Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2019 roku

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący	SSO Aneta Ineza Sztukowska
Protokolant	starszy sekretarz sądowy Edyta Rzodkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2019 roku w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z powództwa R. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

1.  Oddala powództwo.

2.  Zasądza od powódki R. C. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Aneta Ineza Sztukowska

Sygn. akt I. C. 660/18

UZASADNIENIE

Powódka R. C. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w S. z pozwem o uchylenie uchwały nr (...), podjętej przez pozwaną Wspólnotę dnia 09.07.2018 r., a tyczącej się ocieplenia budynku przy ul. (...) w S.. Jednocześnie powódka domagała się zasądzenia od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania powódka podała, iż kwestionowana pozwem uchwała uprawnia zarządcę pozwanej Wspólnoty – (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. do podjęcia wszelkich czynności faktycznych i prawnych, mających na celu ocieplenie ściany budynku przy ul. (...) w S.. Tak podjęta uchwała, zdaniem powódki, pozostaje w sprzeczności z treścią art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, który uprawnia wspólnotę do umocowania zarządcy do wykonywania jedynie konkretnych czynności faktycznych tudzież prawnych przekraczających zakres zwykłego zarządu, a nie – niejako blankietowo – wszelkich czynności tego rodzaju. W szczególności powódka podkreślała, że kwestionowana pozwem uchwała nie precyzuje ani kwoty zobowiązania, ani przedmiotu umowy, jaką zarządca w imieniu pozwanej Wspólnoty miałby zawrzeć celem wykonania ocieplenia ściany budynku przy ul. (...) w S., ani wreszcie podmiotu, z którym umowa taka miałaby być zawarta. W takiej zaś sytuacji, czynności zdziałane przez zarządcę pozwanej Wspólnoty wymykają się spod kontroli jej członków, co oznacza, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i działa na szkodę powódki jako członka pozwanej Wspólnoty.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. nie uznała powództwa i domagała się jego oddalenia oraz zasądzenia od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Argumentując swe stanowisko w sprawie pozwana Wspólnota podniosła, że kwestionowana pozwem uchwała zapadła w konsekwencji uprzednio podjętej przez pozwaną Wspólnotę uchwały w przedmiocie ustalenia planu remontów na rok 2018, który to plan przewidywał wykonanie projektu docieplenia ściany szczytowej zachodniej (za maksymalną kwotę 3.300,00 zł) oraz wykonanie docieplenia ściany szczytowej zachodniej oraz ściany północnej przy mieszkaniu numer (...) (za maksymalną kwotę 33.000,00 zł). W tej sytuacji, zdaniem pozwanej, kwestionowanej pozwem uchwały nie sposób uznać za blankietową i sprzeczną z art. 22 ustawy o własności lokali. Dodatkowo, pozwana podnosiła, że skarżona uchwała wymieniona jest w katalogu określonym w art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali, co skutkuje tym, że określone w niej czynności i ich powierzenie konkretnemu podmiotowi mieszczą się w katalogu prac związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zatem stanowią czynności zwykłego zarządu. W tego rodzaju sprawach zaś zarządca, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, posiada kompetencje do samodzielnego podejmowania uchwał.

Sąd ustalił, co następuje:

R. C. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S.. Przysługuje jej przy tym prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) położonego w S. przy ul. (...), dla którego w Sądzie Rejonowym w Suwałkach urządzona jest księga wieczysta (...) (bezsporne, dodatkowo dowód: odpis z księgi wieczystej (...) k. 7, umowa sprzedaży k. 8-10).

Zarząd budyniem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. wykonywany jest przez (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. (bezsporne, dodatkowo dowód: akt notarialny - §6 k. 8-10).

Dnia 15 lutego 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w S., w drodze indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...) w przedmiocie planu remontów na rok 2018 r. W planie tym fundusz remontowy Wspólnoty na rok 2018 ustalono na kwotę 87.211,43 zł, zakładając wykonanie remontów w budynku przy ul. (...) w S., w tym w lokalach mieszkalnych m.in. zlecenie wykonania projektu ściany szczytowej zachodniej za maksymalną kwotę 3.300,00 zł i docieplenie ściany szczytowej zachodniej oraz ściany północnej przy mieszkaniu numer (...) za maksymalną kwotę 33.000,00 zł, zaś w lokalach użytkowych m.in. zlecenie wykonania projektu ściany szczytowej zachodniej za maksymalną kwotę 700,00 zł i docieplenie ściany szczytowej zachodniej za maksymalną kwotę 7.000,00 zł (dowód: uchwała nr (...) z dnia 15 lutego 2018 r. k. 48-49, plan remontów i funduszu remontowego na rok 2018 k. 50).

Następnie, dnia 09 lipca 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w S., w drodze indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...), stosownie do treści której zdecydowano o wykonaniu ocieplenia budynku przy ul. (...) w S. i udzielono zarządcy Wspólnoty – (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. pełnomocnictwa do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności faktycznych i prawnych celem wykonania ocieplenia budynku przy ul. (...) w S. (dowód: uchwała nr (...) z dnia 09 lipca 2018 k. 11).

W wykonaniu uchwały nr (...) i uchwały nr (...) zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w S. zlecił firmie (...) w G. wykonanie projektu termomodernizacji budynku wielorodzinnego ul. (...) w S. za cenę 2.337,00 zł brutto oraz wystąpił do Miejskiego Konserwatora Zabytków w S. o wydanie pozwolenia na ociepleniu zachodniej ściany szczytowej oraz ściany północnej na wysokości czwartego piętra (dowód: projekt termomodernizacji k. 13-18, umowa nr (...) k. 63-64, wniosek do Miejskiego Konserwatora Zabytków w S. k. 20).

Dnia 14 grudnia 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w S., w drodze indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...), stosownie do treści której upoważniono zarządcę Wspólnoty do zawarcia umowy na ocieplenie zachodniej ściany szczytowej i ściany północnej na wysokości IV piętra budynku z wyłonionym w drodze przetargu w dniu 11.12.2018 r. wykonawcą: Przedsiębiorstwo Budowlano-Handlowe (...) L. O. w S. za wynagrodzeniem w kwocie 65.367,99 zł (dowód: uchwała nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 r. k. 96, zawiadomienie k. 97).

R. C. pozostaje w sporze z zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w S. w konflikcie, kwestionując jego działania, w tym te podjęte w wykonaniu uchwały nr (...) z dnia 19 lipca 2018 r. i uchwały nr (...) r. z dnia 14 grudnia 2018 r. (bezsporne, dodatkowo dowód: korespondencja k. 18, projekt uchwały nr (...) k. 98).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 716) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast w myśl art. 22 ust. 2 cyt. ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że na gruncie art. 22 ustawy o własności lokali ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się jednak, że przez czynności zwykłego zarządu w rozumieniu powołanego przepisu rozumieć należy czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz prowadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym.

W niniejszej sprawie, pozwana argumentowała, że czynności objęte uchwałą kwestionowaną pozwem mieszczą się w katalogu czynności zwykłego zarządu wobec czego uchwała ta pozostaje bez znaczenia dla realizowania przez zarządcę jej zapisów (gdyż to może on uczynić samodzielnie). Tego stanowiska pozwanej Sąd nie podziela jednak. Jakkolwiek bowiem czynności polegającej na dociepleniu budynku ustawodawca nie wymienił w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, zawierającym katalog czynności kwalifikowanych jako przekraczające zwykły zarząd, to jednak zauważenia wymaga, że katalog ten nie ma charakteru wyczerpującego, lecz jedynie przykładowy. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że poza zwykłym zarządem pozostają czynności polegające m.in. na rozporządzeniu nieruchomością wspólną, obciążeniu nieruchomości wspólnej, modernizacji nieruchomości wspólnej, remontu nieruchomości wspólnej – w tym polegającego na ociepleniu budynku (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 30 czerwca 2008 r. w sprawie sygn. akt II SA/GL 913/07 – dostępny w zbiorach LEGALIS, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego 18 dnia listopada 2009 r. w sprawie sygn. akt II OSK 1683/08 – dostępny w zbiorach LEGALIS, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2009 r. w sprawie sygn. akt II OSK 532/08 – dostępny w zbiorach LEGALIS, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2011 r. w sprawie sygn. akt II OSK 1477/10 – dostępny w zbiorach LEGALIS).

Stosownie do treści art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w innym sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokalu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W kontekście powyższej regulacji, legitymację czynną powódki w sprawie niniejszej uznać należało za niewątpliwą. Jest ona bowiem właścicielką lokalu znajdującego się w zasobach pozwanej Wspólnoty. Skoro zaś kwestionowana pozwem uchwała zapadła dnia 09.07.2018 r., a pozew w sprawie niniejszej złożono dnia 06.08.2018 r., za niewątpliwe uznać także należało, że z żądaniem swym powódka wystąpiła w terminie zakreślonym w art. 25 ustawy o własności lokali.

Lektura uzasadnienia pozwu i dalszych pism powódki prowadzi do wniosku, że uchwałę pozwanej Wspólnoty z dnia 09 lipca 2018 r. nr (...) neguje ona tego powodu, iż ma ona charakter blankietowy, co uniemożliwia członkom pozwanej Wspólnoty (a w tym powódce) kontrolę wykonania tejże uchwały przez zarządcę, w konsekwencji naruszając zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i działając na szkodę powódki jako członka pozwanej Wspólnoty. Zarzuty stawiane przez powódkę mieszczą się zatem w katalogu przesłanek określonych w art. 25 ustawy o własności lokali, które – co do zasady – skutkować mogą wyeliminowaniem uchwały Wspólnoty z obrotu prawnego.

Zauważenia wymaga w tym miejscu, iż w orzecznictwie sądowym rozważany jest problem, czy uchwała właścicieli lokalu wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinna posiadać jakąś minimalną treść. W tym zakresie prezentowane są przy tym dwa stanowiska: bardziej rygorystyczne, zakładające, iż uchwała podjęta w trybie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali powinna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy, którą ma zawrzeć zarząd oraz wskazywać podmiot, z którym umowa taka będzie mogła zostać zawarta (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie sygn. akt I. ACa. 149/09 – dostępny w zbiorach LEGALIS) i bardziej liberalne, zakładające, iż uchwała podjęta w trybie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali powinna określać czynność objętą zgodą członków Wspólnoty przynajmniej w przybliżeniu np. poprzez sprecyzowanie przedmiotu i zakresu czynności czy górnego limitu wydatków, jakie ona za sobą pociąga (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 06 marca 2013 r. w sprawie sygn. akt I. ACa. 860/12 – dostępny w zbiorach LEGALIS). Podkreślić jednak godzi się, że niezależnie od przyjętego stanowiska uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu spełniać musi jeden podstawowy wymóg – jej treść musi pozwalać na dokonanie kontroli, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty na określoną czynność została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą czynność tę realizuje należycie.

Sąd rozpoznający sprawę niniejszą przychyla się do drugiego (bardziej liberalnego) z zaprezentowanych powyżej stanowisk. Trudno bowiem przyjąć, by każda uchwała właścicieli upoważniająca zarząd wspólnoty do dokonania określonej czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną miała dokładnie precyzować wszystkie okoliczności istotne podmiotowo i przedmiotowo, a także wskazywać indywidualnie drugą stronę umowy. W wielu przypadkach takie ograniczenie byłoby niepraktyczne, gdyż np. z punktu widzenia interesów właścicieli lokali wybór drugiej strony umowy nie zawsze będzie miał bardzo istotne znaczenie. Interes właścicieli może już wystarczająco zabezpieczać ograniczenie pełnej dowolności działań zarządu, np. w ten sposób, że określone zostaną najistotniejsze kryteria danej czynności, np. górny limit zobowiązania (por. K. Osajda (red.): „Ustawa o własności lokali. Komentarz.”, uwagi do art. 22 – dostępny w zbiorach LEGALIS).

Odnosząc powyższe do uchwały zakwestionowanej pozwem wskazać należy w pierwszej kolejności, że nie można tejże uchwały interpretować w oderwaniu od uchwały nr (...) i załącznika do niej (planu remontów i funduszu remontowego pozwanej Wspólnoty na rok 2018). Powyższe zaakcentował wyraźnie Sąd Apelacyjny w Białymstoku, rozpoznając zażalenie pozwanej na postanowienie w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia zapadłe w sprawie niniejszej (vide: uzasadnienie postanowienia Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 08 listopada 2018 r. w sprawie I. ACz. 1156/18 k. 75-76). Jeśli zaś zestawi się owe dwie uchwały (tj. nr (...) z 15 lutego 2018 r. i nr (...) z 09 lipca 2018 r.), to dojść należy do wniosku, że pozostają one ze sobą w ścisłym związku, a konkretnie – uchwała nr (...) z dnia 09 lipca 2018 r. (kwestionowana pozwem) stanowi konsekwencję uchwały nr (...) z dnia 15 lutego 2018. Innymi słowy – uchwała nr (...) z dnia 09 lipca 2018 r. (kwestionowana pozwem) legitymuje zarządcę do podejmowania czynności (co należy podkreślić – wyłącznie niezbędnych) mających doprowadzić do wykonania w roku 2018 prac określonych w zatwierdzonym uchwałą nr (...) z dnia 15 lutego 2018 r. planie remontów. Prace te zaś – jak wprost wynika z uchwały nr (...) r. i stanowiącego jej załącznik planu remontów – polegać mają na zleceniu wykonania projektu na docieplenie ściany szczytowej zachodniej i na wykonaniu docieplenia ściany szczytowej zachodniej oraz ściany północnej przy mieszkaniu nr (...) za maksymalną stawkę 3.300,00 zł w przypadku projektu i 33.000,00 zł w przypadku robót dociepleniowych (w odniesieniu do lokali mieszkalnych), a także na zleceniu wykonania projektu na docieplenie ściany szczytowej zachodniej i na wykonaniu docieplenia ściany szczytowej zachodniej za maksymalną stawkę 700,00 zł w przypadku projektu i 7.000,00 zł w przypadku robót dociepleniowych (w odniesieniu do lokali użytkowych).

Przy uwzględnieniu powyższego, kwestionowanej pozwem uchwały nie sposób uznać za blankietową. Powiązanie jej bowiem z uchwałą numer (...) z dnia 15 lutego 2018 r. prowadzi do jednoznacznego wniosku, że uchwała ta odnosi się do zgody właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie na wykonanie docieplenia określonej części budynku przy ul. (...) w S., z ustalonym górnym limitem wydatków. Oznacza to, że uchwała kwestionowana pozwem zawiera minimalną treść wymaganą art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (w ujęciu liberalnym), a czynności zdziałane przez zarządcę pozwanej Wspólnoty w jej wykonaniu poddają się kontroli z punktu widzenia zrealizowania intencji członków Wspólnoty (tj. czy wykonano docieplenie w zamierzonym w uchwale nr (...) zakresie i czy nie przekroczono limitów zaplanowanych na ten cel wydatków). Stąd też nie można podzielić poglądu powódki, aby kwestionowana pozwem uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i działała na szkodę powódki jako członka pozwanej Wspólnoty. Za powyżej zaprezentowanym stanowiskiem, zdaniem Sądu, przemawia też okoliczność, że w sytuacji, gdy okazało się, iż wykonanie zamierzonego przez pozwaną Wspólnotę docieplenia przekroczy górny limit zaplanowanych na ten cel wydatków, zarząd pozwanej Wspólnoty przed zawarciem umowy na wykonanie docieplenia pozyskał kolejną uchwałę pozwanej Wspólnoty (nr (...) z dnia 14 grudnia 2018 r.), umocowującą go do zawarcia w imieniu pozwanej takiej właśnie umowy (by nie narazić się na zarzut działania sprzecznego z treścią uchwały kwestionowanej w pozwie, czytanej łącznie z uchwałą nr (...) z dnia 15 lutego 2018 r.).

Mając wszystko powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach procesu (pkt II wyroku) Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 98 kpc w zw. z §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 265) – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

SSO Aneta Ineza Sztukowska

ZARZĄDZENIE

1)a/a

2) odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć powódce (pouczając ją o sposobie i terminie wniesienia apelacji) oraz pełnomocnikowi pozwanej (bez pouczenia).

24.01.2019 r.

SSO Aneta Ineza Sztukowska