Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 listopada 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący	:	SSA Krzysztof Chojnowski
Sędziowie	:	SA Bogusław Dobrowolski (spr.) SA Jarosław Marek Kamiński
Protokolant	:	Izabela Lach

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2019 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. T. i M. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w E.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach

z dnia 1 kwietnia 2019 r. sygn. akt I C 309/18

1.zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2 o tyle, że zasądza 600,32 złotych;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 458,86 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

(...)

Sygn. akt I ACa 481/19

UZASADNIENIE

A. T. i K. T. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w E. domagali się uchylenia uchwały Zebrania (...) nr (...) z dnia 28 lutego 2018 r., której przedmiotem było ustalenia stawki miesięcznej czynszu w wysokości 25 zł za 1 m ² za pomieszczenie o pow. 19,99 m ² przylegające do lokalu powodów, zobowiązanie Zarządu Wspólnoty do zawarcia umowy najmu tego lokalu z powodami, obciążenia ich kosztami z tytułu bezumownego korzystania z tego pomieszczenia. Powodowie podali, że są właścicielami lokalu użytkowego w budynku nr (...) przy ul. (...) w E. o pow. 293,07 m ², do którego przylega bezpośrednio pomieszczenie o pow. 19,99 m ². Lokal ten nabyli od (...) Banku (...) S.A. w W. wraz przysługującymi bankowi prawami i roszczeniami z tytułu nakładów na nieruchomość wspólną w postaci dobudowanej do lokalu przybudówki. Tym samym wraz własnością lokalu użytkowego nabyli także prawa do nieodpłatnego korzystania z pomieszczeń piwnicznych i przedmiotowej przybudówki. Zdaniem powodów zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem i narusza ich interes, w związku z czym powinna być uchylona.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w E. wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 2019 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanej kwotę 3.240,32 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Wskazał, że pozwana Wspólnota na mocy uchwały nr (...) z dnia 28 lutego 2018 r. podjęła decyzję o uregulowaniu stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych wchodząc w skład nieruchomości wspólnej, które zostały poczynione w 1996 r. nakładem ówczesnego współwłaściciela banku (...) S.A. w W.. W ramach tej uchwały ustalono m.in. stawkę czynszu za korzystanie ze wskazanych pomieszczeń, a także należności za bezumowne korzystanie w przypadku odmowy zawarcia umowy.

Mając to na uwadze, Sąd Okręgowy uznał, że powodowie pomimo spoczywającego na nich ciężaru dowodu, nie wykazali, iż zostały spełnione przesłanki do uchylenia uchwały, gdyż nie była ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ani nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób ich interesów (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. z 2000r., nr 90, poz. 903 ze zm.).

O kosztach procesu Sąd ten orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie, którzy zarzucili Sądowi I instancji naruszenie:

1) art. 231 k.p.c. i art. 232 k.p.c. przez uznanie, że nie wywiązali się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z której wywodzili skutki prawne, tj. niezgodności uchwały z przepisami prawa oraz naruszenia uchwałą ich interesów;

2) art. 233 § 1 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem, m.in. dowodów zakupu lokalu wraz z nakładami na nieruchomość wspólną, a w konsekwencji błędne ustalenie, że obciążenie ich czynszem nie narusza prawa oraz ich interesu;

3) art. 321 § 1 k.p.c. przez nierozpoznanie istoty sprawy polegające na pominięciu zarzutu naruszenia skarżoną uchwała prawa;

4) art. 328 § 2 k.p.c. przez niewyjaśnienie podstawy pozostawienia bez rozpoznania zarzutu naruszenia prawa przez przyjęcie kwestionowanej uchwały oraz niewyjaśnienie przyznania pozwanej kosztów postępowania w kwocie 3.240,32 zł;

5) art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że skarżona uchwała nie narusza interesu powodów;

6) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych przez przyznanie kosztów zastępstwa prawnego w wysokości naruszającej prawo.

Wnosili o zmianę tego orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa w całości.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie jedynie w części dotyczącej rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstacyjnego.

Wstępnie zaznaczyć należy, że choć skarżący w swojej apelacji sformułowali głównie zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego oraz sprzeczności ustaleń z treścią zgromadzonego materiału dowodowego, to w istocie większość z tych zarzutów odnosi się do wniosków prawnych wysnutych przez Sąd Okręgowy. A zatem, jako odnoszące się do sfery prawnej, są to zarzuty naruszenia prawa materialnego. Skarżący nie zgadzali się bowiem z przyjęciem przez Sąd I instancji, że zaskarżona uchwała nie była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz nie naruszała ich interesu ekonomicznego.

W związku z tak skonstruowanymi zarzutami, w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie tego przepisu uchwały wspólnoty może zatem polegać zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie właściciel lokalu może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym w doktrynie przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Oznacza to, że nawet gdyby w istocie w trakcie procedowania nad podjęciem spornej uchwały miały miejsce jakiekolwiek uchybienia o charakterze formalnym, to mogłyby one doprowadzić do uwzględnienia powództwa, gdyby powodom udało się wykazać, że np. brak umieszczenia uchwały w porządku obrad miał wpływ na wyniki głosowania. Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym podziela także stanowisko wyrażone przez SA w B. w uzasadnieniu wyroku z 24 stycznia 2013 r., I ACa 778/12, zgodnie z którym „ustawodawca w art. 25 ust. 1 ustawy odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania”.

Kolejną podstawę powództwa może stanowić zarzut naruszenia przez zaskarżaną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszenie interesów właściciela lokalu. Nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W doktrynie podnosi się, iż sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3). Podkreślić w tym miejscu należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną.

W związku z tym zwrócić należy uwagę, że spór w niniejszej sprawie dotyczy pomieszczenia o pow. 19,99 m ² („przybudówki”) przyległego do lokalu należącego do powodów, do którego jednak nie dysponują oni prawem własności. Poza sporem jest, że to jeden z właścicieli ( (...)) rozbudował budynek na własne potrzeby i w sposób wyłączny korzystał z budynku po jego rozbudowie. Niezależnie jednak od tego, kto poczynił nakłady na wybudowanie tego pomieszczenia, stanowi ono nieruchomość wspólną. W okolicznościach niniejszej sprawy nie ma też większego znaczenia, że na podstawie wcześniejszej uchwały to właśnie Bank korzystał wyłącznie z tej części nieruchomości. W uchwale tej w istocie mowa jest o oddaniu tej części nieruchomości wspólnej jednemu z właścicielowi, która powstała jego staraniem i nakładem, co stanowi potwierdzenie istniejącego dotąd stanu powstałego na skutek wcześniejszej akceptacji przez pozostałych współwłaścicieli rozbudowy i modernizacji budynku, przy czym bezpłatne korzystanie stanowiło swoisty ekwiwalent za poniesione koszty modernizacji. Obecnie zaś nic nie stało na przeszkodzie, aby współwłaściciele - w ramach zarządu nieruchomością wspólną - zmienili zasady i formę korzystania, także w zakresie ewentualnej odpłatności z tego tytułu czynszu. W zaskarżonej uchwale właściciele zadecydowali właśnie o tym, że uprawniają zarząd do zawarcia z jednym z właścicieli umowy dotyczącej odpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej, z której dotąd na podstawie wcześniejszego porozumienia korzystał nieodpłatnie. W świetle powyższego, trafna była konkluzja Sądu pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała nie tylko nie naruszała, ale wręcz była zgodna z zasadami racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty.

W rozpoznawanej sprawie brak jest również podstaw do uznania, że uchwała nr (...) z dnia 28 lutego 2018 r., może naruszać interes powodów, jak właściciela jednego z lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Kwestia ta była przedmiotem licznych orzeczeń, w których wykrystalizował się pogląd, że interes właściciela lokalu powinien być oceniany w kategoriach obiektywnych. Samo zaś naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16, L.; Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 maja 2015 r., I ACa 68/15, L.). Należy przy tym zwrócić uwagę, że pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności z uwagi na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Wobec tego interesy poszczególnych właścicieli winny być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych. Wprawdzie nie można zakładać, że interes większości właścicieli lokali ma pierwszorzędne znaczenie nad interesem indywidualnego właściciela, niemniej jednak dla uznania prymatu interesu pojedynczego właściciela, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony jego interesu, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W świetle powyższych rozważań zwrócić należy uwagę, że powodowie podnosili, iż wraz z nabyciem prawa własności do lokalu użytkowego w budynku nr (...) przy ul. (...) w E. o pow. 293,07 m ², jednocześnie nabyli prawo do nieodpłatnego korzystania z przyległego pomieszczenia o pow. 19,99 m ². Do wniosków takich nie prowadzi jednak treść umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2016 r., z której wynika, że wraz z lokalem nabyli jedynie prawa i roszczenia z tytułu nakładów na przebudowę nieruchomości. Tych zaś praw nie można utożsamiać ani z uprawnieniem do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Podobnie praw posiadacza danej części nieruchomości, nie można utożsamiać z prawami jej właścicieli. Oczywistym jest bowiem, że w interesie posiadacza leży nieodpłatne korzystanie z nieruchomości, co jest jednak sprzeczne z interesem właściciela. W innym bowiem przypadku każda osoba władająca częścią nieruchomości mogłaby swoje prawo posiadania przeciwstawiać prawom właściciela, w tym uzyskiwania przychodów z swojej własności. Oznacza to zaś, że powodowie, którzy dotychczas wyłącznie korzystali z przedmiotowej części budynku, mogli być obciążeni przez Wspólnotę należnościami czynszowymi z tego tytułu. Tej treści uchwała nie narusza ich interesu, jako właścicieli lokalu przyległego do spornego pomieszczenia. Wręcz przeciwnie, dzięki uchwale zarówno oni, jak i inni współwłaściciele tego pomieszczenia (przybudówki), będą mogli czerpać wymierne korzyści finansowe. W tym stanie rzeczy, Sąd Apelacyjny przyjął, iż brak było podstaw określonych w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uzasadniających uchylenie zaskarżonej uchwały.

W ocenie Sądu Apelacyjnego korekty wymagało natomiast rozstrzygnięcie o kosztach postępowania przed Sądem I instancji. Sąd ten w ustnych motywach wyroku ograniczył się jedynie do ogólnikowania podania podstaw prawnych swego rozstrzygnięcia i w zasadzie nie wskazał jakimi względami kierował się zasądzając od powodów na rzecz pozwanej kwotę 3.240,32 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Rozstrzygnięcie to jednak nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa.

Przepis art. 98 k.p.c. statuuje dwie podstawowe zasady rozstrzygania o kosztach procesu: zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca zobowiązana jest zwrócić swemu przeciwnikowi poniesione przez niego koszty procesu oraz zasadę zwrotu jedynie kosztów niezbędnych i celowych, zobowiązującą stronę przegrywającą do zwrotu przeciwnikowi procesowemu tylko tych poniesionych faktycznie kosztów procesu, jakie były niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (art. 98 § 2 i 3 k.p.c.). Do kosztów celowego dochodzenia praw i celowej obrony należą z kolei m.in. koszty reprezentacji strony przez wykwalifikowanego pełnomocnika procesowego, których wysokość winna być zgodna z treścią Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 265). Jako, że rozporządzenie to nie stawek wynagrodzenia w sprawach o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zastosowanie winna mieć zasada z § 20, zgodnie z którą do spraw nieokreślonych w rozporządzeniu wynagrodzenie pełnomocnika ustala się, przyjmując za podstawę stawkę w sprawach o najbardziej zbliżonym rodzaju. Oznacza to zaś, że w niniejszej sprawie powinna być zastosowana stawka wynagrodzenia przewidzianego dla spraw o uchylenie uchwały organu spółdzielni, która zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia wynosi 360 zł. W efekcie uwzględniwszy dodatkowo poniesione przez stronę wydatki związane z dojazdami do siedziby Sądu, należało zasądzić od powodów na rzecz pozwanych kwotę 600,32 zł.

Z uwagi na powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c., orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. oraz § 20 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 w/w rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

(...)