgocią technologiczną, co doprowadziło do powstania pleśni w rejonie aneksu kuchennego. Zgłaszający wskazał, że zawilgocenie ściany powstało pomimo stosowania się do zaleceń zawartych w instrukcji użytkowania lokalu mieszkalnego, co pozwala sądzić, że doszło do błędów w etapie wykonywania konstrukcji lub elementów wykończeniowych. Ponadto wyjaśnił, że pojawienie się bardzo silnych ognisk pleśni w szafce kuchennej zostało ujawnione w dniu 2 grudnia 2015 roku, że na skutek tego ustalenia stwierdzono następnie zawilgocenie ścian oraz pojawienie się grzybów saproficznych wzdłuż ściany zewnętrznej oraz wewnętrznej pod szafkami kuchennymi i listwami przypodłogowymi, że tego samego dnia wady zostały zgłoszone pozwanemu telefonicznie.

W uzupełnieniu zgłoszenia, w piśmie z dnia 20 grudnia 2015 roku K. R. wezwał pozwanego do podjęcia jak najszybszej interwencji z uwagi na powiększanie się powierzchni pokrytej pleśnią oraz powolny proces wysychania zawilgotniałych obszarów.

Po otrzymaniu zgłoszenia pozwany zlecił swoim pracownikom przeprowadzenie oględzin mieszkania powódki. Na pierwszej wizycie zjawiła się M. P. (1)
w towarzystwie dwóch innych pracowników. Osoby te obejrzały miejsca zawilgocenia, które obejmowały ścianę aneksu kuchennego przylegającą do klatki schodowej oraz część ściany zewnętrznej z zabudową kuchenną, wewnątrz której pojawiła się pleśń, i na tej podstawie stwierdziły, że jego przyczyna tkwi w dużym zawilgoceniu rur i wycieku z instalacji odpływowej. Wykluczona została natomiast wilgoć technologiczna. Wilgotność ścian była tak duża, że po ich dotknięciu palec zagłębiał się w tynk. Nie zgadzając się z powyższą oceną K. R. poprosił pozwanego, aby oględzin dokonał ktoś inny. Wówczas sprzedający skierował do lokalu powódki B. S., który zajmował się reklamacjami. Także ten pracownik upatrywał przyczyny wycieku w instalacji odpływowej,
a na sugestię, że wyciek może następować z rur odprowadzających odpowiedział, że instalacja ta była dwukrotnie sprawdzana przed wydaniem lokalu, a pozwany posiada potwierdzenie prób ciśnieniowych. W czasie oględzin została sporządzona stosowna dokumentacja fotograficzna.

W wiadomości email z dnia 4 stycznia 2016 roku B. S. wyjaśnił, że
w okresie do daty wydania lokalu powódce wszystkie prace w mieszkaniu zostały przeprowadzone przez wykwalifikowane osoby, zgodnie z obowiązującymi przepisami
i technologią danego zakresu prac, i nie stwierdzono wówczas występowania mostków termicznych, nieszczelności, wyciekania wody pod oknem, jak również wad wykonanych przez pozwanego izolacji i instalacji. Wskazał, że: 1) wskutek zastawienia meblami nawietrznik w kuchni działa niepoprawnie, co ma wpływ na poprawne działanie wentylacji oraz poziom wilgoci w pomieszczeniu aneksu i przynależnym pokoju, który w połączeniu
z brakiem prawidłowego przewietrzania przyczynia się do powstania zgłaszanych wykwitów, 2) powódka dokonała przerobienia instalacji sanitarnej, 3) instalacja została zabudowana
w bruzdach, które zostały wykute w ścianach konstrukcyjnych budynku oraz w podkładach pod posadzką, przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania oraz uprawnień,
4) powódka nie przedstawiła dokumentów potwierdzających szczelność i poprawność wykonanych prac, 5) nastąpiła zmiana grubości przegród na skutek prac instalacyjnych.
W konkluzji B. S. stwierdził, że źródłem wycieku jest instalacja sanitarna (odprowadzenie wody ze zlewozmywaka i zmywarki), która została ukryta i zabudowana pod posadzką i w ścianach.

W międzyczasie w lokalu zaczęły pojawiać się nowe ogniska wilgoci, w tym na ścianach w salonie.

(dowód z przesłuchania powódki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 11 sierpnia 2022 roku, zeznania świadka K. R. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia
21 stycznia 2019 roku, zeznania świadka B. S. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, zeznania świadka M. P. (2) – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, zeznania świadka M. P. (1)
k., pismo k. 118-119, zgłoszenie usterki z dokumentacją fotograficzną k. 130-139, wydruk wiadomości email k. 186-186v.)

Wobec stanowiska pozwanego, w celu ustalenia przyczyny wilgoci w lokalu powódka zleciła wykonanie badania termowizyjnego. Wykonane w dniu 28 stycznia 2016 roku badanie wykazało liczne mostki cieplne i zawilgocenia wynikające z przecieku oraz znacznej wilgotności w lokalu mieszkalnym, szczególnie w kuchni i przylegającym salonie na łączeniach podłóg, ścian i stropów. Stwierdzono, że liczne wykwity pleśniowe, znaczne zawilgocenie ścian oraz różnice temperatur w kuchni i salonie mogą potwierdzać występowanie nieszczelności/przecieku w instalacji C.O. lub ciepłej/zimnej wody. Za mało prawdopodobną przyczynę usterki uznano natomiast przeciek od strony zewnętrznej/elewacji lub dachu budynku. Koszt badania wyniósł 350 zł.

Powódka zleciła również przeprowadzenie ekspertyzy mykologicznej. W jej wyniku stwierdzono występowanie w mieszkaniu bardzo aktywnego rozwoju grzybów pleśniowych oraz przekroczenie dopuszczalnej wilgotności masowej murów w większości punktów pomiarowych. Zalecono zlikwidowanie źródła przecieku, sprawdzenie izolacji połączenia muru z płytą styropianową, skucie zagrzybionego i zawilgoconego tynku gipsowego, osuszenie zawilgoconych murów, odgrzybienie lokalu, ponowne położenie tynków, zutylizowanie porażonych biologicznie mebli. Analiza mykologiczna przeprowadzona przez Politechnikę (...) wykazała występowanie w lokalu powódki w 100% grzyba z gatunku C. globosum. Z tytułu zleconej ekspertyzy powódka poniosła wydatek w wysokości 2.030 zł.

W styczniu 2016 roku M. R., pełniący na osiedlu funkcję konserwatora
i zajmujący się obsługą techniczną kotłowni oraz instalacji wewnętrznych, stwierdził niekontrolowany spadek ciśnienia w budynku przy ul. (...). W wyniku sukcesywnego wyłączania instalacji w mieszkaniach ustalił, że przyczyna spadku ciśnienia tkwi w lokalu powódki. W wiadomości email z dnia 10 lutego 2016 roku zarządca nieruchomości E. K. zgłosiła pozwanemu przeciek na klatce schodowej w bloku przy ul. (...) na pierwszym piętrze, na suficie nad drzwiami windy. Wskazała, że prawdopodobną przyczyną przecieku jest nieszczelność instalacji C.O. w mieszkaniu nr (...). Jednocześnie M. R. pozostający w kontakcie z pozwanym zasugerował przeprowadzenie próby szczelności w w/w lokalu, co jednak pozwany odrzucał. Ostatecznie próba ta została wykonana prywatnie, na zlecenie powódki, co wiązało się z wydatkiem w kwocie 1.000 zł.
Z uwagi na negatywny wynik próby w lokalu zakręcony został dopływ wody do instalacji C.O. Jednocześnie M. R. przekazał powódce, że z uwagi na niską temperaturę
w lokalu oraz jego duże zawilgocenie i ogniska grzyba dalsze zamieszkiwanie w nim jest niemożliwe. Wobec otrzymanej informacji powódka w dniu 7 lutego 2016 roku wynajęła lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...). Umowny czynsz najmu został ustalony na kwotę 100 zł dziennie.

W wiadomości email z dnia 25 lutego 2016 roku powódka zgłosiła pozwanemu kolejną reklamację, tym razem dotyczącą wycieku z instalacji C.O., która została wykonana na zlecenie pozwanego. W dniu 4 marca 2016 roku pracownicy pozwanego dokonali sprawdzenia instalacji potwierdzając usterkę oraz jej lokalizację. Jako przyczynę usterki wskazali wadę materiałową. W następstwie powyższego pozwany poprosił o udostępnienie lokalu w dniu 11 marca 2016 roku celem podjęcia prac związanych z uszczelnieniem instalacji, na co pierwotnie powódka wyraziła zgodę. W wiadomości email z dnia 10 marca 2016 roku powódka poinformowała, że dotrzymanie tego terminu nie jest możliwe.

(dowód z przesłuchania powódki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 11 sierpnia 2022 roku, zeznania świadka K. R. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia
21 stycznia 2019 roku, zeznania świadka M. R. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 stycznia 2019 roku, zeznania świadka B. S. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, zeznania świadka E. K. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, badanie termowizyjne k. 39-56, ekspertyza mykologiczna k. 57-77, wydruk wiadomości email k. 187, k. 189-189v., pismo k. 190, umowa najmu k. 427-429, faktura k. 437, k. 439, rachunek k. 436)

Pismem z dnia 25 lutego 2016 roku w związku ze stwierdzonymi wadami lokalu powódka wezwała pozwanego do zamiany lokalu na inny, wolny od wad oraz do zapłaty
w terminie 7 dni kwot: 55.000 zł z tytułu wydatków na wykończenie wadliwego lokalu, 3.379,50 zł tytułem kosztów przeprowadzonych ekspertyz, 1.800 zł tytułem kosztów wynajmu innego mieszkania, a także kosztów dotychczasowej pomocy prawnej – 2.091 zł.
W odpowiedzi pozwany poinformował, że wezwanie zawiera dwa sprzeczne ze sobą żądania (usunięcia wad i zamiany lokalu), jest bezprzedmiotowe w kontekście zgłoszonego równolegle żądania reklamacyjnego dotyczącego nieszczelności instalacji C.O., że żądanie usunięcia wad może być co najwyżej zasadne w zakresie rzeczonej nieszczelności, że pozostałe roszczenia nie znajdują podstaw prawnych i faktycznych. Ponadto wskazał, że nie uchyla się od odpowiedzialności z tytułu gwarancji, czy też rękojmi. W toku dalszej korespondencji strony podtrzymały swoje stanowiska, przy czym powódka wyraziła zainteresowanie podjęciem negocjacji ugodowych.

W wykonanym na zlecenie powódki kosztorysie dotyczącym usunięcia skutków awarii instalacji C.O. wartość prac została wyceniona na kwotę 13.788,21 zł.

W piśmie z dnia 13 czerwca 2016 roku pozwany, po weryfikacji złożonego kosztorysu wskazał, że wartość usunięcia akceptowalnych wad, jako powstałych z przyczyn za które ponosi odpowiedzialność, wynosi 2.248 zł. Ponadto wyjaśnił, że jest gotów zawrzeć ugodę
i wypłacić powódce kwotę 5.000 zł. W załączonej weryfikacji kosztorysu pozwany podniósł, że przeprowadzone w dniu 3 czerwca 2016 roku oględziny przedmiotowego lokalu nie wykazały występowania zwilgocenia materiałów oraz degradacji i ognisk korozji biologicznej. Jedyne ogniska degradacji biologicznej stwierdzono na ścianach pomieszczenia kuchni, co jednak ma związek z nieszczelnością instalacji wykonanej przez powódkę oraz brakiem właściwej wentylacji za wyposażeniem kuchni oraz w samym pomieszczeniu.

(zeznania świadka K. R. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia
21 stycznia 2019 roku, pismo k. 78, weryfikacja kosztorysu wraz z dokumentacją zdjęciową
k. 79-100, kosztorys k. 101-117, wezwanie k. 200-201, pismo k. 202-205v., k. 207-207v., k. 208, k. 209, k. 212, potwierdzenie odbioru k. 206-206v.)

Przez długi okres czasu strony nie mogły dojść do porozumienia w sprawie usunięcia usterki C.O. – powódka, na polecenie ówczesnego pełnomocnika, nie zezwalała pozwanemu na wejście do lokalu, pomimo, że realnie istniała taka możliwość.

W wiadomości email z dnia 5 września 2016 roku zarządca nieruchomości wskazał,
że zobowiązał powódkę do naprawienia instalacji C.O. do dnia 20 września 2016 roku
z zastrzeżeniem, że jeśli do tej daty nie otrzyma protokołu powykonawczego, to zleci naprawienie usterki swojemu wykonawcy.

W dniu 21 września 2016 roku w lokalu powódki wymieniono fragment instalacji C.O., gdzie wystąpiła nieszczelność na łączeniu, usunięto nieszczelność, przekazano usunięty fragment instalacji K. R.. Na potrzeby wykonania prac pracownicy pozwanego dokonali odkrywek w panelach, które zostały częściowo rozebrane, a także robili nawiercenia w posadce cementowej: płytki położone na podłodze w kuchni i przedpokoju zostały nawiercone w dwóch miejscach w każdym z tych pomieszczeń. Na życzenie powódki stan poprzedni lokalu nie został przywrócony po wykonaniu opisanych prac. W ocenie pozwanego nieszczelność instalacji C.O. nie stanowiła przyczyny zawilgocenia ścian
i powstania grzyba.

Po przeprowadzeniu w/w robót powódka rozpoczęła w mieszkaniu prace remontowe, po zakończeniu których ponownie się wprowadziła.

(dowód z przesłuchania powódki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 11 sierpnia 2022 roku, zeznania świadka B. S. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, zeznania świadka M. P. (2) – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, zeznania świadka B. S. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 23 września 2019 roku, wydruk wiadomości email k. 210, notatka k. 211)

W wydanej na zlecenie pozwanego opinii technicznej wskazano, że ubytki czynnika grzewczego w lokalu powódki spowodowane były nieszczelnością instalacji wynikającej
z błędu montażowego lub wady materiałowej. Wyjaśniono, że rura instalacyjna była zamontowana niezgodnie z wytycznymi producenta, że wymiana grzejnika przez powódkę stanowi ingerencję w wykonaną instalację C.O. i powinna być wcześniej skonsultowana
z zarządcą obiektu.

(opinia techniczna k. 230-231v.)

Honorarium za czynności prawne podjęte przez pełnomocnika powódki wobec pozwanego w okresie do dnia 24 lutego 2016 roku wyniosło 2.091 zł.

(faktura k. 438)

W okresie od dnia 7 lutego do dnia 31 lipca 2016 roku z tytułu umowy najmu powódka poniosła łączny koszt w wysokości 17.600 zł. Koszt najmu za okres od dnia 7 lutego do dnia 31 marca 2016 roku wyniósł natomiast 5.400 zł.

(umowa najmu k. 427-429, faktury k. 430-435)

W zawezwaniu do próby ugodowej złożonym przed Sądem Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże I Zachód w Szczecinie powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 37.00 zł obejmującej m.in. koszt: badania termowizyjnego (350 zł), ekspertyzy mykologicznej (2.030 zł), prac naprawczych (13.788,21 zł), próby szczelności (1.000 zł), obsługi prawnej (2.091 zł), lokalu zastępczego (16.000 zł).

(zawezwanie do próby ugodowej k. 213-213v.)

Uszkodzenia biologiczne w lokalu powódki nie powstały w krótkim okresie czasu. Proces rozwoju grzybów pleśniowych jest długotrwały i wymaga zapewnienia właściwych warunków rozwoju, w tym znacznej wilgotności i optymalnej temperatury. Zidentyfikowany przez Politechnikę (...) grzyb C. globosum pojawia się głównie na zawilgoconych elementach drewnianych i drewnopodobnych, może się także rozwijać na murach i tynkach, powłokach z farby, tapetach i boazerii. Przy dużej wilgotności prowadzi do znacznego rozkładu elementów drewnianych.

Montaż instalacji C.O. w mieszkaniu powódki odbywał się pod posadzką za pomocą orurowania P.. Rury zostały włożone w otulinę z tworzywa sztucznego, na którą położono folię 0,3 mm. W razie perforacji rury woda nie może swobodnie wypłynąć na górę, ponieważ jest dociążona wylewką (ok. 100 kg na 1m ²), co powoduje, że szuka ona ujścia, najczęściej przy ścianie. W przypadku, gdyby ujście tako znalazło się w miejscu za szafkami kuchennymi, mógł powstać tam grzyb.

Wymiana przez powódkę grzejnika odbyła się w zgodzie z prawidłami sztuki budowlanej.

Przyczyna powstania wycieku z instalacji C.O. tkwiła w pęknięciu orurowania P., co było wynikiem wady materiałowej lub błędu wykonawczego. Istnieje większe prawdopodobieństwo, że zagrzybienie lokalu powódki powstało z wycieku z pękniętej rury na środku posadzki w pokoju, aniżeli na skutek przecieku z powodu wymiany grzejników – taki przeciek musiałby być widoczny na zewnątrz na posadzce.

Brak jest dowodu na nieszczelność instalacji wodnej za szafkami w kuchni, brak jest również zastrzeżeń technicznych względem tej instalacji. Instalacja ta została wykonana bez wkłuwania się w ścianę.

Zakres niezbędnych prac do usunięcia szkody w lokalu powódki obejmuje:

⚫

wymianę posadzki w przedpokoju i kuchni – z uwagi na posadzkę z płytek 75x75 cm oraz konieczność zachowania kolorystki płytek i brak możliwości zakupu płytek z tej samej partii, co płytki pierwotnie zamontowane, do wymiany kwalifikują się wszystkie płytki i wylewka samopoziomująca wraz z zabetonowaniem otworu kontrolnego wykonanego przez pozwanego,

⚫

wymianę posadzki w pokoju – z uwagi na technologię montażu zamków w panelach zasadna jest wymiana całej powierzchni w salonie, przy czym do wymiany kwalifikują się panele wraz z podkładem z miejscowym uzupełnieniem pozostałych warstw,

⚫

wymianę rurociągu P. w miejscu przecieku (czynność wykonana przez pozwanego na własny koszt),

⚫

roboty malarskie w miejscach uszkodzonych przy wymianie posadzek.

Koszt usunięcia zagrzybienia w lokalu powódki wyraża się kwotą 612,30 zł brutto, a wartość wszystkich prac – z uwzględnieniem poniesionego przez pozwanego kosztu wymiany rurociągu P. – kwotą 8.031,32 zł brutto.

(pisemna opinia biegłego sądowego k. 270-284, pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego k. 322-325, k. 359-361, k. 384-386, ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 4 marca 2021 roku)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, których prawdziwości ani rzetelności nie kwestionowała żadna ze stron procesu. Podstawę ustaleń faktycznych stanowił nadto dowód
z przesłuchania powódki oraz zeznania świadków. Osoby te podały przebieg poszczególnych postępowań reklamacyjnych, okoliczności, w jakich powódka ujawniła wady w lokalu, opisały poszczególne działania podjęte przez pozwanego oraz powódkę. Depozycje te były logiczne i spójne, korespondowały ze sobą w odpowiednim zakresie, wobec czego Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich wiarygodności.

Za podstawę ustaleń faktycznych Sąd przyjął ponadto dowód z opinii biegłego sądowego R. P.. Oceniając opinię biegłego sądowego Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania zawartych w jej treści wniosków, opinia ta była bowiem rzetelna, jasna, logiczna oraz w sposób wyczerpujący objaśniająca budzące wątpliwości kwestie. Opinia ta w pełni odnosiła się do zagadnień będących jej przedmiotem, wnioski biegłego nie budzą przy tym wątpliwości w świetle zasad wiedzy oraz doświadczenia życiowego,
a jednocześnie opinia została sporządzona w sposób umożliwiający prześledzenie - z punktu widzenia zasad wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania - analizy przez biegłego zagadnień będących jej przedmiotem. Wydając opinię biegły oparł się na zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym, w tym na dokumentacji fotograficznej złożonej przez strony. W opinii uzupełniającej biegły wyliczył koszt usunięcia zagrzybienia w lokalu powódki, ponadto odniósł się do zarzutów sformułowanych przez strony procesu. I tak wyjaśnił, że w ramach przygotowania pomieszczeń do prac remontowych konieczne jest wyniesienie mebli i wyposażenia wraz z ponownych ich ustawieniem po zakończeniu prac, zabezpieczenie posadzki w przedpokoju, jak również okien i ścian, ponadto po wykonaniu robót niezbędne jest zmycie glazury po fugowaniu.
W odniesieniu do konieczności wymiany całości paneli podał, że na skutek odkrywki część paneli uległo uszkodzeniu, że są one docinane na wymiar, częściowo spłowiały na skutek upływu czasu, a ponowne ich wykorzystanie nie dawałoby gwarancji szczelnego połączenia za pośrednictwem zamków. Dodatkowo zgodnie z obowiązującym prawem materiały budowlane po demontażu są traktowane jako odpady. Wskazał również, że wykonanie nawet najmniejszego otworu badawczego przez pozwanego powoduje zniszczenie posadzki, a przez to szkodę w majątku powódki. Opinia biegłego w swym ostatecznym kształcie nie była podważana przez strony procesu.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo jest zasadne w przeważającej części.

Roszczenie powódki znajduje swoje źródło w treści art. 471 k.c., w myśl którego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dla przyjęcia odpowiedzialności kontraktowej pozwanego niezbędne było zatem wykazanie przez powódkę: 1) faktu nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę (w tym przypadku dostarczenie rzeczy obciążonej wadą), 2) rodzaju i wysokości szkody oraz 3) istnienia normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości, że powódka nabyła od pozwanego lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w Ł., w którym to lokalu po kilku miesiącach zamieszkiwania, w grudniu 2015 roku stwierdziła zawilgocenie ścian w pomieszczeniu kuchni oraz ogniska grzyba na ścianie za szafką kuchenną. Poza sporem pozostawało również, że przedmiotowe wady zostały zgłoszone pozwanemu, który nie uznał ich zasadności podnosząc, że ich źródło tkwi w szczególności w nieprawidłowym wykonaniu instalacji odpływowej przez powódkę, a także w niewłaściwym zamontowaniu grzejnika, że powódka chcąc zweryfikować twierdzenia pozwanego zleciła wykonanie badania termowizyjnego i ekspertyzy mykologicznej, które potwierdziły znaczne zawilgocenie lokalu oraz rozwój w nim grzyba, że w styczniu 2016 roku w okolicach mieszkania powódki odkryto wyciek świadczący o nieszczelności instalacji C.O. w jej lokalu, który został zgłoszony pozwanemu, że sprzedający nie wyraził zgody na przeprowadzenie na jego koszt próby szczelności, w konsekwencji czynność tą zleciła i opłaciła powódka. Strony były także zgodne odnośnie tego, że próba, o której mowa, potwierdziła nieszczelność instalacji C.O., pozwany zlokalizował usterkę, uznał roszczenie w jej zakresie, a ostatecznie zlikwidował wyciek. W świetle zgromadzonego materiału, zwłaszcza w postaci depozycji powódki
i M. R., Sąd przyjął ponadto, że na początku lutego 2016 roku powódka opuściła przedmiotowy lokal i przeprowadziła się tymczasowo do lokalu zastępczego, który wynajęła, panująca w jej mieszkaniu wilgoć, a także niska temperatura związana z odłączeniem instalacji C.O. uniemożliwiały bowiem dalsze w nim przebywanie. Podkreślenia wymaga, że opuszczenie lokalu wyraźnie nakazał powódce M. R.. Oś sporu ogniskowała się wokół dwóch kwestii: wartości szkody z tytułu nieszczelności instalacji C.O., a także ustalenia, czy nieszczelność ta stanowiła przyczynę zawilgocenia lokalu powódki. Pozytywne rozstrzygnięcie drugiego zagadnienia warunkowało zasadność pozostałych roszczeń finansowych powódki. Nie powielając ustaleń faktycznych przypomnienia wymaga, że na okoliczność wyliczenia wartości szkody wynikłej z nieszczelności instalacji C.O. w lokalu powódki został dopuszczony dowód z opinii biegłego. W wydanej opinii biegły przyjął, że
w lokalu tym wymienić należy całość podłóg w kuchni, przedpokoju i salonie, odpowiednio zabezpieczyć rzeczone pomieszczenia, a także odmalować ściany, które w miejscach uszkodzonych przy wymianie posadzek. Odnosząc się do wymiany podłoża biegły zwrócił uwagę, że płytki na podłodze w kuchni i przedpokoju zostały nawiercone oraz zaakcentował, że wykonanie nawet najmniejszego otworu badawczego stanowi szkodę w majątku powódki, z którą to konkluzją należy się zgodzić. Równie trafne jest spostrzeżenie, że powódka decydując się na wymianę płytek nie miałaby możliwości odpowiedniego doboru pojedynczych ich sztuk, wymagałoby to bowiem wykorzystania płytek z tej samej partii, co pierwotnie, co obecnie nie jest realne. Co oczywiste z punktu widzenia omawianej kwestii irrelewantne znaczenie ma, czy powódka w ramach przeprowadzonych prac remontowych wymieniła uszkodzone wskutek nawiercenia płytki na nowe, czy też nie. Wreszcie biegły słusznie zakwalifikował do wymiany całość podłogi wyłożonej panelami, usunięcie części paneli skutkowało bowiem niemożnością ponownego ich zamontowania w zamkach, nadto panele były docinane pod wymiar, a część z nich nosi znamiona zużycia. W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że wartość prac remontowych, z uwzględnieniem kosztów poniesionych przez pozwanego w związku z naprawą instalacji C.O., a także z wyłączeniem kosztów usunięcia zagrzybienia (612,30 zł), wyznaczających poziom szkody powódki wyraża się kwotą 7.419,02 zł. Do wartości tej należało doliczyć koszt próby szczelności (1.000 zł), która wykazała istnienie wycieku, a której przeprowadzenia pozwany odmówił. W tym miejscu powtórzenia wymaga, że pozwany nie kwestionował swojej odpowiedzialności
z tytułu przedmiotowej nieszczelności.

Opinia biegłego pozwoliła także rozstrzygnąć drugą sporną kwestię, a mianowicie przyjąć, że opisana nieszczelność instalacji C.O. stanowiła przyczynę zawilgocenia w lokalu powódki oraz powstania zagrzybienia. Wprawdzie pierwotnie biegły nie badał owego związku, to w ustnej opinii uzupełniającej wskazał, że bardziej prawdopodobne jest, że zagrzybienie lokalu powódki powstało z wycieku z pękniętej rury na środku posadzki
w pokoju, aniżeli na skutek przecieku z powodu wymiany grzejników. W tym drugim przypadku wyciek musiałby być bowiem widoczny na zewnątrz na posadzce, a na tę okoliczność brak jest nie tylko jakichkolwiek dowodów, ale choćby twierdzeń ze strony pozwanej. Przypomnienia wymaga, że biegły dokładnie opisał mechanizm w wyniku którego woda przemieściłaby się z salonu w kierunku ścian, a także wskazał, że taki wyciek mógłby skutkować powstaniem grzyba na ścianach za zabudową kuchenną. Co istotne biegły uznał, że wymiana przez powódkę grzejnika odbyła się w zgodzie z prawidłami sztuki budowlanej,
a także, że brak jest dowodu na nieszczelność instalacji wodnej za szafkami w kuchni, jak również zastrzeżeń technicznych względem tej instalacji. Biegły zdezawuował przy tym twierdzenia pozwanego, jakoby instalacja ta została wykonana poprzez wkłucie się w ścianę, a przecież to właśnie to twierdzenie stanowiło jedną z głównych podstaw przyjętego przez pozwanego założenia, że za zawilgocenie ścian odpowiada powódka, która źle wykonała instalację odpływową w kuchni. W sprawie nie zostało ponadto udowodnione, jakoby przyczyna powstania wilgoci i grzyba na ścianach tkwiła w nieprawidłowej wentylacji pomieszczeń w lokalu powódki, czy też niewłaściwym użytkowaniu mieszkania. Skoro więc powódka wykazała związek przyczynowy pomiędzy usterką instalacji C.O. a zawilgoceniem ścian w lokalu, a pozwany nie zdołał udowodnić twierdzenia przeciwnego, a mianowicie, że przyczyny zawilgocenia należy upatrywać w nieprawidłowo wykonanych przez powódkę pracach remontowych/przeróbkach, należało przyjąć, że pozwany odpowiada również za szkody wynikłe ze zdarzenia zgłoszonego przez powódkę w grudniu 2015 roku. Wyraźnego zaznaczenia wymaga, że przekonanie wnioskowanych przez pozwanego świadków, odnośnie związku pomiędzy pracami powódką a zaistniałą szkodą, opierało się wyłącznie na ich subiektywnym przekonaniu, które nie znalazło potwierdzenia w przeprowadzonym postępowaniu dowodowym. Szkody, o którym mowa obejmowały: wartość zniszczonych przez grzyb mebli kuchennych (8.000 zł – kwota niekwestionowana przez pozwanego), które obligatoryjnie kwalifikowały się do wymiany, jako dotknięte skażeniem biologicznych (grzybem), poniesiony przez powódkę koszt badania termowizyjnego i ekspertyzy mykologicznej (350 zł + 2.030 zł) oraz czynności prawnych podjętych w imieniu powódki na etapie przedsądowym (2.091 zł), wreszcie koszt najmu lokalu zastępczego. W tym ostatnim zakresie wskazać należy, że powódka była zmuszona wynająć lokal już tylko z uwagi na nieszczelność instalacji C.O., która skutkowała koniecznością odłączeniem tej instalacji,
a przez to brakiem możliwości ogrzania lokalu zimą. Fakt zagrzybienia i zwilgocenia lokalu stanowił zatem dodatkową przesłankę czasowej przeprowadzki powódki. Nie budzi przy tym wątpliwości, że nie znając okresu, w jakim nastąpi wyeliminowanie usterki powódka musiała zdecydować się na najem krótkoterminowy i dzienną stawkę najmu, której wartość (100 zł) wynikała z podpisanej umowy i załączonych do akt faktur. O ile jednak roszczenie z tytułu zwrotu kosztów najmu okazało się słuszne co do zasady, to zdaniem Sądu należało zweryfikować okres tego najmu. I tak Sąd przyjął, że powódka była uprawniona wynajmować lokal wyłącznie do końca marca 2016 roku, a więc przez 54 dni. Zasadna z tego tytułu była zatem kwota 5.400 zł. Przypomnienia wymaga, że początkowo strony zgodnie ustaliły, że naprawa usterki w instalacji C.O. nastąpi w dniu 11 marca 2016 roku. Dzień przed tą datą powódka poinformowała jednak, że naprawa w tym terminie nie jest możliwa, nie podając jednocześnie żadnej innej daty, w której pozwany mógłby przystąpić do wykonania zamierzonych czynności. Jak wykazało przeprowadzone postępowanie dowodowe zostały one podjęte dopiero we wrześniu 2016 roku, przy czym powódka nie kryła się z tym, że owe opóźnienie nastąpiło z przyczyn leżących po jej stronie (konkretnie jej ówczesnego pełnomocnika). Nie sposób zatem uznać, że szkoda powódki, za którą odpowiedzialność ponosi pozwany obejmowała aż 176 dni najmu. W ocenie Sądu, gdyby powódka pozwoliła na wykonanie pierwotnie planowanych prac, mogłaby wcześniej rozpocząć remont w lokalu i się do niego ponownie wprowadzić. Uwzględniając zakres prac do wykonania Sąd przyjął, że byłoby możliwe ich zakończenie do końca marca 2016 roku i dlatego w ramach omawianego roszczenia uznał za zasadne odszkodowanie wyłącznie za 54 dni najmu lokalu zastępczego.

Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 26.902,32 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie powództwo, jako niezasadne, Sąd oddalił.

M.-prawną podstawę roszczenia odsetkowego powódki stanowi przepis
art. 481 § 1 k.c., zgodnie z treścią którego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wskazany przepis art. 481 k.c. obciąża dłużnika obowiązkiem zapłaty odsetek bez względu na przyczyny uchybienia terminu płatności sumy głównej. Sam fakt opóźnienia przesądza, że wierzycielowi należą się odsetki. Dłużnik jest zobowiązany uiścić je, choćby nie dopuścił się zwłoki w rozumieniu art. 476 k.c., a zatem nawet w przypadku gdy opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i choćby wierzyciel nie doznał szkody. Odpowiedzialność dłużnika za ustawowe odsetki w terminie płatności ma zatem charakter obiektywny. Do jej powstania jedynym warunkiem niezbędnym jest powstanie opóźnienia w terminie płatności.