Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lutego 2020 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Juliusz Ciejek

Protokolant: sekretarz sąd. Anna Kosowska

po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2020 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej w O.

przeciwko Gminie O.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy O. na rzecz (...) Przedsiębiorstwa Budowlanego Spółki Akcyjnej w O. kwotę 1.300.833 (jeden milion trzysta tysięcy osiemset trzydzieści trzy) zł z odsetkami ustawowymi od dnia 1 grudnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 15.417 (piętnaście tysięcy czterysta siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5.417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

IV.  nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w O., tytułem opłaty sądowej, od:

- pozwanej kwotę 57.960 (pięćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt) zł,

- od powoda z zasądzonego na jego rzecz roszczenia kwotę 5.775 (pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt pięć) zł.

Sygn. akt. I C 335/19

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2018 r. powód (...) Przedsiębiorstwo Budowlane S.A. z siedzibą w O. wniósł o zasądzenie od pozwanej Gminy O. kwoty 141.633,10 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 1 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W uzasadnieniu wskazała, że kwoty tej domaga się tytułem 10% wartości szkody poniesionej na skutek uchwalenia uchwałą z dnia 30 maja 2012 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującą należącą do powoda nieruchomość. W wyniku tej uchwały nieruchomość powoda przewidziana w decyzji o warunkach zabudowy, jako przeznaczona do budowy zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i parkingami, zmieliła swoje przeznaczenie. Przewidziano ją pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą lub w zabudowie bliźniaczej i pod usługi nieuciążliwe, co znacząco obniżyło jej wartość. Swoje roszczenie oparł na podstawie art. 36 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (k. 4-6).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu. Wywodziła, że w dacie nabycia nieruchomości przez powoda teren ten był przewidziany pod zieleń ochronną. Uzyskana przez powoda decyzja o warunkach zabudowy nie stanowiła o zmianie dotychczasowego przeznaczenia terenu. Z dniem wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy wygasła. Podała, że uprzedzano powoda o projektowanych założeniach planu. Plan zagospodarowania przestrzennego nie dokonał zmiany przeznaczenia działek. Zakwestionował wysokość dochodzonego roszczenia (k. 123, 127-129).

Pismem z dnia 8 października 2018 r. powód rozszerzył powództwo o kwotę 1.274.706 zł domagając się zapłaty łącznie kwoty 1.416.340 zł (k. 165).

W związku z ogłoszeniem w dniu 28 września 2018 r. upadłości powoda postępowanie w sprawie zawieszono postanowieniem z dnia 24 października 2018 r. (k. 172)

W związku ze wstąpieniem do sprawy w miejsce powoda Syndyka Upadłości T. G. (k. 181), postanowieniem z dnia 22 marca 2019 r. podjęto zawieszone postępowanie (k. 190).

Pismem z dnia 29 kwietnia 2019 r. pełnomocnik powoda sprecyzował roszczenie domagając się ostatecznie zapłaty kwoty 1.416.331 zł (k. 197).

W piśmie z dnia 4 września 2019 r. pełnomocnik pozwanej podniósł, że regulacje ustawowe nie przewidywały skutków interpretacji art. 36 ustawy o p.z.p., które nadają im sądy powszechne. W miejsce słusznej kompensaty stały się narzędziem spekulacyjnego pozyskiwania niczym nie uzasadnionych korzyści (k. 349-355). Dodatkowo w piśmie z dnia 17 grudnia 2019 r. podniósł zarzut przedawnienia roszczenia, jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej (k. 392v).

Sąd ustalił, co następuje:

(...) Przedsiębiorstwo Budowlane w O. było właścicielem nieruchomości gruntowych oznaczonych geodezyjnie jako działki nr (...).

Nieruchomość gruntowa oznaczona numerami działek (...) ma pow. 0,5052 ha. Działka nr (...) ma pow. 0,1231 ha. Są położone w obrębie ewidencyjny nr (...). O., przy ul. (...) (obecnie działki nr (...), powstałe na skutek scalenia i podziału nieruchomości, który miał miejsce w marcu 2017 roku). Przedmiotowa nieruchomość uregulowana jest w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej prze Sąd Rejonowy w O. VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

W dziale I - Sp (spis praw związanych z własnością) w/w księgi wieczystej istnieją następujące wpisy:

- uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o następującej treści: „ każdoczesnemu właścicielowi działki nr (...) objętej KW Nr (...) przysługuje odpłatnie, za kwotę 10 zł rocznie, i na czas nieokreślony prawo do przeprowadzenia tłocznej kanalizacji deszczowej w wydzielonym trzymetrowym pasie gruntu, pod drogą wewnętrzną planowaną do realizacji na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) objętą KW Nr (...)" (księga powiązana - (...)).

- uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o następującej treści: ,,uprawnienie o treści zgodnej z paragrafem 8 aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy sprzedaży z dnia 27.10.2009 r., rep. a nr (...)" (księga powiązana - (...)).

W dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) w/w księgi wieczystej istnieją następujące wpisy:

- ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebność przesyłu, polegającej na udostępnieniu nieruchomości w celu wybudowania urządzeń elektroenergetycznych, prawie przejścia i przejazdu wraz z niezbędnym sprzętem w celu wykonania prac eksploatacyjnych, remontowych, modernizacyjnych na wybudowanych urządzeniach oraz usuwania awarii wybudowanych urządzeń oraz na prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość oraz przechodu wybudowanych urządzeń. Przedmiot wykonania - działka nr (...). Powyższa służebność ustanowiona została na rzecz (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w G.,

- ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebność przesyłu polegającej na udostępnieniu nieruchomości w celu wybudowania urządzeń elektroenergetycznych, prawie przejścia i przejazdu wraz z niezbędnym sprzętem w celu wykonania prac eksploatacyjnych, remontowych, modernizacyjnych na wybudowanych urządzeniach oraz usuwania awarii wybudowanych urządzeń oraz na prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość oraz przechodu wybudowanych urządzeń. Przedmiot wykonania - działka nr (...). Powyższa służebność ustanowiona została na rzecz (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w G..

W dziale IV (hipoteka) w/w księgi wieczystej istnieje wpis dotyczący hipoteki umownej łącznej w wysokości 27 000 000 zł, z tytułu kredytu, na rzecz (...) Bank (...) w O. z siedzibą w W.. Księgi współobciążone: KW Nr (...) i KW Nr (...).

(dowód: opinia biegłej M. K. k. 287 - 309, kopia KW k. 72 - 95)

Przed uchwaleniem w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr (...) położone były w terenie, dla którego nie było sporządzonego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części miasta O. na osiedlu (...) przy ul. (...), w odległości ok 3,5 km od centrum miasta. Otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna wielorodzinna oraz jednorodzinna. W pobliżu znajduje jezioro P.. Nieruchomość położona jest w terenie uzbrojonym w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową oraz telekomunikacyjną. Lokalizację ogólną oraz szczegółową przedmiotowej nieruchomości należy uznać za dobrą. Kształt kompleksu przedmiotowych działek był wielokątny. Teren był zróżnicowany wysokościowo. Nieruchomość była niezabudowana. Na sąsiedniej nieruchomości powód wzniósł już uprzednio 3 budynki mieszkalne wielorodzinne.

Dla przedmiotowej nieruchomości, dnia 25 lutego 2011 r. wydana była przez Prezydenta Miasta O. decyzja nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy, ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi (o trzech kondygnacjach nadziemnych) i parkingami, infrastrukturą techniczną oraz układem komunikacyjnym i towarzyszącym zagospodarowaniem terenu w O. przy ul. (...) - na działkach (...). W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dla przedmiotowej nieruchomości istnieje projekt planu zagospodarowania przestrzennego, który jest w końcowej fazie jego opracowywania. Przewiduje on tam zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wolnostojącą, a nie wielorodzinną i w sytuacji jego uchwalenia zagospodarowanie terenu będzie musiało być z nim zgodne. Decyzja o warunkach zabudowy zostanie w takiej sytuacji wygaszona.

Po uzyskaniu warunków zabudowy powód przystąpił do prac projektowych. Wykonano w kwietniu lub maju 2011 r. dokumentację projektową.

(dowód: opinia biegłej M. K. k. 287 - 309, kopia kw k. 72 – 95, zeznania śwd Z. C. k. 159-160)

W oparciu o decyzję o warunkach zabudowy powód w dniu 16 marca 2012 r. złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Uchwałą Nr (...)Rady Miasta O. z dnia 30 maja 2012 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu 4 czerwca 2012 r. (data wejścia w życie w/w mpzp – 5 lipca 2012 r.), dokonano uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. (P.) w O.. Zgodnie z nim działka nr (...) oraz przeważająca cześć działki nr (...), położona jest odtąd w terenie oznaczonym symbolem „(...)", dla którego zapis w palnie brzmi „Przeznaczenie terenu podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca lub w zabudowie bliźniaczej. Przeznaczenie terenu uzupełniające: usługi nieuciążliwe". Pozostała część działki nr (...) (o pow. 0,0772 ha) położona jest w terenie oznaczonym symbolem „1ZP", dla którego zapis brzmi „teren zieleni urządzonej".

Decyzją Prezydenta O. z dnia 8 czerwca 2012 r. odmówiono zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi w O. przy ul. (...) na działkach nr (...) z uwagi na nieuzupełnienie nałożonych obowiązków formalnych. Od powyższej decyzji powód odwołał się do Wojewody (...)- (...), który postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2012 r. zawiesił postępowanie odwoławcze do czasu ostatecznego wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z uwagi na rozpoczęcie obowiązywania miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego J. S. w O. po dacie wydania decyzji. Inwestor zaskarżył decyzję o zawieszeniu, w rezultacie czego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 27 października 2012 r. uchylił postanowienie Wojewody. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, decyzją Wojewody (...)- (...) nr (...) z 31 stycznia 2013 r. uchylono w całości decyzję Prezydenta O. z dnia 8 czerwca 2012 r., zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem. W ocenie organu odwoławczego inwestor wywiązał się z nałożonych na niego obowiązków. Wskazał, że organ I instancji w związku ze zmianą planu nie wygasił swojej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Tym samym wiązała go ona, a Wojewoda winien uwzględnić jej treść.

Inwestor przystąpił do wykonania inwestycji. W dniu 19 lutego 2013 r. zgłosił Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego rozpoczęcie z dniem 26 lutego 2013 r. robót budowlanych.

Wykonano wykopy pod budynki, uzbrojono część terenu. Rozpoczęto wykonywanie fundamentów i ścian piwnic.

Na skutek skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) ABC w O., Wojewódzki Sąd Administracyjny w O. wyrokiem z dnia 18 czerwca 2013 r. uchylił decyzję Wojewody (...)- (...) w O. z dnia 31 stycznia 2013 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę i orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, przyjmując, że ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego mają pierwszeństwo przed treścią wcześniejszych decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślono, że to gmina, a nie inwestor decyduje o ładzie przestrzennym obowiązującym na terenie gminy. Na skutek skargi kasacyjne inwestora Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 8 maja 2015 r. oddalił skargę kasacyjną (...) Przedsiębiorstwa Budowlanego, podzielając ocenę prawną I instancji.

Decyzją z dnia 6 lipca 2016 r. odmówiono zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Wg stanu na dzień 5 lipca 2012 r. (data wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. w O.), przedmiotowa nieruchomość oznaczona była numerami działek nr (...) stanowiącymi jeden kompleks o łącznej powierzchni działek (...) ha. Obecnie na nieruchomości znajdują się fundamenty dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, których budowę rozpoczęto w lutym 2013 r.

(dowód: dzienniki urzędowy k. 12 -30, kopia decyzji o warunkach zabudowy k.38-4, kopia decyzji k. 42-47, zgłoszenie k. 228, wyrok WSA k.223-228,, wyrok NSA k. 97-114, decyzja k. 223, zeznania śwd. S. M. k. 132v, Z. C. k. 159-160).

Na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. w O. uchwałą Nr (...)Rady Miasta O. z 30 maja 2012 roku doszło do obniżenia wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej numerami działek nr (...), położonej w O. przy ul. (...) o kwotę 1.300.833 zł.

(dowód: opinia biegłej M. K. k. 287 - 309, k. 367-369)

W dniu 29 maja 2015 r. powód zgłosił pozwanej wniosek o odszkodowanie w kwocie 1.416.331 zł. W tej samej dacie złożył też do Sądu Rejonowego w Olsztynie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.

(dowód: k.31-37)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda jest zasadne w zakresie szkody ustalonej na podstawie opinii biegłej i jako takie zasługuje na uwzględnienie.

W pozwie, jako podstawę prawną żądania wskazano art. 36 pkt 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej o p.z.p.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja tego uprawnienia uzależniona jest od wykazania przez właściciela, że sytuacja ta wystąpiła „w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą”. Musi więc zachodzić związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego bądź jego zmianą, a skutkiem w postaci ograniczenia prawa własności polegającego na uniemożliwieniu lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości. Chodzi tu o korzystanie faktyczne lub zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem, tj. w taki sposób, w jaki właściciel może to potencjalnie czynić w granicach określonych przepisami prawa. Niewątpliwie, ustawodawca użył dwóch odmiennych pojęć w postaci „korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób” i „korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem” nie bez przyczyny. Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób oznacza faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Korzystanie natomiast z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza, że decydujące jest przeznaczenie nieruchomości bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w akcie administracyjnym. Przewidziane w przywoływanym wyżej przepisie środki ochrony właścicieli nieruchomości objętych nowym lub zmienionym planem - żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części - uzasadnione są od kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: istotnej ingerencji regulacji planistycznej w treść prawa własności i zmiany w stosunku do stanu dotychczasowego, którą zobowiązany jest udowodnić właściciel. Dla ustalenia, czy doszło do zmiany korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy dokonać porównania przeznaczenia nieruchomości w dotychczasowym planie, z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu. Rozkład ciężaru dowodu wynika z art. 6 k.c., który wskazuje, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Podstawową przesłanką uwzględnienia powództwa było zatem udowodnienie przez powoda, że uchwalenie planu ograniczyło jego korzystanie z nieruchomości.

Dla ustalenia, czy doszło do zmiany korzystania z nieruchomości wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy dokonać porównania przeznaczenia i wykorzystania nieruchomości w dotychczasowy sposób, z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu.

Przeprowadzenie powyższej analizy daje odpowiedź twierdzącą na zasadnicze w tej kwestii pytanie.

Zgodnie art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z dnia 27 marca 2003 r., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W związku z powyższym, należy przyjąć, że przedmiotowe działki nr (...) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, były przeznaczone pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2012 roku przeznaczającego przedmiotowe działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz częściowo pod zieleń urządzoną (ok 12 % powierzchni nieruchomości), spowodowało brak możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym jej przeznaczeniem związanym z inwestycją budowlaną polegająca na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi.

To, że dla nieruchomości nie było wcześniej planu było wynikiem zaniechania pozwanej. Luka planistyczna nie może być okolicznością obciążającą inwestora. Decyzje o warunkach zabudowo wydano w 2011 r. wtedy też powstał projekt, dokumentacja geodezyjna i projektowa.

Z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika również, że przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania planu przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na to, że nieruchomości nie była objęta miejscowym planem jej przeznaczenie należało ustalić właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, którą wydano dla tej nieruchomości. Zgodnie ze wspomnianym art. 59 ust. 1 ustawy o p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy ustaliło sposób korzystania z tej nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy zmienia sposób zagospodarowania czy też funkcje nieruchomości. Z momentem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy właściciel może uczynić z działką to samo co mógłby, gdyby istniał miejscowy plan zagospodarowania dla tej działki. Decyzje o warunkach zabudowy nie są wydawane zawsze i wszędzie bez względu na położenie nieruchomości. Nie należą do rzadkości sytuacje gdy właściciel składa wniosek o decyzje o warunkach zabudowy, ale spotka się z odmową jej wydania. Z momentem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy właściciel ma prawo do złożenia całej dokumentacji architektoniczno-budowlanej celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Skoro Prezydent Miasta wydał decyzje o warunkach zabudowy, to oznacza, że zgodził się z planowaną inwestycją budowlaną. Ustawa o p.z.p. wykreśla stosowanie ustawy o gospodarce nieruchomościami albowiem już w ustępie 12 art. 37 do niej odsyła.

Ta konstatacja ma fundamentalne znaczenie do dalszego biegu sprawy. Należy jednak podkreślić, że nie tylko formalno-prawne skutki związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy miały tu przesądzające znaczenie. Otóż w następstwie jego wydania było przeprowadzenie procesu projektowego. A więc wykonanie dokumentacji geodezyjnej, projektowej, konstrukcyjnej, niejednokrotnie poprzedzonej odwiertami i badaniem gruntu. W sposób „fizyczny” inwestor postępował z działką jak z nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę wielomieszkaniową. Korzystał więc z niej w rozumieniu art. 36 ust. 1 jak z takiej nieruchomości, a nie tylko „posiadał ją bezproduktywnie”.

Jak podkreślił to Wojewódzki Sąd Administracyjny, to gmina, a nie inwestor decyduje o ładzie przestrzennym obowiązującym na terytorium gminy (k. 102). Konsekwencją tego faktu jest możliwość suwerennej kreacji tego ładu, ale konstytucyjną powinnością, odzwierciedloną również w przepisach szczególnych, jest też konieczność naprawienia szkody, którą ta kreacja rodzi dla podmiotów nią dotkniętych. W przeciwnym razie byłaby to w istocie samowola prowadząca do wywłaszczenia.

W tym stanie rzeczy należało przyjąć, że uchwalony w 2012 r. plan wywołał skutki, o których mowa w art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Już to czyni roszczenie powoda o zapłatę odszkodowania z tytułu poniesionej rzeczywiście szkody w pełni zasadnym.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie uznał za celowe dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu planowania przestrzennego. Omawiany przypadek jest na tyle klarowny, że nie wymaga pomocy w analizie treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego. Nie zachodzi też konieczność analizy rozbieżności pomiędzy planami. Wszystko sprowadza się w istocie do oceny prawnej, która nie może być przerzucona przez Sąd na barki biegłego. W tej sytuacji wniosek o jego powołanie oddalono jako zbędny i zmierzający jedynie do przewleczenia postępowania.

Okoliczność, podnoszona przez pozwaną, że w decyzji o warunkach zabudowy była informacja o trwających pracach planistycznych i planowanym przeznaczeniu gruntu, nie miała w tej sprawie istotnego znaczenia. Z punktu widzenia roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy o p.z.p., tego typu „ostrzeżenia” nie mają normatywnego znaczenia dla roszczenia powoda w zakresie oceny szkody rzeczywistej w zaistniałym stanie faktycznym.

Przed przystąpieniem do oceny wysokości, żądania powoda, koniecznym stała się ocena podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia roszczenia. Wskazała ona, że z uwagi na gospodarczy charakter działalności powoda jego roszczenie odszkodowawcze przedawnia się z upływem lat 3.

Nie sposób zgodzić się z tym stanowiskiem. Zagadnienie to było już kilkakrotnie przedmiotem oceny Sądu Najwyższego. Niejednokrotnie wskazywał on, że roszczenie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przedawnia się z upływem lat dziesięciu (obecnie sześciu). Podkreślano, że roszczenie to nie jest związane z działalnością strony powodowej, lecz z normotwórczym działaniem gminy (patrz; wyrok SN z 20 X 2016 w sprawie II CSK 53/16, wyrok SN z 10 I 2017 w sprawie V CSK 222/16). Sąd w niniejszej sprawie pogląd ten w całości podziela. Należy tu też dodatkowo przypomnieć, że roszczenie odszkodowawcze powód zgłosił pozwanej już 29 maja 2015 r., wnosząc też w tym samym dniu wniosek do Sądu Rejonowego w Olsztynie o zawezwanie do próby ugodowej, co skutecznie przerwało bieg przedawnienia.

Dla oceny wysokości roszczenia powoda, koniecznym była jednak opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 36 ust 3 w/w ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę jest równoważne zmniejszeniu wartości nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu miejscowego planu (art. 37 ust.1 ustawy o pzp).

Powołana w niniejszej sprawie biegła M. K. (2) określiła na zlecenie Sądu wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. w O. oraz po jego uchwaleniu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dla celów ustalenia zastosowała, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wycenę wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wartość nieruchomości skorygowała ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się ją z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W sporządzonej opinii pisemnej wyjaśniła w sposób szczegółowy zastosowaną metodykę i dodatkowo udzieliła wszechstronnych odpowiedzi na pytania stron w toku rozprawy.

W wyniku przeprowadzonej analizy biegła uznała, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. w O. uchwałą Nr (...)Rady Miasta O. z dnia 30 maja 2012 r. doszło do obniżenie wartości nieruchomości oznaczonej numerami działek nr (...), położonej w O. przy ul. (...). W ocenie biegłej wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) wynosiła 2.441.951 zł. Po uchwaleniu planu miejscowego (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z terenem zieleni urządzonej) wynosi: 1.141.118 zł. Stąd też szkoda rzeczywista powoda z tego tytułu wyniosłą 1.300.833 zł.

Sąd podzielił opinię biegłej w tym zakresie jako kompetentną, wszechstronną i należycie umotywowaną. Nie została ona skutecznie podważona przez żadną ze stron. Dlatego Sąd oparł na niej swoje ustalenia.

Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 36 ust 3 ustawy o p.z.p., Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.300.833 zł. Należy tu podkreślić, iż zgodnie z ustalonym w tym przedmiocie orzecznictwem zasądzeni kwoty następuje w takim przypadku na rzecz upadłego, a nie syndyka, który reprezentuje jedynie w tym przypadku upadłego i interesy jego wierzycieli.

W pozostałym zakresie powództwo oddalono jako bezzasadne.

Orzekając o roszczeniach odsetkowych Sąd miał tu na względzie szczególną regulację przewidzianą w art. 37 ust. 9 ustawy o p.z.p. Umożliwia on naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie po upływie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania. Nie zmienia tu nic fakt, że określenie odpowiedniej sumy następuje w chwili orzekania przez sąd (patrz: postanowienie SN z 29 maja 2018 r. II CSK 45/18).

Niespornym było, że powód złożył pozwanej wniosek o wypłatę odszkodowania w dniu 29 maja 2015 r. Ma przeto prawo domagać się odsetek od całości kwoty od dnia 1 grudnia 2015 r., które zasądzono na podstawie wskazanego przepisu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., zasądzając od pozwanej na rzecz powoda kwotę odpowiadającą stawce podstawowej pełnego wynagrodzenia minimalnego pełnomocnika, obliczonego od pierwotnie zgłoszonego żądania i procentu pozostałych poniesionych kosztów procesu w zakresie w jakim powództwo uwzględniono, gdyż wynikało to z obrachunku Sądu, zważywszy charakter tej sprawy i jej wynik. Powód uległ jedynie co do nieznacznej części swego żądania (wygrał proces w 91%). Zasądzono na jego rzecz całość poniesionych przez niego wydatków na wynagrodzenie pełnomocnika 5.417 zł (zwrot kosztów wynagrodzenia pełnomocnika 5.400 zł i opłatę za pełnomocnictwo 17 zł) oraz 91% poniesionych przez niego pozostałych opłat i wydatków. Do kosztów tych zaliczono uiszczoną opłatę od pozwu - 7.082 zł i 2 zaliczki na opinię biegłej po 2.000 zł każda (k. 163 i 281), z których wydatkowano na opinię łącznie 3.904,29 zł (kwotę niewykorzystaną tytułem zaliczki – 95 ,71 zł zwrócono k. 398v). Dało to łącznie 15.417 zł. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia zastosowano stawkę odpowiadająca pierwotnie zgłoszonemu roszczeniu – 141.634 zł stosownie do § 2 ust 6 i § 19 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2018. 265 tj.).

Powód dokonując rozszerzenia żądania do kwotę 1.141.331 zł nie uiścił opłaty od rozszerzenia w kwocie 63.735 zł bo uzyskał zwolnienie od kosztów. Z tej przyczyny nieuiszczona opłata od rozszerzonego powództwa podległa ściągnięciu od stron na podstawie art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Co do pozwanej ściągnięto ją w części odpowiadającej różnicy pomiędzy kwotą w jakiej powództwo uwzględniono, a kwotą w jakiej pierwotnie pozew opłacono (1.300.833 zł - 141.634 zł = 1.259.199 zł x 5%), co dało 57.960 zł.

Co do powoda obliczono ją od części odpowiadającej kwocie w jakiej powództwo oddalono (1.416.331 zł - 300.833 zł = 115.498 zł x 5%), co dało 5.775 zł. Ponieważ powód został zwolniony od kosztów w jego przypadku orzeczono o ściągnięciu ich z zasądzonego na jego rzecz od pozwanej roszczenia.