Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powodowie D. B. i A. B. wnieśli o zasądzenie od pozwanej (...)sp. z o.o. w Ł. na swoją rzecz kwoty 4.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 października 2012 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podali, że wynajęli pozwanej dom położony w miejscowości P.. Czynsz najmu określono na kwotę 4.000 zł miesięcznie. Wydanie budynku miało nastąpić do dnia 30 września 2012 r., jednakże stopniowo już wcześniej powodowie przekazywali pozwanej pomieszczenia w domu, które najemca dostosował do własnych potrzeb. W dniu 1 października 2012 r. pozwana odstąpiła od umowy wskazując, że z uwagi na złą jakość łącza internetowego nie jest w stanie prowadzić działalności gospodarczej. Zdaniem powodów oświadczenie to jest bezskuteczne, bowiem dostęp najemcy do łącza teleinformatycznego nie wchodził w zakres świadczenia wynajmującego. Ponadto dodali, że odstąpienie możliwe jest przed wydaniem najemcy przedmiotu najmu, co już nastąpiło.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 7 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwana spółka w sprzeciwie od powyższego nakazu wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu podała, że wynajęty przez nią dom miał służyć także do prowadzenia działalności gospodarczej, do czego niezbędne było uzyskanie szerokopasmowego połączenia z Internetem, o czym wiedzieli powodowie. Ostatecznie wobec braku takiego stabilnego połączenia odstąpiła od umowy wyjaśniając, że przyczyną tego była niezawiniona niemożność świadczenia jednego ze świadczeń wzajemnych ze strony powodów, albowiem oddali oni w najem budynek tylko do celów mieszkalnych. Niezależnie od powyższego pozwana podała, że jej oświadczenie o odstąpieniu od umowy było skuteczne, albowiem nie doszło do formalnego protokolarnego odbioru budynku. Pozwana zgłosiła także zarzut potrącenia dochodzonej należności z kaucji w kwocie 4.000 zł.

Powodowie wnieśli kolejny pozew przeciwko pozwanej domagając się zasądzenia kwoty 14.322,38 zł tytułem czynszu najmu za sporny budynek wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

- 4.000 zł od dnia 11 listopada 2012 r. do dnia zapłaty,

- 4.000 zł od dnia 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty,

- 4.000 zł od dnia 11 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,

- 102,38 zł od dnia 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty,

- 2.220 zł od dnia 17 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty.

Nadto żądali zasądzenia od pozwanej na ich rzecz kwoty 4.000 zł miesięcznie za okres od lutego do września 2013 r., płatnej do 10 dnia każdego miesiąca, następującego po sobie, począwszy od lutego 2013 r., z ustawowymi odsetkami w razie zwłoki. Domagali się także zasądzenia kosztów procesu. Sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt: I C 370/13.

Zarządzeniem z dnia 13 lutego 2013 r. połączono sprawę I C 370/13 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą I C 157/13.

Pismem z dnia 28 czerwca 2013 r. powodowie zmienili powództwo wnosząc o zasądzenia od pozwanej dodatkowej kwoty 2.079 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 26 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty wskazując, że pozwana nadal nie wywiązuje się z zawartej umowy.

Wyrokiem z dnia 17 października 2013 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił oba powództwa (punkt 1) oraz zasądził od powodów na rzecz pozwanej kwotę 3.017 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 2).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strony w dniu 31 sierpnia 2012 r. zawarły pisemną umowę najmu, na mocy której powodowie zobowiązali się wynająć pozwanej budynek mieszkalny – dom położony w miejscowości P. przy ul. (...) w gminie (...). Zgodnie z § 2 umowy wynajmujący wynajmą i oddają w użytkowanie najemcy budynek mieszkalny wymieniony w § 1 na cele mieszkalne oraz prowadzenia działalności gospodarczej, biurowej wraz z wyposażeniem kuchni oraz garaż. Najemca oświadczył, że stan techniczny budynku mieszkalnego jest mu znany i nie wnosi do niego zastrzeżeń. W myśl § 8 umowy najemca będzie wykorzystywał przedmiot najmu dla celów mieszkaniowych oraz prowadzenia działalności gospodarczej, biurowej przestrzegając przepisów sanitarno-porządkowych, przeciwpożarowych, budowlanych i z zakresu ochrony środowiska. Miesięczny czynsz najmu strony ustaliły na 4.000 zł. Zgodnie z § 5 umowy czynsz najmu płatny jest z góry, do 10 dnia każdego miesiąca kalendarzowego, począwszy od 1 października 2012 r. Umowa została zawarta na czas określony do dnia 30 września 2013 r. i mogła zostać przedłużona na kolejny okres.

Pozwana prowadzi działalność gospodarczą, która jest działalnością informatyczną polegającą na świadczeniu usług dla niemieckiego operatora – (...), w imieniu którego wykonuje ona administrację i integrację systemu teleinformatycznego. W celu realizacji usług pozwana zobowiązana jest do utrzymania stałej i stabilnej łączności internetowej ze zleceniodawcą. Minimalna prędkość Internetu do utrzymania takiej łączności to 8 Mbit/s – optymalna 20 Mbit/s.

Jeszcze przed podpisaniem umowy najmu, w trakcie spotkania stron, była poruszana kwestia dostępu do Internetu w spornym budynku. Pozwana wskazywała, że jest on niezbędny w prowadzonej przez spółkę działalności. Pośrednik nieruchomości, który doprowadził do zawarcia powyższej umowy najmu, poszukiwał także odpowiedniego dostawcy Internetu. W trakcie rozmów ustalono także, że powodowie mają się zorientować czy dostęp do Internetu będzie możliwy za pomocą (...) S.A. Pozwana sama poszukiwała odpowiedniego usługodawcy, co nie powiodło się. Ostatecznie pozwana zdecydowała, że skorzysta ze specjalnego urządzenia do odbioru Internetu drogą satelitarną i zamówiła niezbędne urządzenie. Po jego montażu i podłączeniu osiągnięto przeciętne wyniki pozwalające na dostęp do sieci. Jednakże kolejnego dnia sygnał był już zbyt słaby, co wykluczało możliwość prowadzenia działalności gospodarczej.

W dniu 29 września 2012 r. M. K. – członek zarządu pozwanej – poinformowała telefonicznie powodów o problemach z zainstalowanym łączem internetowym. W dniu 1 października 2012 r., gdy powodowie skontaktowali się z pozwaną celem podpisania protokołu odbioru przedmiotu najmu, otrzymali informację, że pozwana zamierza zrezygnować z wynajmowania domu, albowiem napotkała trudności z osiągnięciem oczekiwanych przez nią parametrów dostępu do sieci Internet. Następnie wynajmujący otrzymali datowane na dzień 1 października 2012 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W odpowiedzi na to powodowie uznali odstąpienie za bezskuteczne i stwierdzili, że będą domagać się realizacji zawartej umowy najmu. W konsekwencji wynajmujący wysłali najemcy rachunek za najem za październik 2012 r. Pozwana podtrzymała swoje stanowisko, domagając się zwrotu kwoty 8.692 zł tytułem kaucji, poniesionych kosztów remontu i należności za olej opałowy.

Pozwana po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy opuściła budynek i oddała klucze, które powodowie przyjęli, a następnie bez zgody pozwanej przebywali na nieruchomości, w tym we wnętrzu domu, a ponadto wystawili nową ofertę najmu, jednak bez powodzenia.

Pismem z dnia 19 czerwca 2013 r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 3.533,81 zł tytułem zwrotu poniesionych kosztów eksploatacyjnych.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie okoliczności bezspornych, przedłożonych dokumentów, a także w oparciu o zeznania świadków oraz częściowo stron. Jednocześnie Sąd podał, że pominął wniosek o przesłuchanie W. K. za pozwaną spółkę, albowiem dowód ten ograniczony jest do przesłuchania osoby uprawnionej do reprezentowania spółki, nadto okoliczności dotyczące aspektów technicznych nie były sporne. Nadto Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, gdyż był on zbędny.

Przechodząc do oceny prawnej Sąd Rejonowy na wstępie wskazał, że spór w przedmiotowej sprawie dotyczył przede wszystkim samej zasady żądania. Pozwana wskazywała bowiem, że odstępując od umowy najmu nie jest zobowiązana do opłacenia czynszu najmu i pozostałych opłat. Decyzję zaś o odstąpieniu uzasadniała treścią art. 495 § 2 k.c., wskazując, że powodowie byli w stanie oddać w najem budynek, ale tylko do celów mieszkalnych, nie natomiast w celu prowadzenia przez pozwaną działalności gospodarczej, co wynikało z braku dostępu do Internetu.

Następnie Sąd Rejonowy przytoczył treść art. 659 § 1 k.c., wskazał na istotę umowy najmu, a także na obowiązki stron tego stosunku prawnego, jednocześnie zaznaczając, że obowiązki te powstają tylko wówczas gdy strony zawierają ważną umowę najmu. Jednak, w ocenie Sądu I instancji, umowa najmu była nieważna.

Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na treść art. 387 § 1 k.c., po czym stwierdził, że przedmiotowa umowa była umową o świadczenie niemożliwe, bowiem powodowie od samego początku nie byli w stanie zapewnić najemcy dostępu do Internetu, co oznaczało, że przedmiot najmu nie nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej przez pozwaną. W realiach sprawy nie ma znaczenia to, czy stosowny zapis nakładający na powodów taki obowiązek został wprost wyrażony w samej pisemnej umowie. Wynika to z faktu, że powodowie wiedzieli, że Internet jest niezbędny pozwanej spółce w prowadzonej działalności gospodarczej, o czym świadczy okoliczność, że pomagali pozwanej w poszukiwaniach właściwego dostawcy. W samej zaś pisemnej umowie wprost zobowiązali się do wynajęcia pozwanej budynku na potrzeby tej działalności. Oczywistym jest zatem dla Sądu Rejonowego, że dostęp do Internetu był jednym z podstawowych warunków umowy ustalonym w drodze ustnej. Pierwotna niemożliwość jego spełnienia skutkowała nieważnością umowy.

Za powyższą wykładnią umowy – zdaniem Sądu – przesądził ogół okoliczności sprawy, w tym fakt, że w umowie najmu zapisano, iż wynajmujący wynajmują i oddają w użytkowanie najemcy budynek mieszkalny na cele mieszkalne i do prowadzenia działalności gospodarczej, biurowej oraz okoliczność, że w trakcie rozmów przed zawarciem umowy strona pozwana wskazywała na potrzebę dostępu do Internetu, a sam powód zobowiązał się do ustalenia, czy możliwym jest uzyskanie takiego dostępu od (...) S.A. Z tego przyjąć należało, że strony uzgodniły, iż podstawowym celem umowy najmu było umożliwienie pozwanej wykonywania działalności gospodarczej, co wprost wynika z jej § 8.

Odwołując się do orzecznictwa wypracowanego na kanwie art. 65 k.c., a także do zasad doświadczenia życiowego i reguł logicznego rozumowania, Sąd uznał, że powodowie wiedzieli, że dostęp do Internetu był kluczowy do realizowanej przez pozwaną działalności i że był to podstawowy cel umowy. Niemożność jego spełnienia skutkowała tym, że pozwana nie ma obowiązku spełniania żadnego świadczenia na rzecz powodów.

Nawet gdyby nie zgodzić się z powyższym stanowiskiem to, zdaniem Sądu I instancji, strony zgodnie rozwiązały umowę najmu w drodze czynności konkludentnych, albowiem powodowie zaakceptowali otrzymane od pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od umowy, odebrali klucze do budynku, przejęli go pod swoją faktyczną pieczę i podjęli ponowną próbę wynajęcia. Skoro strony rozwiązały umowę najmu de facto z dniem oznaczonym jako pierwszy dzień trwania stosunku zobowiązaniowego (1 października 2012 r.) to nie powstało po stronie powodowej roszczenie o zapłatę czynszu najmu jak i pozostałych należności, których powodowie domagali się w związku z zawartą umową najmu, co czyniło zbędnym rozpatrywanie zarzutu potrącenia zgłoszonego przez pozwaną.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy oba powództwa oddalił, a o kosztach procesu orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożyli powodowie zaskarżając go w całości, zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj:

a) art. 387 § 1 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że umowa najmu zawarta pomiędzy stronami była umową o świadczenie niemożliwe, podczas gdy brak oczekiwanego przez pozwaną dostępu do Internetu w wynajmowanym budynku nie powoduje, iż świadczenie powodów, czyli oddanie najemcy domu do używania przez oznaczony w umowie czas było pierwotnie, obiektywnie i trwale niemożliwe,

b) art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię umowy stron i niewłaściwe zastosowanie tego przepisu, albowiem zawiera on dyrektywę interpretacyjną w oparciu, o którą wykładać należy oświadczenia woli stron umowy, tymczasem Sądowi Rejonowemu przepis ten posłużył do uzupełnienia treści oświadczeń woli o elementy niewynikające z umowy, gdyż strony nie umówiły się, iż świadczeniem wynajmujących będzie umożliwienie w wynajmowanym budynku dostępu do sieci Internet, czy też świadczenie przez powodów usługi dostępu do sieci Internet o określonych parametrach,

c) art. 65 § 2 k.c., gdyż Sąd Rejonowy nie wskazał jakie konkretnie dyrektywy wykładni umowy uzasadniają wniosek, że z postanowień zawartej umowy wynika, że świadczeniem wynajmujących było oddanie najemcy domu z możliwością dostępu do bardzo szybkiego i bezwzględnie stabilnego łącza internetowego umożliwiającego prowadzenie określonej działalności gospodarczej,

d) art. 664 § 1, 2 i 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie, mimo że rzekomy brak Internetu mógł stanowić ewentualnie wadę rzeczy najętej ograniczającą jej przydatność do umówionego użytku, nie przesądzał natomiast o niemożliwości świadczenia wynajmującego, a w konsekwencji o nieważności przedmiotowej umowy,

e) art. 5 k.c. (błędnie podano art. 4 k.c.) przez jego niezastosowanie, podczas gdy w realiach niniejszej sprawy postępowanie pozwanej spółki było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, albowiem zarząd spółki wykorzystał niewiedzę powodów i zawarł umowę zdając sobie sprawę, iż wynajęty budynek nie będzie nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej,

2.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 233 k.p.c. poprzez ocenę dowodów w sposób dowolny, a nadto sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego polegającą na:

a) uznaniu, iż przedmiot najmu nie nadawał się do prowadzenia działalności przez pozwaną,

b) na przyjęciu, że Internet jest niezbędnym medium w prowadzonej przez pozwaną działalności, podczas gdy w rzeczywistości za takim stanowiskiem nie przemawiają żadne dowody prócz gołosłownych twierdzeń prezesa zarządu pozwanej,

c) pominięciu dowodu z zeznań świadka E. G., z których wynika, że podczas negocjacji umowy „strony nie wyraziły pomysłów, aby zawrzeć (…) zapisy odnośnie dostawy usługi medialnej w umowie” i z pominięciem istotnej okoliczności, iż strony umowy negocjowały indywidualnie postanowienia umowne m.in. dotyczące pielęgnacji ogrodu, natomiast poza zainteresowaniem stron pozostawała kwestia dostępu do łącza internetowego,

d) uznaniu, iż osiągnięty sygnał był zbyt słaby, co wykluczało możliwość prowadzenia działalności gospodarczej przez pozwaną, podczas gdy z zeznań B. C. wynika, że uzyskany sygnał internetowy był taki jak zakładał wybrany przez pozwaną dostawca urządzenia, a pozwana była zadowolona z wykonanej usługi, zapłaciła wynagrodzenie i nie zgłaszała zastrzeżeń,

e) uznaniu, iż strony rozwiązały umowę najmu w drodze czynności konkludentnych,

f) uznaniu, iż nie doszło do wydania przedmiotu najmu, podczas gdy bezspornym było, że w dniu 22 września 2012 r. strona pozwana objęła cały przedmiot najmu zamieszkując w budynku,

3.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę wyroku, polegający na:

a) przyjęciu, że powodowie nie byli w stanie zapewnić najemcy dostępu do Internetu, podczas gdy zapewnienie do niego dostępu nie wchodziło do zakresu świadczenia wynajmujących,

b) przyjęciu, że powód zobowiązał się do ustalenia, czy dostęp do Internetu będzie możliwy za pośrednictwem (...) S.A., podczas gdy w rzeczywistości powód zeznał, iż w (...) S.A. był rozmawiać jedynie o telefonie,

c) przyjęciu, że brak dostępu do Internetu miał charakter pierwotny i obiektywny, podczas gdy w rzeczywistości możliwy był dostęp do sieci Internet w wynajmowanym budynku,

d) przyjęciu, iż pozwana wskazywała, że Internet jest niezbędny do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej, podczas gdy okoliczność ta wynika jedynie z gołosłownych twierdzeń jej prezesa, a świadek uczestniczący w negocjacjach i przy podpisaniu umowy E. G. zeznała, iż Internet „nie był przedmiotem umowy najmu. Strony nie wyrażały pomysłów, aby zawrzeć takie zapisy odnośnie usługi medialnej w umowie”,

e) przyjęciu, że powodowie wyrazili zgodę na odstąpienie od umowy, gdyż próbowali wynająć dom, podczas gdy zamiar wynajęcia podyktowany był chęcią minimalizacji poniesionych strat,

f) przyjęciu, że strona powodowa bez zgody najemcy przebywała na nieruchomości, podczas gdy jednym z obowiązków umownych po ich stronie była pielęgnacja ogrodu,

4.  nierozpoznanie istoty sprawy przez zaniechanie analizy i oceny treści stosunku prawnego łączącego strony w świetle przepisów prawa materialnego i skuteczności dokonanego przez stronę pozwaną odstąpienia.

Wskazując na powyższe powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie obu powództw, zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Pozwana w odpowiedzi na apelację powodów wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz solidarnie od powodów kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów jest zasadna, lecz nie w pełnym zakresie.

Sąd Rejonowy w znacznej części poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne w sprawie, które Sąd odwoławczy akceptuje i przyjmuje za podstawę także własnego rozstrzygnięcia, przy czym na aprobatę nie zasługują wnioski jakie Sąd pierwszej instancji wyciągnął z tychże ustaleń. W konsekwencji ocena prawna roszczenia o zapłatę czynszu najmu, zawartego w obu pozwach, nie mogła się ostać.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu pierwszej instancji w zakresie interpretacji umowy najmu zawartej pomiędzy stronami w dniu 31 sierpnia 2012 r., która wykraczała poza granice określone w art. 65 k.c., co słusznie zarzucili w złożonym środku odwoławczym powodowie i odnośnie stwierdzenia, że umowa ta jest umową o świadczenie niemożliwe. W zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym nie było podstaw do zastosowania art. 387 § 1 k.c. W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na sam tytuł przedmiotowej umowy najmu, z którego wprost wynika, że umowa dotyczy najmu budynku mieszkalnego. Z oferty informacyjnej biura pośrednictwa nieruchomości, któremu zlecono wyszukanie najemcy nieruchomości, również wynika, że jej przedmiotem jest zawarcie umowy najmu budynku mieszkalnego. Nie podano w ofercie żadnej informacji, która pozwalałaby na przyjęcie, że budynek ma być przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej. Wskazać należy, że sporna nieruchomość położona jest pod B., w niewielkiej miejscowości P.. Już tylko z powyższych okoliczności uprawniony jest wniosek, że celem powodów było wynajęcie budynku mieszkalnego, nie zaś budynku, który miałby służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Analiza § 2 umowy, określającego przedmiot najmu, wniosek ten jedynie umacnia czyniąc go niewątpliwym, albowiem wprost wskazano tam, że wynajmujący wynajmują i oddają w użytkowanie najemcy budynek mieszkalny. Co prawda w omawianym postanowieniu wskazano, że budynek ten ma być przeznaczony na cele mieszkalne oraz prowadzenie działalności gospodarczej, biurowej, jednakże z powyższych faktów i całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że taki kształt zapisu § 2 był wynikiem jedynie zaakceptowania przez powodów, że pozwana, oprócz zamieszkiwania w budynku, będzie prowadziła w nim swoją działalność gospodarczą. Nie oznacza to, że umowa miała właśnie taki cel.

Nadto wskazać należy, że z inicjatywy pozwanej doszło do zawarcia przedmiotowej umowy najmu w dniu 31 sierpnia 2012 r., albowiem miała ona być zawarta w pierwszych dniach września. Pomimo tego powodowie zamieścili w tej umowie istotne dla nich postanowienia, jak chociażby § 9, z którego wynika, że na swój koszt zobowiązali się do utrzymania ogrodu posesji. Skoro natomiast dla pozwanej tak ważną kwestią było łącze internetowe o określonych parametrach to jako przedsiębiorca powinna przy konstruowaniu umowy zadbać o swój interes i przykładowo zawrzeć umowę na czas krótszy niż rok lub pod warunkiem, że jeżeli w budynku nie uda się osiągnąć określonych parametrów dostępu do Internetu, umowa zostanie rozwiązana. Jednakże w treści umowy brak jakichkolwiek zapisów świadczących o tym, że priorytetową kwestią dla pozwanej był dostęp do sieci internetowej. I w obliczu istnienia umowy pisemnej, w której w § 13 zawarto postanowienie, że każda zmiana umowy wymaga dla swojej ważności formy pisemnej, tracą na znaczeniu uzgodnienia stron dotyczące kwestii Internetu i poszukiwania odpowiednich dostawców, z których Sąd Rejonowy wywiódł swoje wnioski o niemożliwości świadczenia. Pozwana chcąc prowadzić działalność gospodarczą w budynku, zawierając stosunek najmu powinna z należytą starannością zadbać o swoje interesy wprowadzając do umowy zapisy dotyczące tego, że w nieruchomości musi być dostęp do Internetu o odpowiedniej prędkości, czego jednak nie uczyniła. Co więcej, jej interes wymagał sprawdzenia przed zawarciem przedmiotowej umowy, czy faktycznie w budynku powodów jest możliwy dostęp do szybkiego Internetu i czy przez to będzie ona mogła prowadzić właściwą dla siebie działalność gospodarczą, na którą powodowie się godzili. Najwyraźniej pozwana nie zadbała o to. Na wszystkie te okoliczności Sąd pierwszej instancji nie zwrócił uwagi.

Wobec tego, w ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie nie można mówić o niemożliwości świadczenia, albowiem przedmiot najmu będący budynkiem mieszkalnym nadawał się do zamieszkania oraz do prowadzenia działalności gospodarczej lub biurowej. Powodowie nie oferowali dostępu do Internetu w budynku, i skoro pozwana zdecydowała się na zawarcie z nimi umowy, w której nie ma na ten temat żadnego zapisu, to po jej stronie leżała kwestia znalezienia usługodawcy, który zapewni dostęp do Internetu o satysfakcjonujących dla pozwanej parametrach. Zatem Sąd Rejonowy, opierając się w głównej mierze na okolicznościach towarzyszących zawarciu umowy, nie zaś na samej treści umowy, dokonał jej interpretacji w sposób niezgodny z art. 65 § 2 k.c., albowiem jej celem było wynajęcie budynku mieszkalnego, nie zaś budynku do prowadzenia działalności gospodarczej opartej na dostępie do sieci internetowej.

Jednocześnie Sąd Okręgowy wskazuje, że również i z okoliczności przed zawarciem kontraktu nie można było wywnioskować, że w zakres świadczenia powodów wchodziło zapewnienie dostępu do Internetu. Świadek E. G., biorąca udział jako pośrednik nieruchomości w zawiązaniu stosunku najmu pomiędzy stronami, wprost w swoich zeznaniach wskazała, że od powoda nie padały żadne zapewnienia możliwości podłączenia szybkiego Internetu. Świadek sama dowiadywała się u dostawców takich usług przedkładając pozwanej informacje na ten temat. Zestawiając te twierdzenia z treścią umowy, nie może budzić wątpliwości fakt, że zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego w żaden sposób nie dotyczyła dostępu do Internetu. Niezależnie od tego należy zwrócić uwagę na zeznania świadka C., który podał, że podłączając łącze satelitarne w przedmiotowym budynku uzyskano połączenie internetowe takiej jakości, jaką zakładał dostawca. Uzyskany wówczas sygnał był na poziomie do 88 %. Pozwana twierdziła, że już następnego dnia sygnał ten był niesatysfakcjonujący, przez co – w swojej ocenie – nie mogła prowadzić działalności gospodarczej. W tym miejscu wskazać należy, iż pozwana w żaden sposób nie wykazała powyższej okoliczności. Nie udowodniła ona w myśl art. 6 k.c., że faktycznie, pomimo dobrych osiągów przy instalacji sieci satelitarnej, ostatecznie sygnał był na tyle słaby, że uniemożliwiał jej wywiązywanie się ze swoich zobowiązań względem kontrahentów. Nadmienić należy również, że montaż łącza satelitarnego miał miejsce pod koniec września 2012 r., a już po kilku dniach pozwana zapowiedziała odstąpienie od zawartej umowy najmu.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, że umowa najmu budynku mieszkalnego została zawarta skutecznie. Nie zmienia tego okoliczność, iż strony nie podpisały protokołu odbioru, albowiem zgodnie § 5 umowy protokół ten miał jedynie potwierdzać objęcie przedmiotu najmu przez najemcę, co niewątpliwie nastąpiło. Przedmiotowa umowa została zawarta na czas określony, a zatem nie podlegała wypowiedzeniu. Strony nie przewidziały takiej możliwości. Z tego wniosek, że pozwana w czasie jej obowiązywania powinna uiszczać ustalony czynsz najmu w kwocie 4.000 zł miesięcznie.

Sąd Okręgowy nie poparł stanowiska Sądu pierwszej instancji, że umowa uległa rozwiązaniu poprzez czynności faktyczne. Przede wszystkim zwrócić należy uwagę na fakt, że powodowie już w piśmie z dnia 2 października 2012 r., odpowiadając na złożone im oświadczenie o odstąpieniu od umowy, wprost wskazali, że oświadczenie to uznają za nieuzasadnione i przez to całkowicie nieskuteczne. Zatem od początku nie wyrażali zgodny na rozwiązanie umowy. Nie można wyciągać odmiennego wniosku jedynie z faktu, że doszło do przekazania im kluczy do budynku. Okoliczność ta nie oznacza, że powodowie zgodzili się na rozwiązanie łączącego ich z pozwaną stosunku prawnego. W tej sytuacji zaakceptować należy stanowisko powodów, że chcieli oni podjąć starania dalszego wynajmu nieruchomości, aby w ten sposób zminimalizować niekorzystne dla nich skutki finansowe nagłej decyzji pozwanej o rezygnacji z zawartej umowy.

Przechodząc do samego roszczenia, z racji jego zasadności w zakresie czynszu najmu, który pozwana powinna uiszczać przez okres trwania umowy, zaaprobować należało podniesiony w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji zarzut potrącenia dotyczący kaucji danej wynajmującym przy zawarciu umowy w kwocie 4.000 zł. Sąd Okręgowy uwzględnił tę kwotę przy rozliczeniu czynszu za miesiąc październik 2012 r. Zatem odnośnie tego miesiąca kwota czynszu oraz odsetki od niej nie były należne powodom. Zgodnie bowiem z art. 499 k.c. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. W pozostałym zakresie, a zatem za pozostałe 11 miesięcy pozwana winna uiścić czynsz najmu wraz z odsetkami zgodnie z zawartą umową, dlatego też, z racji nie wywiązania się przez nią ze swojego zobowiązania, roszczenie w tej części, wyrażone w obu pozwach, a także w środku odwoławczym, okazało się w pełni zasadne.

Z racji powyższych wywodów przemawiających za uwzględnieniem apelacji co do zasady, zbędne było w ocenie Sądu Okręgowego rozpatrywanie każdego przedstawionego w niej zarzutu oddzielnie. Tym bardziej, że cała apelacja sprowadzała się praktycznie do zakwestionowania poglądu Sądu Rejonowego dotyczącego nieważności umowy z powodu pierwotnej niemożliwości świadczenia.

Odnośnie jednak opłat eksploatacyjnych Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska apelujących. Według § 6 umowy najemca miał samodzielnie zawrzeć umowy z dostawcami energii elektrycznej i wody. Umowy takie nie zostały zawarte, natomiast w kwestii podstawowych opłat abonamentowych w tym zakresie, nie zostało wykazane w myśl art. 6 k.c. przez powodów, że jakiekolwiek kwoty z tego tytułu zostały przez nich zapłacone. W aktach sprawy znajdują się jedynie same faktury, bez potwierdzenia uiszczenia wskazanych w nich kwot. Na tej podstawie nie było możliwe uznanie, że podstawowe opłaty za prąd i wodę zostały zapłacone przez powodów. Podobnie Sąd Okręgowy ocenił przedłożoną fakturę dotyczącą oleju opałowego, w której wskazano termin płatności widniejącej na niej kwoty. Powodowie nie przedstawili natomiast dowodu, który pozwoliłby na stwierdzenie, że płatność rzeczywiście nastąpiła. Niezależnie od tego powodowie nie wykazali ile opału potrzeba było na ogrzanie budynku chociażby w minimalnym zakresie, co także nie pozwala na przyjęcie zasadności roszczenia w tym względzie. Reasumując, oprócz należności z tytułu czynszu najmu, pozostałe roszczenia powodów nie zostały wykazane. Ich działania w tym zakresie okazały się nieskuteczne.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1.  w punkcie 1 zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 44.000 zł z ustawowymi odsetkami:

a) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 listopada 2012 r.,

b) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 grudnia 2012 r.,

c) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 stycznia 2013 r.,

d) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 lutego 2013 r.,

e) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 marca 2013 r.,

f) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 kwietnia 2013 r.,

g) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 maja 2013 r.,

h) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 czerwca 2013 r.,

i) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 lipca 2013 r.,

j) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 sierpnia 2013 r.,

k) od kwoty 4.000 zł od dnia 11 września 2013 r.,

do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałym zakresie,

2.  w punkcie 2 zasądzając na rzecz powodów kwotę 4.245,64 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu (punkt I).

W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy oddalił apelację (punkt II) i zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 3.136,80 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego (punkt III).

O kosztach procesu za obie instancje Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. przyjmując, że powodowie wygrali niniejszą sprawę w 84 % i w takim zakresie pozwana winna im zwrócić koszty wytoczonych powództw.