Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 maja 2014r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Pietraszewska ( spr. )

po rozpoznaniu 12 maja 2014r. w E.

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa A. O. i T. O.

przeciwko H. D.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Ostródzie z dnia 11 lutego 2014r. sygn. akt I C 1061/13

oddala apelację.

Sygn. akt I Ca 95/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 lutego 2014r. Sąd Rejonowy w Ostródzie w sprawie sygn. I C 1061/13 z powództwa A. O. i T. O. przeciwko H. D. o zapłatę, oddalił powództwo.

Wyrok ten został oparty na następującym stanie faktycznym i rozważaniach co do zastosowanego prawa:

Powodowie A. O. i T. O. domagali się zasądzenia od pozwanej H. D. kwoty 5.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi tytułem zwrotu zadatku uiszczonego pozwanej przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, kiedy to do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy pozwanej.

Pozwana H. D. zażądała oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w 2012 roku pozwana H. D. zamieściła w Internecie ofertę sprzedaży działki nr (...), położonej w N., zabudowanej domem mieszkalnym, za cenę co najmniej 350.000 zł. Do podejmowania wszelkich czynności związanych ze sprzedażą domu upoważniła męża, R. D.. Ofertą zainteresowała się powódka, skontaktowała się z pozwaną i jej mężem i wyraziła chęć zakupu nieruchomości. Stwierdziła ona jedynie, że musi ustalić w banku, czy uzyska kredyt na ten cel. Powódka z mężem na stałe mieszka we Francji, dlatego też początkowo skontaktowała się z pozwaną telefonicznie, zaś w grudniu 2012 roku również osobiście. Po negocjacjach, strony ustaliły ostateczną cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 330.000 zł.

Sąd Rejonowy ustalił, że przed wyjazdem z Polski powodowie w dniu 02 stycznia 2012 roku złożyli wniosek o przyznanie kredytu do banku (...) SA Oddział w O.. Po powrocie do Francji otrzymali oni informację z banku, że ich zdolność kredytowa została oceniona na 290.000 zł i większego kredytu bank nie może im przyznać. W tej sytuacji powódka telefonicznie skontaktowała się z pozwaną oraz jej mężem, R. D., będącym jednocześnie jej pełnomocnikiem i zaproponowała, że w ramach zapłaty ceny za nieruchomość bank przeleje pozwanej 290.000 zł, zaś pozostałe 40.000 zł powodowie zapłacą pozwanej w ciągu 1,5 do dwóch lat. Pozwana i jej pełnomocnik zaakceptowali tę propozycję pod warunkiem, że u notariusza w akcie notarialnym zostanie zapisane, iż powodowie zobowiązują się zapłacić 40.000 zł w umówionym terminie. Strony spisały wówczas umowę przedwstępną, którą przesłały sobie za pośrednictwem poczty elektronicznej. Następnie bank zażądał, aby pozwana dokonała procedury odbioru budowlanego budynku, ponieważ ta formalność nie była dotychczas przez pozwaną spełniona i budynek nie był ujawniony w dziale I księgi wieczystej. Dokonanie odbioru wiązało się z koniecznością poniesienia wydatków i dlatego też pełnomocnik pozwanej zażądał od powodów zadatku. Strony umówiły się wówczas, że powodowie zapłacą zadatek w kwocie 5.000 zł. Taki zadatek zapłacili i strony spisały kolejną umowę przedwstępną, datowaną na dzień 15 stycznia 2013 roku, w której ustaliły, że powodowie zobowiązują się kupić od pozwanej nieruchomość w N. - zabudowaną działkę nr (...) - za cenę 290.000 zł, w terminie do 30 kwietnia 2013 roku, zaś pozwana zobowiązała się w tym terminie za tę cenę nieruchomość sprzedać. Kupujący wręczyli pozwanej zadatek w wysokości 5.000 zł, który miał być zaliczony na poczet ceny sprzedaży, a strony przewidziały w umowie - w § 5 i 6, że w razie niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może, bez wyznaczenia dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i otrzymaną zaliczkę zatrzymać. W razie zaś niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący mógł zażądać natychmiastowego zwrotu zaliczki z naliczonymi odsetkami. Strony ustaliły również, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej ponosi kupujący, ponadto kupujący zobowiązali się zapłacić pozostałą po odliczeniu zaliczki cenę w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dalej Sąd I instancji ustalił, że przedmiotową umowę przedwstępną strony przesłały sobie pocztą i ją podpisały, a następnie powodowie złożyli ją w banku. Pomimo zapisu ceny sprzedaży w umowie przedwstępnej na kwotę 290.000 zł strony nie zmieniły ustaleń i rzeczywista cena sprzedaży nieruchomości miała wynosić 330.000 zł, przy czym pozostała część, to jest w wysokości 40.000 zł miała zostać zapłacona przez powodów w terminie do dwóch lat po zawarciu umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna została wówczas spisana na potrzeby uzyskania kredytu, gdyż bank domagał się, aby w umowie przedwstępnej cena była określona na 290.000 zł i uzależniał od tego udzielenie powodom kredytu. Z tego też względu strony w umowie przedwstępnej wpisały cenę sprzedaży na kwotę 290.000 zł. Pełnomocnik powódki zgłosił budynek do odbioru budowlanego i takiego odbioru dokonano, więc wszystkie formalności niezbędne do udzielenia kredytu i zawarcia umowy sprzedaży zostały spełnione. Pracownik banku przygotował powodom umowę kredytu do podpisu. Następnie, w trakcie rozmów w banku, już po zawarciu kolejnej umowy przedwstępnej, pełnomocnik pozwanej, R. D.dowiedział się, że bank odmówi powodom wypłaty kredytu, jeżeli w umowie sprzedaży nieruchomości wpisana będzie inna cena, aniżeli 290.000 zł. Państwo O.nie mieli bowiem wkładu własnego na zakup domu, zaś nieruchomość została wyceniona przez kredytodawcę jedynie na kwotę 300.000 zł i z tego względu bank nie wyraziłby zgody na wypłatę kredytu, jeżeli w umowie sprzedaży strony wpisałyby inną cenę, aniżeli 290.000 zł, na co z kolei nie chciała zgodzić się pozwana. Powodowie na początku maja 2013 roku przyjechali więc do Polski i w dniu 07 lub 08 maja 2013 roku spotkali się z pełnomocnikiem pozwanej. Pełnomocnik pozwanej nie chciał zgodzić się na wpisanie w akcie notarialnym - umowie sprzedaży innej ceny, aniżeli rzeczywista cena sprzedaży i chciał, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis, że powodowie zobowiązują się zapłacić pozwanej resztę ceny - w kwocie 40.000 zł. Ewentualnie, jeżeli to nie byłoby możliwe, mąż pozwanej zażądał, aby powodowie zaoferowali wiarygodne zabezpieczenie zapłaty pozostałej w tej kwocie ceny. Powodowie nie wyrazili jednak zgody na dodatkowe zabezpieczenia i wówczas pełnomocnik pozwanej odstąpił od umowy przedwstępnej. W następnych dniach powodowie udali się do adwokata S. P., prowadzącego kancelarię w O.i w dniu 09 maja 2013 roku udzielili mu pełnomocnictwa do zastępowania ich w sprawie o zwrot zadatku. Pełnomocnik złożył wówczas w imieniu powodów wniosek o wezwanie pozwanej do próby ugodowej, a sprawa toczyła się pod sygnaturą I Co (...), lecz do zawarcia ugody nie doszło.

Sąd pierwszej instancji na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego skonstatował, że okolicznością bezsporną pomiędzy stronami pozostawało, iż cena sprzedaży domu została ustalona na kwotę 330.000 zł, a nie 290.000 zł, jak wynikało to z umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r. Okoliczność powyższa nie była negowana przez powódkę, wynikała również z zeznań świadka R. D., zaś sam zapis umowy przedwstępnej o ustaleniu ceny sprzedaży na 290.000 zł miał znaczenie jedynie dla potrzeb uzyskania przez powodów kredytu w banku, gdyż jedynie do takiej kwoty posiadali oni zdolność kredytową. Okolicznością bezsporną - zdaniem Sądu orzekającego - było również zobowiązanie się powodów do zapłacenia reszty ceny, tj. 40.000 zł, w ciągu dwóch lat od zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony zawarły umowę przedwstępną, w której uzgodniły istotne warunki umowy przyrzeczonej, takie jak: przedmiot sprzedaży i wysokość ceny oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna, choć zawierała nieprawdziwą cenę sprzedaży, była umową ważną, bowiem ukrycie jednego elementu umowy - faktycznej ceny sprzedaży - nie wywołuje skutku pozorności, a tym samym nieważności umowy z mocy art. 83 k.c.

W rozważaniach wskazano, że w celu zabezpieczenia interesów obu stron, powódka zapłaciła pozwanej kwotę 5.000 zł tytułem zadatku, co wynikało z zapisu § 4 umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r., a jednocześnie z § 5 wynikało m.in., iż w przypadku, gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego ( powodów ), to sprzedający ( pozwana ) może od umowy odstąpić, bez wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymaną zaliczkę zatrzymać.

Sąd pierwszej instancji, powołując się na unormowanie art. 65 § 1 i 2 k.c. podkreślił, że posłużenie się przez strony w treści § 5 umowy przedwstępnej słowem „zaliczka” zamiast „zadatek”, nie ma wpływu na skuteczność tego zapisu i nie ulegało wątpliwości, że chodziło w tym przypadku o zadatek dany przez powódkę w kwocie 5.000 zł.

W ocenie Sądu a quo, w niniejszej sprawie nastąpiło zdarzenie przewidziane w § 5 umowy przedwstępnej – tj. do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodów. Pozwana, jako sprzedająca, działająca przez swojego małżonka jako pełnomocnika, wyraziła zgodę na uregulowanie przez powodów reszty ceny nabycia nieruchomości, tj. kwoty 40.000 zł w terminie dwóch lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Akceptacja takiej formy rozliczenia całości ceny zakupu miała jednak miejsce przed zawarciem umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r., zanim bank udzielający kredytu powodom zobligował ich do takiego skonstruowania treści aktu notarialnego, z którego wynikałoby, że ostateczną ceną sprzedaży jest kwota 290.000 zł – odpowiadająca wysokości udzielanego kredytu. Pozwana dążyła do zabezpieczenia swojego interesu prawnego poprzez umieszczenie w treści aktu notarialnego zapisu, że resztę ceny w kwocie 40.000 zł powodowie uiszczą w ciągu dwóch lat od podpisania umowy sprzedaży, a kiedy bank odmówił zgody na takie uregulowanie kwestii, pozwana domagała się od powodów alternatywnych, „bezpiecznych” form zabezpieczenia przysługującego jej roszczenia o zapłatę reszty ceny. Z uwagi na zasadę kauzalności zobowiązań w polskim systemie prawnym, powodowie z pozwaną nie mogli zawrzeć odrębnej umowy co do zapłaty kwoty 40.000 zł, zaś niemożność zadośćuczynienia roszczeniu pozwanej w tej części oraz brak aktywności powodów w kwestii przedstawiania alternatywnych źródeł zabezpieczenia, skutkowała tym, że umowa przyrzeczona nie została zawarta w przewidzianym terminie - z przyczyn leżących po stronie powodów, co uprawniało pełnomocnika pozwanej do odstąpienia od umowy i zatrzymania otrzymanego zadatku.

Apelację od wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości.

W kwestii obrazy prawa procesowego wskazali na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji przepisu art. 233 § 1 k.p.c. na skutek dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji przyjęcia, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości doszło z przyczyn leżących po stronie skarżących. Zdaniem apelantów, błędne było ustalenie, że pełnomocnik pozwanej skutecznie odstąpił od umowy, kiedy to bezzasadnie, już po zawarciu umowy przedwstępnej, domagał się on od kupujących dodatkowych zabezpieczeń co do zapłaty kwoty 40.000 zł, pomimo wcześniej osiągniętego konsensusu co do sposobu zapłaty tej części ceny.

Skarżący w konsekwencji domagali się zmiany przedmiotowego wyroku i uwzględnienia powództwa w całości, z jednoczesnym zasądzeniem od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu według norm prawem przepisanych za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji powodowie podkreślili, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika okoliczność skutecznego odstąpienia pełnomocnika pozwanej, jak i samej pozwanej, od umowy przedwstępnej, a zatem nie było podstaw dla zatrzymania przez pozwaną kwoty 5.000 zł uiszczonego przez skarżących zadatku.

Apelanci zaznaczyli, że już w dacie 15 stycznia 2013r., przy sporządzaniu umowy przedwstępnej, strony osiągnęły konsensus co do formy zapłaty reszty ceny 40.000 zł za nabywaną nieruchomość, zaś jedynym żądaniem pełnomocnika pozwanej było uiszczenie odpowiedniej wzmianki o tym w treści aktu notarialnego. Domaganie się zatem przez pozwaną ( jej pełnomocnika ) innych form zabezpieczenia zapłaty kwoty 40.000 zł nie było skuteczne, zaś okoliczność, że bank udzielający kredytu kategorycznie odmówił zgody na umieszczenie takiego zapisu w treści aktu notarialnego, nie mógł skutkować konstatacją, że to powodowie ponoszą odpowiedzialność za niezawarcie w terminie umowy przyrzeczonej. W ocenie powodów, to strona pozwana ponosi konsekwencje niezawarcia w terminie umowy przyrzeczonej, zaś oddalenie powództwa w całości jest tym bardziej krzywdzące, że to faktycznie powódka - z kwoty wpłaconego pozwanej zadatku - sfinansowała koszty oddania budynku do użytku, co obecnie ułatwi pozwanej sprzedaż nieruchomości. Z kolei sama okoliczność, że powodowie do Polski przyjechali już po terminie ustalonym dla ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej, nie miało znaczenia dla ustalenia, iż do niezwarcia umowy doszło z ich winy w sytuacji, kiedy to pozwana była skłonna zawrzeć tę umowę również po dniu 30 kwietnia 2013r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów, jako bezzasadna, nie zasługiwała na podzielenie w żadnym zakresie.

Sąd pierwszej instancji dokonał właściwych ustaleń odnośnie okoliczności stanu faktycznego sprawy oraz prawidłowo ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy. Sąd odwoławczy ocenę tę i ustalenia aprobuje, przyjmując za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Kluczowym, a w zasadzie jedynym, zarzutem apelacji jest negacja przez powodów konstatacji Sądu Rejonowego w Ostródzie, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 30 kwietnia 2013r. doszło z przyczyn leżących po stronie skarżących, a tym samym - iż pozwana była uprawniona do zatrzymania kwoty 5.000 zł otrzymanego zadatku zwłaszcza, gdy z okoliczności sprawy nie wynikało, że złożyła w tym względzie skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Sąd odwoławczy nie podziela tego zarzutu w żadnym zakresie.

Nie było w sprawie sporu co do tego, że strony w dniu 15 stycznia 2013r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, określając cenę jej sprzedaży na kwotę 290.000 zł. Powodowie bezspornie uiścili na rzecz pozwanej kwotę 5.000 zł tytułem zadatku ( § 4 ), zaś strony umowy uzgodniły, że w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie powodów, pozwana może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymaną zaliczkę zatrzymać ( § 5 ).

Sąd Okręgowy podziela konstatację Sądu pierwszej instancji, że odmienna nomenklatura pojęciowa, wynikająca z zapisów § 4 i 5 wymienionej umowy ( zaliczka, zadatek ), nie mogła świadczyć o tym, iż uprawnienie sprzedającej do zatrzymania „zaliczki” odnosiło się do innej kwoty, aniżeli 5.000 zł uiszczonej przez powódkę tytułem „zadatku”. Zasada swobody umów uprawniała strony umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r. również do uregulowania w § 6 uprawnienia powodów w razie niezwarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanej, tj. do zwrotu „zaliczki z naliczonymi odsetkami prawnymi” – kiedy to w takiej sytuacji art. 394 § 1 k.c. kreowałby uprawienie powodów do żądania sumy dwukrotne wyżej.

Nie ulega wątpliwości – bez względu na zapisy zawarte w umowie przedwstępnej – że strony uzgodniły ostateczną cenę za nabywaną nieruchomość na kwotę 330.000 zł, co potwierdziła sama powódka A. O., jak i pełnomocnik pozwanej, zajmujący się wszelkimi sprawami związanymi ze zbyciem nieruchomości, tj. świadek R. D.. Podjęcie przez powodów aktywności, związanej z pozyskaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości od pozwanej, skutkowało w pierwszej kolejności ustaleniem ich zdolności kredytowej, która została ostatecznie określona jedynie na 290.000 zł.

W toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji strony nie negowały okoliczności, że łącznie zawarły trzy umowy przedwstępne odnośnie zakupu nieruchomości, niemniej jednak dopiero treść ostatniej z nich, tj. tej z dnia 15 stycznia 2013r. była niejako „dopasowana” ( w kontekście ceny ) do możliwości finansowych powodów, wynikających z przeanalizowana ich zdolności kredytowej przez instytucję bankową. Innymi słowy, pozwana wyraziła aprobatę na zawarcie umowy przedwstępnej z określeniem ceny nabywanej przez powodów nieruchomości na 290.000 zł, celem ułatwienia – o ile w ogóle nie umożliwienia powodom – skutecznego sfinalizowania umowy kredytowej z bankiem. Niemniej kwestia sposobu zapłaty dalszej kwoty 40.000 zł brakującej ceny była od samego początku przedmiotem ustaleń stron.

Jak zeznała powódka A. O., pełnomocnik pozwanej R. D. wyraził zgodę na „dopłacenie” przez powodów brakującej części ceny w kwocie 40.000 zł w ciągu 1,5 – 2 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży, niemniej konsekwentnie domagał się on usankcjonowania istnienia takiego roszczenia - poprzez odpowiedni zapis w akcie notarialnym ( k. 52 ). Słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, że zasada kauzalność zobowiązań powoduje, iż zawarcie pomiędzy stronami odrębnej umowy o zapłatę przez powodów kwoty 40.000 zł byłoby co najmniej utrudnione z uwagi na nieistnienie podstawy, z której miałoby wynikać roszczenie pozwanej wobec A. i T. małżonków O.. Z zeznań świadka R. D. wynikało, że pozwana godziła się na zaniżenie w treści umowy przedwstępnej ceny nabywanej przez powodów nieruchomości do 290.000 zł, z jednoczesnym warunkiem uwzględnienia zapisów o sposobie uiszczenie „różnicy” ceny przez skarżących w treści aktu notarialnego – przyrzeczonej umowie sprzedaży ( „chciałem, aby w akcie notarialnym było wpisane, że dom sprzedaję za kwotę 330.000 zł, z czego bank przelewa kwotę 290.000 zł, a 40.000 zł pani O. zobowiązuje się zapłacić w ciągu dwóch lat” - k. 34 ).

W związku z koniecznością podjęcia na żądanie banku udzielającego kredytu czynności, zmierzających do odbioru technicznego domu stanowiącego przedmiot sprzedaży, R. D., już po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r., skontaktował się z pracownikiem banku prowadzącym sprawy powodów związane z przyznaniem im kredytu. Pełnomocnik pozwanej uzyskał wówczas informację, że akt notarialny – umowa przyrzeczona sprzedaży – musi opiewać na taką samą kwotę ceny sprzedaży nieruchomości, jaką strony ustaliły w treści umowy przedwstępnej, tj. 290.000 zł oraz nie można było w tym akcie zawrzeć dodatkowego zapisu o przysługującym pozwanej wobec powodów roszczeniu o zapłatę dalszej kwoty 40.000 zł. Jak wynikało z zeznań świadka D. O. – pracownika banku – skoro powodowie nie posiadali wkładu własnego, to nie było możliwości, ażeby w umowie sprzedaży była wpisana inna cena ( wyższa ), aniżeli kwota kredytu, mając także na względzie wartość, na jaką nieruchomość była wyceniona według kryteriów wewnętrznych instytucji bankowej ( k. 50 ).

W tym stanie rzeczy nie może dziwić, że pełnomocnik pozwanej, po uzyskaniu z rzetelnego źródła informacji, iż roszczenie o zapłatę kwoty 40.000 zł nie będzie mogło być uwzględnione w treści umowy sprzedaży, podjął czynności zmierzające do zabezpieczenia interesu prawnego sprzedającej, czego przejawem były m.in. składane powódce propozycje zabezpieczenia zapłaty kwoty 40.000 zł - poprzez zakup dla pozwanej samochodu osobowego we Francji lub też ustanowienie hipoteki na nieruchomościach członków jej rodziny. W ocenie Sądu odwoławczego, nie można tracić z pola widzenia okoliczności, że to na powodach - jako kupujących - spoczywał obowiązek zgromadzenia całej kwoty ustalonej na 330.000 zł jako cenę sprzedaży nieruchomości, dlatego też zagwarantowanie przez bank środków finansowych do kwoty 290.000 zł powinno wzmóc ich aktywność powodów w kontekście poszukiwania reszty brakującej ceny.

Samo powoływanie się przez powódkę na okoliczność, że pełnomocnik pozwanej, po uzyskaniu od skarżącej informacji o limicie przyznanego kredytu, wyraził zgodę na zapis w akcie notarialnym informacji o obowiązku dopłaty 40.000 zł w okresie dwóch lat – bez żądania dodatkowych form zabezpieczenia – nie ma w istocie dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia. Wskazać bowiem trzeba, że umowa przedwstępna zawarta została 15 stycznia 2013r., a czynności związane z odbiorem technicznym budynku, a tym samym kontakt pełnomocnika pozwanej z pracownikiem banku, miały miejsce w kwietniu 2013r. Wynika z tego, że dopiero w kwietniu 2013r., na skutek informacji uzyskanych od D. O., R. D. posiadł wiedzę odnośnie niemożności zawarcia w akcie notarialnym zapisu dotyczącego sposobu zapłaty przez powodów kwoty 40.000 zł brakującej ceny. Działanie pełnomocnika pozwanej w kwestii żądania od powódki zabezpieczenia było zatem konsekwencją zmiany okoliczności w stosunku do okresu, w jakim umowa przedwstępna została zawarta. Trudno było oczekiwać od pozwanej, że w takich okolicznościach zgodziłaby się na sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, z którego zapisów wynikałoby jedynie, iż cena nieruchomości ustalona na 290.000 zł została przez powodów ( bank ) uiszczona w całości w dniu zawarcia umowy, bez stwierdzenia obowiązku dopłaty kwoty 40.000 zł brakującej części ceny.

W ocenie Sądu odwoławczego, to pełnomocnik pozwanej przejawiał inicjatywę i dobrą wolę sfinalizowania transakcji i doprowadzenia do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Za takim stanowiskiem przemawia, między innymi, okoliczność, że spotkał się z powódką w kawiarni już po upływie terminu dla ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej ( 30 kwietnia 2013r. ) celem omówienia dalszego współdziałania i opracowania konsensusu, jak załatwić „sprawę zabezpieczenia” zapłaty brakujących 40.000 zł. Powódka zeznała, że „jest pewna, że do Polski wraz z małżonkiem przyjechała już maju 2013r., a nie w kwietniu, bo dostała urlop na maj na tydzień czasu” ( k. 52 ). Skoro zatem przyjazd powodów do Polski miał miejsce już po dacie ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a jednocześnie wysuwane przez pełnomocnika pozwanej propozycje zabezpieczenia zapłaty brakującej części ceny nieruchomości zakończyły się fiaskiem, z jednoczesnym brakiem inicjatywy powodów dla poszukiwania alternatywnych rozwiązań tego problemu, to słuszna była konstatacja Sądu I instancji, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn leżących po stronie skarżących.

W związku z powyższym nie było także przeciwwskazań, aby pozwana skorzystała z uprawnienia, wynikającego z zapisów postanowień § 5 umowy przedwstępnej z dnia 15 stycznia 2013r. i otrzymaną od powodów kwotę 5.000 zł tytułem zadatku zatrzymała.

Z tych też przyczyn apelacja powodów - jako bezzasadna - podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 505 ¹² i art. 505 ¹³ k.p.c.