Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lipca 2023 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Piotr Suchecki
Protokolant:	sekretarz sądowy Małgorzata Bycka

po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2023 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa M. G.

przeciwko(...)przy ulicy (...) w Z.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę (...) przy ulicy (...)
w Z. nr (...) podjętą w dniu 15 września 2022 r.

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Piotr Suchecki

Sygn. akt IC 1856/22

UZASADNIENIE

M. G. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) (...)przy ul. (...) w Z., podjętej w dniu 15 września 2022 roku. Uzasadniając powództwo podała, że zaskarżona uchwała, dotycząca zgody na montaż balkonu od strony podwórka dla potrzeb mieszkania nr (...) jest wadliwa, gdyż nie określa sposobu wykonania prac, nie została poprzedzona uzyskaniem pozwolenia na budowę, nie rozstrzyga kwestii własnościowych konstrukcji balkonu, a wykonanie inwestycji spowoduje ograniczenie w zwyczajowym korzystaniu z lokalu powódki. Tym samym narusza – w ocenie powódki – zasady zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interes, jako właściciela lokalu.

(...) przy ul. (...) w Z. domagała się oddalenia powództwa w całości zaprzeczając, aby uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki. Wyjaśniła, że istotą uchwały jest upoważnienie inwestora do rozpoczęcia procesu budowlanego, w którym nastąpi konkretyzacją pozwolenia, a powódka jako strona tego postepowania będzie mogła bronić swoich praw. Wymaganie wcześniejszego przedstawienia pozwolenia na budowę byłoby według pozwanej narażaniem inwestora na zbędne koszty. Pozwana wyjaśniła, że kwestia własności balkonu nie powinna budzić wątpliwości powódki, albowiem skoro inwestor zobowiązany jest do poniesienia wszystkich kosztów, to własność balkonu przynależałaby do niego, jako właściciela lokalu. Pozwana zaprzeczyła, aby montaż balkonu od zachodniej strony – od podwórka, mógł ograniczać korzystanie z lokalu powódki.

Stan faktyczny

Budynek (...) przy ul. (...) w Z. stanowi kamienicę zorientowaną oknami lokali na osi wschód-zachód. Wschodnia, frontowa ściana kamienicy usytuowana jest wzdłuż ulicy (...), gdzie odbywa się ruch samochodów i pieszych. Od zachodniej strony okna kamienicy wychodzą na stronę podwórza. Patrząc od strony podwórza - budynek łączy się ścianami z innymi budynkami sąsiednimi, przy czym od jednej strony jest to połączenie prostopadłe, pod kątem prostym. W budynku tym nie było zaprojektowanych balkonów i żaden z lokali od strony podwórza nie posiada balkonu. Montaż balkonów dla wszystkich lokali byłaby niemożliwa, albowiem lokale na parterze usytuowane są zbyt nisko, a okna lokali sąsiadujących z budynkiem zorientowanym prostopadle znajdują się zbyt blisko elewacji tego budynku.

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) o powierzchni 55m ², usytuowanego na parterze, składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki. Mieszka tam z dwójką małych dzieci w wieku 3 lata i 9 miesięcy. Okna kuchni i pokoju dziecięcego usytuowane od strony frontowej i z uwagi na niskie usytuowanie na poziomem ulicy powódka zamontowała w nich żaluzje, aby przechodnie nie zaglądali do mieszkania. Od strony podwórza usytuowane są okna drugiego pokoju oraz łazienki. Bezpośrednio nad lokalem powódki, na pierwszym piętrze kamienicy, usytuowany jest lokal stanowiący własność M. i S. M..

PP. M. mają dwójkę małoletnich dzieci i w okresie pandemii, gdy występowały ograniczenia związane z możliwością wychodzenia z mieszkania, wpadli na pomysł, aby zamontować balkon od strony podwórza. Mieli ogólny pomysł na montaż balkonu o wymiarach 1-1,5 m x 1,5-3 m, ale ponieważ prace projektowe i uzyskanie pozwolenia związane jest z koniecznością ponoszenia kosztów, dlatego S. M. zwrócił się do zarządcy o przygotowanie uchwały w sprawie wyrażenia przez Wspólnotę zgody na budowę balkonu. Zarządca przygotował taki projekt i przekazał S. M., który pełnił funkcję zarządu Wspólnoty, celem zebrania głosów członków Wspólnoty. S. M. zebrał głosy od wszystkich członków Wspólnoty, za wyjątkiem powódki, którą w tej procedurze pominął. Wiedział, że jest ona przeciwna budowie balkonu, albowiem wcześniej rozmawiała z nią o tym jego żona. Powódka argumentowała, że montaż balkonu nad jej oknem ograniczy i tak ograniczony już dostęp światła do jej lokalu. Gdy powódka dowiedziała się o zebraniu głosów to z własnej inicjatywy zgłosiła się do zarządcy i tam zapoznała się z treścią uchwały oraz oddała głos przeciwko jej podjęciu. Był to jedyny głos przeciwny. Pozostali członkowie Wspólnoty oddali głos za podjęciem uchwały nr (...), w ramach której wyrazili zgodę S. M. na montaż balkonu na elewacji od strony podwórka na potrzeby jego lokalu. W uchwale zastrzeżono, że prace zostaną wykonane na koszt inwestora, po opracowaniu projektu, na warunkach określonych w pozwoleniu na budowę i pod nadzorem uprawnionej osoby, bez prawa do zwrotu nakładów.

okoliczności niesporne

Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę do przeprowadzenia rozważań sąd dokonał w oparciu o wszechstronną analizę całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego - w zakresie w pełni odpowiadającym inicjatywie dowodowej stron, kierując się przy tym dyrektywami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c., 229 k.p.c. i 230 k.p.c. W istocie okoliczności faktyczne sprawy winny mieć status bezspornych. Wszelkie dokumenty wskazywane przez strony nie były kwestionowane w zakresie autentyczności, ani treści, a zeznania świadka i stron potwierdzały zgodnie jak przebiegał proces przygotowania uchwały i głosowania nad nią. Zeznania stron wskazywały też na motywację ich stanowisk

Sąd zważył

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.jedn. Dz.U. z 2021 poz. 1048/ właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności prawem lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie, albowiem zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, a przede wszystkim uzasadnione interesy powódki, jako członka wspólnoty.

W pierwszej kolejności podzielić należało uzasadnione obawy powódki, co do statusu balkonu, jaki zamierza zamontować S. M.. Wbrew sugestiom Wspólnoty utrzymanie balkonu nie obciąża w sposób wyłączny właściciela lokalu, pomijając nawet, że z samej uchwały też nie wynika takie zobowiązanie. Pojęcie balkonu i jego status w budynku wspólnoty wyjaśnił dogłębnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., II OSK 1193/16. Wynika z tego, że balkon stanowi jednocześnie część budynku, a zarazem część składową lokalu mieszkalnego, ale tylko w tej części, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tarasu, lecz innego lokalu niż lokal, do którego należy przedmiotowy taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku należy do całej wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali. Tym samym montaż balkonu oznacza, że S. M. zobowiązany będzie do ponoszenia kosztów utrzymania wierzchniej warstwy wykończeniowej i przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspakajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążałyby wspólnotę mieszkaniową. Są to bowiem elementy konstrukcji architektonicznej budynku, które winny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Rację ma zatem powódka, wyrażając obawy co do utrzymania i konserwacji balkonu, zwłaszcza w aspekcie oddziaływania na jej lokal. Tym bardziej, że uchwała nie określa żadnej specyfikacji balkonu.

Zasadnicze znaczenie ma jednak okoliczność, że montaż balkonu w sposób niekwestionowany narusza uzasadnione prawa powódki, jako członka wspólnoty. Powódka zajmuje lokal na parterze, który od strony podwórka znajduje się w przestrzeni, w której dostęp światła jest już ograniczony poprzez sąsiednie budynki. Bezsprzecznie montaż balkonu nad jej oknem dodatkowo ograniczy dostęp światła do jej lokalu. A jest to lokal w tej części wykorzystywany przez małe dzieci i urządzony na ich potrzeby edukacyjne. Z racji tego, że lokal powódki znajduje się na parterze, to pomieszczenia od strony ulicy (...) muszą mieć zamontowane rolety, albowiem w przeciwnym razie przechodnie zaglądali by jej do mieszkania. Jedyne pomieszczenia, które może użytkować bez skrępowania przed osobami postronnymi, znajdują się właśnie od strony podwórza. Jeśli nad tym pomieszczeniem zostanie zamontowany balkon o szerokości 1,5 m, to rodzina powódki zostanie zmuszona do egzystowania w warunkach charakterystycznych dla sutereny. W zderzeniu prawa jednego lokatora do montażu balkonu zwiększającego komfort użytkowania wyłącznie jego lokalu i prawa powódki do korzystania z dostępu do światła dziennego, które z racji usytuowania lokalu, i tak jest już ograniczone, prymat należy przyznać prawom powódki, które mają charakter podstawowy. Warto nadmienić, że powódka nie może zainstalować balkonu, albowiem jej lokal jest usytuowany zbyt nisko. Także inni lokatorzy nie mogliby zamontować sobie balkonów, gdyż okna ich lokali usytuowane są zbyt blisko elewacji sąsiedniego budynku. Wydaje się zatem, że projektant budynku z racjonalnych względów i nieprzypadkowo nie przewidział urządzenia balkonów w tej kamienicy od strony podwórza. Zmienianie tego stanu w celu poprawy komfortu jednego tylko lokatora, a przy tym z ewidentną szkodą dla powódki i potencjalnym obciążeniem dla całej wspólnoty, nie jest działaniem racjonalnym wspólnoty i naruszałoby słuszny interes powódki.

Wobec całokształtu przedstawionych okoliczności sąd rozstrzygnął jak w pkt 1 sentencji.

O kosztach postępowania pomiędzy stronami sąd rozstrzygnął zgodne z zasadami dotyczącymi obowiązku zwrotu kosztów niezbędnych do celowego prowadzenia procesu oraz odpowiedzialności za jego wynik, opierając się przy tym na treści art. 108 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. w związku z §8 ust. 1 pkt i §15 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2018 poz. 265 z późn. zm.). Na kwotę zasądzoną na rzecz powódki tytułem zwrotu poniesionych przez nią kosztów procesu złożyły się opłata od pozwu i wynagrodzenie pełnomocnika w stawce minimalnej za prowadzenie sprawy przed sądem pierwszej instancji oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa.

SSO Piotr Suchecki

.