Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSO Jakub Drzastwa
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Violetta Sobańska

po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2019 r. w Bielsku-Białej

sprawy z powództwa J. R.

przeciwko M. B.

o zapłatę

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2 717 zł (dwa tysiące siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu części kosztów procesu;

3.  zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bielsku – Białej na rzecz radcy prawnego I. N. prowadzącej Kancelarię w Ż. przy ul. (...) kwotę 7 200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) plus VAT tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu powodowi.

Sędzia:

Sygn. akt I C 467/17

UZASADNIENIE

J. R. wniósł w dniu 29 września 2017 r. (data nadania na poczcie – k. 69) przeciwko M. B. pozew domagając się zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kwoty 335.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 50.000 zł od 21 listopada 2015 r. do dnia zapłaty, od kwoty 234.000 zł od 30 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty, od kwoty 51.000 zł od dnia 1 marca 2016 r. do dnia zapłaty, a także zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania powód podniósł, że był właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w Ś. objętej KW nr (...). Powód mieszkał w tym budynku, ale z uwagi na jego częściowe spalenie się w wyniku pożaru oraz brak środków finansowych na jego remont w maju 2015 r. podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości. Pozwana, dowiedziawszy się o tym od byłej żony powoda, zaproponowała pomoc w sprzedaży nieruchomości. Strony zawarły umowę zlecenia ustnie ustalając, że za czynności związane z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości oraz pośrednictwo w sprzedaży pozwana otrzyma wynagrodzenie w wysokości 3% ceny sprzedaży, a cena sprzedaży nieruchomości ma wynieść nie mniej niż 350.000 zł. Pozwana w dniu 20 listopada 2015 r. zawarła z K. B. (1) umowę przedwstępną sprzedaży za cenę 335.000 zł, a po uzyskaniu pełnomocnictwa powoda do sprzedaży, w dniu 9 grudnia 2015 r. umowę sprzedaży powyższej nieruchomości. Cena sprzedaży w części 50.000 zł została uiszczona w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, w części 234.000 zł została uiszczona w dniu zawarcia umowy sprzedaży, a reszta ceny 51.000 zł miała być zapłacona w terminie 2 tygodni od przedstawienia zaświadczenia z Urzędu Gminy w J. stwierdzającego, że żadna osoba trzecia nie jest zameldowana w sprzedanej nieruchomości. Decyzje o wymeldowaniu wszystkich zamieszkałych zostały wydane na wniosek powoda w dniu 10 lutego 2016 r. Cała cena sprzedaży została odebrana przez pozwaną. Pozwana wypłaciła powodowi drobne kwoty, których sumy nie jest w stanie określić. Pozwana wynajmowała też powodowi mieszkanie syna, za które dokonywała potrąceń z pieniędzy powoda. Z jego pieniędzy przeznaczyła też kwotę 6.900 zł na zakup działki o pow. 362 m ² i małej przyczepy campingowej w marcu 2017 r., aby powód miał gdzie mieszkać. Wszystkie te kwoty powód potraktował jako wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego kapitału. Powód domaga się zwrotu całości kwoty sprzedaży, ponieważ prowizja 3% nie jest jeszcze jej należna, gdyż nie wydała jeszcze powodowi uzyskanej ceny sprzedaży (art. 744 k.c.).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pozwana podniosła, że strony zawarły 7 lipca 2013 r. umowę, na mocy której pozwana zobowiązała się „do przeprowadzenia spadku po matce i ojcu W. i W. R. (1) objętą KW nr (...) (…) regulacji granic zakupu lub ustanowienia prawa przejazdu (…) wymeldowania, oczyszczenia terenu oraz wszystkich czynności związanych z w/w nieruchomością /doprowadzenia wody z wodociągu/ (…) poniesienia kosztów związanych z nieruchomością, opłaty dokumentów pobranych z urzędu oraz sprzątania, czyszczenia z zarośli, wyczyszczenia granic, wyczyszczenia KW oraz sprzedaży nieruchomości, do reprezentowania wszystkich czynnościach dotyczących nieruchomości w/w”. Tytułem wynagrodzenia pozwana miała otrzymać prowizję w wysokości 50% wartości nieruchomości ze sprzedaży. Pozwana wywiązała się z tej umowy. Pozwana pobrała jednak część ceny sprzedaży nieruchomości, to jest 309.800 zł, a gdy miała pobrać resztę ceny w wysokości 25.200 zł powód wypowiedział jej pełnomocnictwo do pobrania tej kwoty. Pozwanej należało się wynagrodzenie w wysokości 167.500 zł, a ponieważ pobrała od K. B. (1) jedynie 309.800 zł zobowiązana była zwrócić powodowi kwotę 142.300 zł. Pozwana utrzymywała powoda przez dłuższy czas, przekazując mu gotówkę, kupując konieczne rzeczy, opłacając czynsz najmu, przekazała mu środki w wysokości 14.000 zł na zakup nieruchomości objętej KW nr (...) – łącznie 157.990,47 zł oraz kwotę 3.100 euro (wartą wówczas 13.175 zł.), opłacając powodowi podatek od nieruchomości, podatek od spadku, podatek gruntowy. Powódka oświadczyła, że w razie wątpliwości potrąca ponownie tę należność. Powód oświadczył pozwanej, że są rozliczeni.

W piśmie przygotowawczym z 27 listopada 2017 r. powód zakwestionował zawarcie z pozwaną pisemnej umowy, podnosząc, że podpis pod umową („umową agencyjną”) nie został złożony przez powoda, względnie został złożony w stanie po spożyciu znacznej ilości alkoholu, czy wyłączyło świadome podjęcie decyzji o zawarciu umowy. Powód od wielu lat jest uzależniony od alkoholu. Na wypadek stwierdzenia, że podpis na umowie jest autentyczny, powód podniósł zarzut nieważności „umowy agencyjnej” w związku z wadą oświadczenia woli, to jest brakiem świadomości i swobody przy podejmowaniu decyzji o zawarciu umowy, na podstawie art. 82 k.c. Powód podniósł dalej z ostrożności procesowej, że wynagrodzenie w wysokości 50% jest rażąco zawyżone i nie odpowiada świadczeniom pozwanej ani stawkom rynkowym przy tego rodzaju umowach. Czynność prawna powinna być zatem uznana za nieważną na podstawie art. 58 § 2 k.c. jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Powód zaprzeczył także, aby podpisywał przedłożone przez pozwaną dokumenty.

W piśmie procesowym z 11 grudnia 2017 r. pozwana zaprzeczyła, aby powód podpisywał dokumenty na głodzie alkoholowym lub w stanie nietrzeźwości. Wszystkie dokumenty czytał przed podpisaniem. Podniosła także, że wysokość wynagrodzenia 50% wynikała z tego, że konieczne było podjęcie przez nią wielu czynności wymagających znacznego nakładu pracy i nakładów finansowych, a powód nie posiadał żadnego majątku poza nieruchomością.

Na rozprawie w dniu 11 stycznia 2019 r. pełnomocnik z urzędu, ustanowiony dla powoda, wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów nieopłaconej pomocy prawnej, oświadczając, że powód nie uiścił tych kosztów ani w całości, ani w części.

Wcześniej - przed wszczęciem niniejszego procesu – postanowieniem tut. Sądu z dn. 17.08.2017r. sygn.. akt I Co 80/17 powód został zwolniony od kosztów sądowych i ustanowiono dla niego pełnomocnika z urzędu.

Sąd ustalił, co następuje:

J. R. i M. B. skontaktowali się ze sobą w sprawie sprzedaży nieruchomości powoda za pośrednictwem żony powoda.

( dowody: zeznania powoda – k. 119; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

W dniu 7 lipca 2013 r. J. R. i M. B. zawarli umowę, nazwaną umową agencyjną, na mocy której J. R. zlecił, a M. B. zobowiązała się do przeprowadzenia postępowania spadkowego po matce i ojcu W. i W. R. (1) dotyczącego nieruchomości objętej KW nr (...) położonej w Ś., regulacji granic, ustanowienia prawa przejazdu po działce nr (...), wymeldowania osób z tej nieruchomości, oczyszczenia terenu oraz wszystkich czynności związanych z tą nieruchomością, w tym doprowadzenia wody, poniesienia kosztów związanych z nieruchomością, opłat, „dokumentów, pobranych z urzędów”, sprzątania, czyszczenia z zarośli nieruchomości, wytyczenia granic, „wyczyszczenia KW”, a także sprzedaży nieruchomości. Strony ustaliły wynagrodzenie za powyższe czynności w wysokości 50% wartości nieruchomości.

( dowody: umowa z 07.07.2013 r. – k. 80, załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

W celu wykonania czynności objętych powyższą umową powód J. R. w dniu 31 października 2013 r. udzielił pozwanej M. B. stosownego pełnomocnictwa.

( dowody: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 31.10.2013 r., Rep. A nr (...) – załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z 31 października 2013 r. J. R. nabył spadek w całości po matce W. R. (2).

( dowody: wydruk z KW nr (...) – k. 8-31; akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 20.11.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 32-40; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

W dniu 20 listopada 2015 r. pozwana M. B. działająca w imieniu powoda J. R. zawarła z K. B. (2) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętej KW nr (...), położonej w Ś., zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem (...) oraz murowaną stodołą, wybudowanymi w latach 50-tych, w stanie uzasadniającym przeprowadzenie kapitalnego remontu lub rozbiórkę (dom nie posiadał żadnych instalacji sieciowych, drzwi i okna oraz rynny budynku zostały usunięte albo zniszczone, w 2014 r. budynek był objęty pożarem). Na mocy tej umowy jej strony zobowiązały się zawrzeć w terminie 7 dni od dnia wpisu w księdze wieczystej J. R. jako właściciela tej nieruchomości, ale nie później niż do 31 marca 2016 r., umowę sprzedaży tej nieruchomości. Strona sprzedająca zobowiązała się do przedłożenia przy umowie przyrzeczonej:

-

wykazu synchronizacyjnego dokumentującego zmianę oznaczenia i powierzchni nieruchomości z parceli pgr (...) o pow. 0,8734 ha na działkę nr (...) o pow. 0,86 ha, będącą umową sprzedaży,

-

wypisu z rejestru gruntów dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności stwierdzającą, że stanowi dokument przeznaczony do dokonania wpisu w księdze wieczystej,

-

wyrysu z mapy ewidencyjnej obejmującego przedmiotową nieruchomość, zaopatrzonego w klauzulę stwierdzającą, że stanowi dokument przeznaczony do dokonania wpisu w księdze wieczystej,

-

odpisu skróconego aktu zgonu M. S., wpisanej jako uprawniona z tytułu prawa dożywocia,

-

zaświadczenia naczelnika właściwego urzędu skarbowego stwierdzającego uregulowanie podatku od spadków i darowizn od spadków po W. R. (1) i po W. R. (2),

-

zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy w J. stwierdzającego, że J. R. nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy w powyższym domu oraz, że zameldowane są na pobyt jedynie osoby, wobec których prowadzone jest postępowanie wymeldowanie.

M. B. otrzymała od K. B. (1) przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek gotówką w wysokości 50.000 zł. Reszta ceny w kwocie 285.000 zł miała być zapłacona w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

( dowody: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 20.11.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 32-40; akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 31.10.2013 r., Rep. A nr (...) - załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.; zeznania świadka K. B. (1) – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.)

W dniu 9 grudnia 2015 r. powód J. R. udzielił pozwanej M. B. dodatkowego pełnomocnictwa upoważniając ją do zastępowania go między innymi w sprawie zawarcia umowy sprzedaży powyższej nieruchomości na wszystkich warunkach, osobie i za cenę ustalonych w umowie przedwstępnej sprzedaży.

( dowód: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 09.12.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 41-43, załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114)

W wykonaniu umowy przedwstępnej M. B., działająca w imieniu J. R. i K. B. (1) w dniu 29 grudnia 2015 r. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości objętej KW nr (...) za cenę 335.000 zł, przy czym kwota 284.000 zł została zapłacona M. B. gotówką, w tym kwota 50.000 zł w dniu 20 listopada 2015 r., kwota 234.000 zł w dniu 29 grudnia 2015 r., a pozostałą część, to jest kwotę 51.000 zł kupujący zobowiązał się zapłacić w terminie 2 tygodni od dnia przedstawienia przez sprzedającego zaświadczenia Urzędu Gminy w J. stwierdzającego, że żadna osoba trzecia nie jest zameldowana na pobyt w domu (...). M. B. przedłożyła jednocześnie m.in.:

1)  odpis skrócony aktu zgonu M. S., umożliwiający wykreślenie z działu III księgi wieczystej prawa dożywotniego bezpłatnego utrzymywania wpisane na jej rzecz,

2)  mapę do celów prawnych zawierającą klauzulę, zgodnie z którą pgr (...) z KW nr (...) odpowiada działka (...) o pow. 0,8640 ha,

3)  wypis z rejestru gruntów, zgodnie z którą w ewidencji gruntów wpisana jest działka nr (...) objęta KW nr (...) o pow. 0,8640 ha, zaopatrzony w klauzulę stwierdzającą, że stanowi dokument przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,

4)  wyrys z mapy ewidencyjnej obejmujący między innymi przedmiotową działkę z naniesionym rzutem budynku, zaopatrzony w klauzulę stwierdzającą, że stanowi dokument przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,

5)  zaświadczenie z urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po W. R. (2) został zapłacony,

6)  zaświadczenie z urzędu gminy J., zgodnie z którym J. R. jest wymeldowany z pobytu stałego (...),

7)  wezwanie na rozprawę administracyjną w dniu 29 grudnia 2015 r. w sprawie wymeldowania z miejsca pobytu stałego (...) A. C. z dziećmi J. i B., A. R., D. R., G. R. i S. R..

( dowody: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 29.12.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 44-51; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.; zeznania świadka K. B. (1) – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.)

W celu zawarcia powyższych przedwstępnej umowy sprzedaży i umowy sprzedaży w imieniu powoda, jak i wykonania umowy zawartej przez strony w dniu 7 lipca 2013 r., w tym także dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej nr (...) (dotyczących zmiany w zakresie własności, wykreślenia prawa dożywotniego, bezpłatnego utrzymywania na rzecz M. S., sprostowania oznaczenia i obszaru nieruchomości, ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej) niezbędne było skompletowanie i uzyskanie określonych dokumentów lub przeprowadzenie stosownych postępowań administracyjnych, czy dokonanie stosownych czynności prawnych.

( dowody: wydruk z KW nr (...) – k. 8-31; akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 20.11.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 32-40; akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 29.12.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 44-51; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

W szczególności pozwana uzyskała wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...), doprowadziła do aktualizacji powierzchni działki nr (...), zleciła wykonanie usług geodezyjnych polegających na wznowieniu granic działki nr (...), wykonaniu mapy do celów prawnych w Ś., doprowadziła do wymeldowania powoda J. R. z pobytu stałego w (...), uzyskała zaświadczenie o objęciu danymi jednostkami planistycznymi działki nr (...), zainicjowała sprawę o wymeldowanie wszystkich osób trzecich z miejsca pobytu stałego w (...), uzyskała akty poświadczenia dziedziczenia po W. R. (1) i po W. R. (2) z 31 października 2013 r., uzyskała zaświadczenie o numerze ewidencyjnym PESEL W. R. (1) i W. R. (2), skompletowała inne dokumenty, w tym akt własności ziemi, doprowadziła do ustanowienia służebności gruntowej – nieodpłatnego prawa przechodu przejazdu po działce sąsiedniej.

( dowody: faktury, zawiadomienie o aktualizacji powierzchni działki, zaświadczenie o wymeldowaniu, zaświadczenie z Urzędu Gminy w J., pisma z Urzędu Gminy w J. i zawiadomienia o wszczęciu postępowań w sprawie o wymeldowanie, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...), akt własności ziemi, akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza W. K. w B. w dniu 31.10.2013 r., Rep. A nr (...) i Rep. A nr (...) - załączniki do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r., akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 31.10.2013 r., Rep. A nr (...) – załączniki do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.)

Decyzjami z 10 lutego 2016 r. Wójt Gminy J. orzekł o wymeldowaniu z miejsca pobytu stałego (...): A. R., S. R., D. R., A. C. z dziećmi B. H. i J. C., G. R..

( dowody: decyzje wójta Gminy J. z 10 lutego 2016 r. – k. 52-66)

Z uwagi na to, że w 2014 r. doszło do pożaru domu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości (objętej KW nr (...)), w której powód zamieszkiwał wraz z żoną, musiał się on z niej wyprowadzić (żona wraz z dziećmi opuściła wówczas powoda). Dlatego pozwana M. B. ponosiła koszty utrzymania powoda. Pozwana wynajęła dla powoda od R. K. pokój z dostępem do łazienki, kuchni, i tarasu w J. 367, a następnie znalazła dla niego część domu przy ul. (...), który powód wynajął w dniu 1 grudnia 2015 r., przy czym to pozwana ponosiła koszty mieszkaniowe powoda. Pozwana kupowała dla powoda między innymi odzież, obuwie, ręczniki, pościel, pantofle, żywność, tytoń, środki czystości, opał, opłacała rachunki za media, telefon, przekazywała mu gotówkę, wykupiła (...) i opłacała składki. Ponadto pozwana zarejestrowała powoda w urzędzie pracy w celu objęcia go ubezpieczeniem zdrowotnym, rejestrowała go na badania lekarskie. Za pieniądze otrzymane od pozwanej powód kupił motocykl, telewizor, dekoder płatnej telewizji, a także wartą 14.000 zł działkę położoną w J. przy ul. (...) (objętą KW nr (...)) z przyczepą wyposażoną w butlę gazową, palnik, prąd, agregat prądotwórczy, akumulatory, lodówkę, stół, łóżko. Powód prosił pozwaną, aby wydawała mu pieniądze w niewielkich kwotach, ponieważ większe kwoty od razu wydawał, w tym na alkohol, który nadużywał.

Powódka pokryła także koszty sporządzenia powyższych aktów notarialnych, sfinansowała także obciążający powoda podatek od spadków (łącznie 12.784 zł) oraz podatek od nieruchomości, spłaciła zadłużenie wobec dostawców prądu i gazu (dostawy były wcześniej odłączone z uwagi na zaległości w opłatach). Stan nieruchomości objętej umową z 7 lipca 2013 r. wymagał, poza dokonaniem czynności prawnych opisanych we wcześniejszej części uzasadnienia, także poczynienia licznych prac w celu jej uprzątnięcia i przygotowania do sprzedaży, w tym wymagał wywozu odpadów (kilkanaście kontenerów- koszt wywozu jednego kontenera śmieci wynosił 500-800 zł), przyłączenia do instalacji wodociągowej (dotychczas był jedynie dostęp do studni, w której woda była zanieczyszczona), uprzątnięcia 24-arowego ogrodu, wycięcia krzewów, drzew, koszenia, wymiany ogrodzenia, uprzątnięcia domu. W pracach pomagał pozwanej J. D.. Prace porządkowe trwały od 2014 r. do 2015 r.

Według rozliczeń pokwitowanych przez powoda pozwana poniosła koszty w powyższym zakresie (z wyłączeniem podatku od spadków – 12.784 zł) w łącznej kwocie 159.047,74 zł oraz 3.100 euro.

( dowody: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 20.11.2015 r., Rep. A nr (...) – k. 32-40; pokwitowania powoda, potwierdzenia przekazów pieniężnych (k. 82-83), potwierdzenie przyjęcia paczki, indywidualny certyfikat uczestnictwa do polisy z deklaracją przystąpienia, dowód zakupu telewizora, pokwitowane przez powoda rozliczenia (k. 81, 84-94), umowa najmu lokalu mieszkalnego z 01.12.2015 r. (k. 95-96), potwierdzenie odbioru 600 zł tytułem najmu pokoju (k. 99), protokół zdawczo-odbiorczy z 05.12.2015 r. (k. 97), faktury, decyzje Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego ustalające wysokość zobowiązania podatkowego od spadków i darowizn, zeznania podatkowe, pokwitowania wpłat podatku, zaświadczenia o zapłaceniu podatku od spadków i darowizn, decyzja Wójta Gminy J. w sprawie łącznego wymiaru zobowiązania pieniężnego z tytułu podatków, wezwanie do zapłaty, dowód wpłaty - załączniki do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; wydruk informacyjny dot. KW nr (...) – k. 98; oferta sprzedaży działki w J. za 14.000 zł – k. 98; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.; zeznania świadka L. W. – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.; zeznania świadka J. D. – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.; zeznania świadka M. M. – nagranie audiowizualne z rozprawy z 18.05.2018 r.)

Pomimo uzyskania decyzji o wymeldowaniu z miejsca pobytu stałego (...) wszystkich osób pozwana otrzymała od K. B. (1) jedynie 25.800 zł z 51.000 zł.

( dowód: rozliczenie - załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114)

W dniu 7 marca 2017 r. powód odwołał pełnomocnictwo udzielone pozwanej w dniu 31 października 2013 r., w tym do odbioru reszty ceny sprzedaży nieruchomości od K. B. (1).

( dowody: akt notarialny sporządzony przez notariusza W. K. w B. w dniu 07.03.2017 r., Rep. A nr (...) - załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.; zeznania świadka K. B. (1) – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.)

K. B. (1) do tej chwili nie zapłacił reszty ceny.

( dowód: zeznania świadka K. B. (1) – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.)

Pismem z 28 czerwca 2017 r. powód J. R. wezwał pozwaną M. B. do zapłaty kwoty pochodzącej ze sprzedaży jego nieruchomości w wysokości 324.950 zł (cenę sprzedaży 335.000 zł pomniejszoną o prowizję w wysokości 3%, to jest 10.500 zł). Wezwanie pozwana otrzymała 12 lipca 2017 r.

( dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty z 28.06.2017 r. z dowodem doręczenia – k. 67-68)

W dniu 16 lipca 2017 r. powód podpisał oświadczenie, iż jest całkowicie rozliczony z pozwaną, wymieniając przy tym: akt notarialny rep. A nr (...) - umowę przedwstępną sprzedaży z 20 listopada 2015 r., akt notarialny rep. A nr (...) - umowę ustanowienia służebności gruntowej z 20 listopada 2015 r., akt notarialny rep. A nr (...) - umowę sprzedaży z 29 grudnia 2015 r., akt notarialny rep A nr 801/2017 - umowę zakupu nieruchomości z 7 marca 2017 r., umowę kupna przyczepy model (...) 450 z 7 marca 2017 r.

( dowody: oświadczenie powoda – k. 100, załącznik do pisma pełnomocnika pozwanej z 11.12.2017 r. – k. 111-114; zeznania pozwanej – k. 119-120, nagranie audiowizualne z rozprawy z 03.08.2018 r.; zeznania świadka J. D. – nagranie audiowizualne z rozprawy z 11.05.2018 r.)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powyżej wskazanych dokumentów, zgodnie z art. 244 k.p.c. i art. 245 k.p.c. Prawdziwość podpisów powoda na żadnym dokumencie nie została skutecznie zakwestionowana, co zostanie omówione także poniżej.

Sąd dokonał ustaleń faktycznych także na podstawie zeznań świadków K. B. (1), L. W., J. D., M. M. oraz pozwanej, które w zakresie powyższych ustaleń były zgodne ze sobą nawzajem i z dowodami z dokumentów, z poniższymi zastrzeżeniami.

Sąd nie dał wiary powodowi J. R. w zakresie, w jakim wyjaśnił, że nie zawierał z pozwaną w formie pisemnej umowy z 7 lipca 2013 r. zlecając jej sprzedaż nieruchomości, że zawarł z nią jedynie ustną umowę dotyczącą sprzedaży nieruchomości, nie uzgadniając przy tym wysokości wynagrodzenia pozwanej, że nie podpisywał on oświadczenia o całkowitym rozliczeniu z pozwaną w dniu 16 lipca 2017 r. Sąd nie dał wiary pozwanemu również co do tego, że mógł podpisać powyższe dokumenty pod wpływem alkoholu, bez świadomości znaczenia ich treści. Niewiarygodne są również twierdzenia powoda co do tego, że pozwana nie przekazała powodowi żadnej kwoty z ceny sprzedaży nieruchomości, czemu sam nawet zaprzeczył potwierdzając, że pozwana płaciła czynsz za jego mieszkanie, opłaty za media, zakupy, płaciła opłaty notarialne. Na niewiarygodność powoda w powyższym zakresie wskazuje to, że jego stanowisko nie zostało potwierdzone żadnym inny dowodem, a co więcej jest sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym zarówno w postaci dokumentów, jak i zeznań pozwanej i świadków. Co do złożenia przez powoda podpisu pod oświadczeniem o rozliczeniu się z pozwaną i jego ówczesnego stanu świadomości świadek J. D. zeznał, że powód podpisał oświadczenie o całkowitym rozliczeniu i że nie był wówczas w stanie nietrzeźwości. Zostało to potwierdzone także przez pozwaną. Należy zaznaczyć, że pełnomocnictwo sporządzone w formie aktu notarialnego z 31 października 2013 r. upoważniało pozwaną do podjęcia wszystkich czynności dotyczących nieruchomości wykonywanych przez pozwaną w zakresie wskazanym we wcześniejszej części uzasadnienia, a nie tylko do sprzedaży nieruchomości, jak to zeznał powód. Oznacza to, że powód musiał jej zlecić wykonanie tych czynności.

Ocenę braku wiarygodności zeznań powoda uzasadnia także zachowanie powoda w toku procesu uniemożliwiające przeprowadzenie dowodów dopuszczonych na powyższe okoliczności przez niego podnoszone, zgodnie z art. 233 § 2 k.p.c.

Mianowicie, dopuszczony dowód z opinii biegłego psychiatry na okoliczność ustalenia, czy powód miał zdolność do świadomego i swobodnego podejmowania decyzji i wyrażenia woli w dniu 7 lipca 2013 r. podpisując umowę agencyjną, w dniu 1 grudnia 2015 r. podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego oraz w dniu 16 lipca 2017 r. podpisując dokument oświadczenia z 17 lipca 2017 r. o całkowitym rozliczeniu, nie mógł być przeprowadzony wyłącznie z uwagi na to, że powód nie stawił się na badania w miejscu i terminie wyznaczonym przez biegłego (k. 168-169). Uzasadniało to ostatecznie pominięcie dowodu z opinii biegłego psychiatry.

Odnosząc się do wniosku dowodowego powoda o dopuszczenie dowodu z opinii grafologa, trzeba stwierdzić, że powód nie stawił się na rozprawę w dniu 11 stycznia 2019 r., którą Sąd wyznaczył w celu pobrania próbek podpisu powoda, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy dla biegłego. Próbki podpisów złożone w piśmie z 13 grudnia 2018 r. (k. 176) nie zostały złożone w obecności Sądu i nie ma możliwości zweryfikowania, czy pochodzą one od powoda. W konsekwencji Sąd oddalił wniosek dowodowy powoda w tym zakresie.

Powód nie stawił się także na rozprawę w dniu 3 sierpnia 2018 r., kiedy miał być przesłuchany, ani na żadne z kolejnych posiedzeń, uniemożliwiając w ten sposób jego przesłuchanie. W konsekwencji nie podjął on próby także obalenia dowodów przeprowadzonych przez Sąd, a kwestionowanych przez powoda w jego twierdzeniach.

Należy wskazać, że powyżej wskazane dowody były wystarczające do poczynienia ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy zgodnie z art. 227 k.p.c.

W aspekcie oceny wiarygodności powoda, podkreślić należy fakt, że w pozwie nie podano szeregu istotnych dla oceny sprawy okoliczności faktycznych – nie wspomniano o pisemnej umowie łączącej strony, ale powołano się na rzekomą ustną umowę zlecenia, przemilczano rozliczenia finansowe kwitowane przez powoda ani też nie podano o podpisanym przezeń oświadczeniu o rozliczeniu się z pozwaną.

Sąd zważył, co następuje:

Analiza materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że strony zawarły w dniu 7 lipca 2013 r. pisemną umowę, nazwaną umową agencyjną. Umowy tej, pomimo jej nazwy, nie można uznać za umowę agencyjną, co nie było sporne między stronami.

Elementem istotnym umowy agencyjnej, bez których umowa nie może być uznana za umowę agencyjną, jest między innymi to, że zlecający jest przedsiębiorcą, a przedmiotem zlecenia jest stałe pośrednictwo przy zawieraniu umów na rzecz dającego zlecenie lub do zawierania umów w jego imieniu. W niniejszej umowie strony nie określiły stosunku prawnego w ten sposób. Stosując art. 65 § 2 k.c., który stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu, należy przyjąć, że umowa ta była umową zlecenia lub umową o cechach podobnych do umowy zlecenia, zawartej z zastosowaniem zasady swobody umów, o której mowa w art. 353 ¹ k.c.

Na mocy tej umowy pozwana zobowiązana była do wykonania określonych czynności faktycznych, jak również czynności prawnych w imieniu powoda, mających na celu przygotowanie nieruchomości nabytej przez powoda w drodze spadkobrania do sprzedaży, a następnie jej sprzedaży, do czego pozwana miała umocowanie na podstawie pełnomocnictwa udzielonego jej przez powoda w formie aktu notarialnego. W umowie strony postanowiły, że wynagrodzenie pozwanej za wykonanie tych czynności wyniesie 50% wartość nieruchomości.

Pozwana wykonała zlecone jej czynności, a ostatecznie w imieniu powoda sprzedała nieruchomość za 335.000 zł, co zostało przez powoda zaakceptowane poprzez wystawienie osobnego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości za tę cenę.

Określenie wynagrodzenia pozwanej w wysokości 50% wartości nieruchomości oznaczało, że była ona zobowiązana wydać powodowi pozostałe 50% wartości nieruchomości z ceny sprzedaży uzyskanej od nabywcy. Pozwana wywiązała się z tego obowiązku.

Można zgodzić się z powodem, że należy zastosować art. 740 k.c., zgodnie z którym przyjmujący zlecenie powinien wydać dającemu zlecenie wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Strony nie określiły jednak w umowie sposobu przekazania powodowi uzyskanej przez pozwaną od nabywcy ceny sprzedaży nieruchomości. W tym zakresie trzeba wziąć pod uwagę okoliczności sprawy, zgodnie z którymi powód prosił pozwaną, aby wydawała mu pieniądze w niewielkich kwotach, ponieważ obawiał się, że większe kwoty mógłby wydać, zważywszy na to, że nadużywał on alkoholu. Ponadto wydarzenia, które powstały po podpisaniu umowy, a więc pożar w domu dotychczas zajmowanego przez powoda, skutkowały koniecznością zapewnienia mu nowego mieszkania. Co więcej, powód ostatecznie w dniu 16 lipca 2017 r. podpisał oświadczenie, że jest całkowicie rozliczony z pozwaną. Wymienienie w tym oświadczeniu czynności prawnych dokonanych przez pozwaną w imieniu powoda wskazuje na to, że jego zamiarem było nie tylko zatwierdzenie dokonanych przez pozwaną czynności, ale przede wszystkim oświadczenie, że wszelkie świadczenia z tytułu umowy z 7 lipca 2013 r. zostały przez pozwaną spełnione.

Pozwana z uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości ponosiła koszty utrzymania powoda, a także koszty czynności ciążących na pozwanej z mocy umowy z 7 lipca 2013 r., które zgodnie z art. 742 k.c. pozwana zaliczyła na poczet kwoty należnej powodowi.

W szczególności pozwana ponosiła koszty utrzymania powoda, wynajęła dla niego pokój z dostępem do łazienki, kuchni, i tarasu w J. 367, a następnie ponosiła koszty mieszkaniowe wynajmowanej przez powoda części domu przy ul. (...). Pozwana także kupowała dla powoda między innymi odzież, obuwie, ręczniki, pościel, pantofle, żywność, tytoń, środki czystości, opał, opłacała rachunki za media, telefon, przekazywała mu gotówkę, wykupiła (...) i opłacała składki. Za pieniądze otrzymane od pozwanej powód kupił motocykl, telewizor, dekoder płatnej telewizji, a także wartą 14.000 zł działkę położoną w J. przy ul. (...) z przyczepą kempingową wyposażoną w butlę gazową, palnik, prąd, agregat prądotwórczy, akumulatory, lodówkę, stół, łóżko. Ponadto powódka pokryła także koszty sporządzenia niezbędnych do wykonania umowy łączącej strony aktów notarialnych, sfinansowała także obciążający powoda podatek od spadków oraz podatek od nieruchomości, spłaciła zadłużenie wobec dostawców prądu i gazu, poczyniła liczne prace w celu uprzątnięcia nieruchomości i przygotowania jej do sprzedaży, w tym zleciła wycinkę krzewów, drzew, koszenie, wymianę ogrodzenia, wywożenie odpadów z 24-arowego ogrodu i domu, dokonała przyłączenia do instalacji wodociągowej.

Powódka przekazała w ten sposób na rzecz powoda w formie gotówki lub świadczeń na jego rzecz albo poniosła wydatki na wykonanie zleconych czynności w wysokości łącznej co najmniej 171.831,74 zł (w tym 159.047,74 zł pokwitowane przez powoda oraz 12.784 zł z tytułu podatku od spadków) a także 3.100 euro (przy przyjęciu przybliżonego kursu 4 zł daje to około 12.400 zł).

Wynagrodzenie powódki powinno wynieść zgodnie z umową 167.500 zł, co stanowi 50% z ceny sprzedaży 335.000 zł. Wobec tego, że powód wypowiedział pozwanej pełnomocnictwo przed odbiorem całości ceny sprzedaży od nabywcy nieruchomości w kwocie 25.200 zł, powód pozbawił ją możliwości uzyskania dla niego tej kwoty i tym samym przekazania jej powodowi. Pozwana otrzymała od nabywcy nieruchomości łącznie 309.800 zł. Oznacza to, że pozwana zobowiązana była do wydania powodowi z ceny sprzedaży kwotę 142.300 zł (309.800 zł – 167.500 zł). Przekazane powodowi świadczenia znacznie zatem przekroczyły zobowiązanie pozwanej.

Należy przy tym wskazać, że powołany przez powoda art. 744 k.c., zgodnie z którym w razie odpłatnego zlecenia wynagrodzenie należy się przyjmującemu dopiero po wykonaniu zlecenia, chyba że co innego wynika z umowy lub z przepisów szczególnych, nie stanowił przeszkody w pobraniu przez pozwaną wynagrodzenia z uzyskanej ceny sprzedaży. Jak wskazano bowiem powyżej pozwana spełniła swoje świadczenie na rzecz powoda nawet z naddatkiem.

Istotne jest, że powód nie wykazał, że umowa łączącą go z pozwaną miała inną treść niż pisemna umowa z 7 lipca 2013 r. i że wynagrodzenie pozwanej nie wynosiło 50% wartości nieruchomości.

Powód nie wykazał również, że rozliczenia przez niego kwitowane były sfałszowane lub aby w czasie podpisywania jakichkolwiek dokumentów w niniejszej sprawie pozostawał on w stanie wyłączającym świadomość. Ocena ważności oświadczeń woli powoda w tym zakresie podlega rozważeniu na podstawie art. 82 k.c., który stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych. Okoliczność, że powód nadużywał alkoholu nie pozwala na przyjęcie, że znajdował się on w chwili podpisywania dokumentów w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Nie tylko żaden dowód nie wskazywał na istnienie wyłączenia świadomości powoda, ale przeciwnie, z przeprowadzonych zeznań wynika, że powód nie był nietrzeźwy przy podpisywaniu dokumentów.

Zarzut powoda oparty na art. 58 § 2 k.c. również jest bezzasadny. Przepis ten stanowi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Zdaniem powoda sprzeczna z zasadami współżycia społecznego miała być wysokość wynagrodzenia pozwanej określona na 50% wartości nieruchomości.

O sprzeczności z zasadami współżycia społecznego można mówić zarówno wtedy, gdy z tymi zasadami nie daje się pogodzić treść czynności prawnej albo jej cel, ale także wtedy, gdy czynność jest przedsięwzięta w celu obejścia zasad współżycia społecznego. Zatem dla oceny, czy zachodzi wypadek, o jakim mowa w art. 58 § 2 k.c., obok treści czynności prawnej miarodajny jest także jej skutek, a w szczególności to, czy w wyniku podjęcia czynności powstanie uprawnienie lub obowiązek, którego wykonanie spowoduje wystąpienie stanu sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć klauzulę generalną odwołującą się do powszechnie uznawanych i akceptowanych w danym społeczeństwie wartości, wyznaczających zasady przyzwoitego, uczciwego zachowania, obejmujące zarówno normy moralne, jak i obyczajowe. W odniesieniu do obrotu profesjonalnego zasady współżycia społecznego należy rozumieć jako zasady uczciwości i rzetelności kupieckiej, sprowadzającej się do przestrzegania dobrych obyczajów, zasad uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania czy lojalności i zaufania w stosunku do partnera umowy. Działając w zgodzie z tymi zasadami, przedsiębiorca powinien powstrzymać się od wszelkich zachowań, które świadczą o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w tych interesach.

Zdaniem powoda sprzeczne z zasadami współżycia społecznego miało być ustalenie w umowie z 7 lipca 2013 r. wynagrodzenia pozwanej w wysokości 50% wartości nieruchomości - jako rażąco zawyżonego i nie odpowiadającego świadczeniom pozwanej ani stawkom rynkowym przy tego rodzaju umowach.

W ocenie Sądu wynagrodzenie pozwanej określone w powyższy sposób było wprawdzie wysokie, ale nie odbiegało ono w sposób rażący od wartości świadczenia pozwanej, co czyni zarzut sprzeczności z zasadami współżycia społecznego bezzasadnym.

Przede wszystkim czynności pozwanej nie sprowadzały się jedynie do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości za co przyjmowane jest zwykle wynagrodzenie w wysokości 2-3% wartości nieruchomości.

Pozwana musiała wykonać szereg czynności przygotowujących nieruchomość do sprzedaży, zarówno technicznych – fizycznych (wymienionych powyżej przy określaniu wartości świadczeń pozwanej dokonanych na rzecz powoda), jak i prawnych.

Mianowicie, pozwana w szczególności uzyskała wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...), doprowadziła do aktualizacji powierzchni działki nr (...), zleciła wykonanie usług geodezyjnych polegających na wznowieniu granic działki nr (...), wykonaniu mapy do celów prawnych w Ś., doprowadziła do wymeldowania powoda J. R. z pobytu stałego w (...), a następnie wymeldowania z miejsca pobytu stałego z tego adresu wszystkich osób trzecich, uzyskała zaświadczenie o objęciu danymi jednostkami planistycznymi działki nr (...), uzyskała akty poświadczenia dziedziczenia po W. R. (1) i po W. R. (2), uzyskała zaświadczenie o numerze ewidencyjnym PESEL W. R. (1) i W. R. (2), skompletowała inne dokumenty, w tym akt własności ziemi, doprowadziła do ustanowienia służebności gruntowej – nieodpłatnego prawa przechodu przejazdu po działce sąsiedniej, doprowadziła do wykreślenia z księgi wieczystej prawa dożywocia wpisanego na rzecz M. S., zapłaciła podatek spadkowy, uzyskała zaświadczenie z urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek ten został zapłacony, ponadto zarejestrowała powoda w urzędzie pracy w celu objęcia go ubezpieczeniem zdrowotnym, rejestrowała go na badania lekarskie.

Wszystkie powyższe czynności były wykonywane przez pozwaną zgodnie z umową z 7 lipca 2013 r. ostatecznie doprowadzając do sprzedaży nieruchomości powoda. Łącznie czynności wykonywane przez pozwaną w wykonaniu umowy łączącej ją z powodem trwały 2 lata, wymagały poniesienia przez pozwaną licznych kosztów, w tym pracowników do uprzątnięcia nieruchomości, wywozu odpadów, kosztów administracyjnych, sądowych, geodezyjnych, ustanowienia służebności, odpisów dokumentów, podatku gruntowego, podatku od spadków. Ponadto, pozwana musiała ponosić koszty podróży, a także poświęcić dużą ilość czasu.

Ostatecznie wynagrodzenie pozwanej nie wyniosło nawet 50%, jak to strony zapisały w umowie, ale znacznie mniej – jak to wykazano. Nie jest zatem zasadne twierdzenie, że wynagrodzenie pozwanej było rażąco zawyżone i odbiegało w sposób rażący od stawek przyjętych przy tego typu umowach.

Reasumując, należy stwierdzić, że umowa z 7 lipca 2013 r. była ważna, a pozwana wywiązała się z niej, przekazując powodowi ponad połowę środków uzyskanych od nabywcy nieruchomości. Natomiast kwoty zatrzymane przez pozwaną ze środków uzyskanych od nabywcy nieruchomości stanowią jej umowne wynagrodzenie. Dlatego roszczenie powoda należy uznać za bezzasadne.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd w punkcie 1. wyroku oddalił powództwo.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2. wyroku, zasądzając od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.717 zł, stanowiącą wynagrodzenie adwokackie oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa, na podstawie § 2 pkt7) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz. U. poz. 1 800 ze zm. ).

Sąd w oparciu o przepis art. 102 kpc zasądził od powoda na rzecz pozwanej ¼ stawki przewidzianej w w/w Rozporządzeniu, przyjmując że jest to uzasadnione – z jednej strony złą sytuacją finansową i materialną powoda, a z drugiej strony faktem, że z racji łączącej strony umowy zlecenia sprzedaży nieruchomości powoda, pozwana pobrała wysokie wynagrodzenie i nie byłoby słuszne obciążanie pozwanego kosztami zastępstwa procesowego w przepisanej wysokości, określonymi na kwotę 10 800zł.

W punkcie 3. wyroku, na podstawie § 8 pkt 7 i § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U. z 2016 r., poz. 1715), Sąd przyznał od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej na rzecz radcy prawnego I. N. kwotę 7.200 zł powiększoną o podatek od towarów i usług w kwocie 1.656 zł, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu.

Sędzia: