Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 marca 2022 roku

Sąd Rejonowy w Raciborzu Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Marek Łukaszek

Protokolant: Marta Garbas

po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2022 roku w Raciborzu

na rozprawie

sprawy z powództwa: M. T.

przeciwko: A. L.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3000 (trzy tysiące) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 15 września 2020 roku do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę (...) (jeden tysiąc sto siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 269/21

UZASADNIENIE

Powódka M. T. pozwem wniesionym do tut. Sądu w dniu 27 stycznia 2021 r. domagała się zasądzenia od pozwanego A. L. kwoty 3000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty, a także zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu podniesiono, że powódka prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...). W dniu 19 listopada 2019 r. zawarła z pozwanym umowę pośrednictwa sprzedaży jego lokalu mieszkalnego przy ul. (...). Umowa wynagrodzenie powódki za te usługi określiła na 3000 zł. Powódka sprawdziła stan prawny nieruchomości i akta ksiąg wieczystych, zadłużenia i zobowiązania pozwanego, opłaty związane z podatkiem od nieruchomości, opracowała reklamy oferty, wykupiła powierzchnię reklamową w mediach, poza tym wprowadzono ofertę na różne portale, zapewniono telefoniczną obsługę zapytań klientów i prezentację oferty, zapewniono obsługę organizacyjną transakcji, dokonano przepisania mediów.

Powódka wyszukała kupujących, którzy zaakceptowali ofertę i przystali na warunki pozwanego. Pozwany odebrał fakturę, ale nie zapłacił umówionego wynagrodzenia w kwocie 3000 zł, którego dotyczy pozew w niniejszej sprawie.

Referendarz sądowy w tut. Sądzie w dniu 26 lutego 2021 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, mocą którego nakazał pozwanemu zaspokojenie żądania powódki w terminie 14 dni albo wniesienie w tymże terminie sprzeciwu.

Pozwany w terminie wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Zaprzeczono wszystkim wyraźnie nie przyznanym twierdzeniom pozwu. Zaprzeczono temu, aby powódce przysługiwała legitymacja czynna, bo nie wiadomo, jaki podmiot miałby otrzymać wynagrodzenie określone w umowie. Pozwany nie wie również, w jakiej walucie miałby zapłacić wynagrodzenie, bo z umowy to nie wynika. Pozwany podniósł, że sprzedał nieruchomość dopiero w dniu 30 lipca 2020 r. i za kwotę 195 000 zł, a więc niższą od tej, za jaką zobligowała się pośredniczyć w zbyciu powódka. Umowa zawarta przez strony ma być umową rezultatu, a nie starannego działania, a powódka jej nie wykonała. Powódka zataiła również, że pobrała prowizję od kupujących oraz nie wzięła pod uwagę, że z uwagi na niepełnosprawność nabywcy można było od niego zażądać wyższej ceny.

W dalszym toku postępowania strony zasadniczo podtrzymały zgłoszone wcześniej stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 19 listopada 2019 r. powódka M. T. i pozwany A. L. zawarli umowę pośrednictwa, na mocy której powódka zobowiązała się w ramach swojej działalności gospodarczej do podejmowania czynności zmierzających do zbycia lokalu położonego w R. przy ul. (...), wpisanego do księgi wieczystej nr (...) za cenę ofertową zbycia 219 900 zł. Doprecyzowano też, że przez zawarcie umowy powódka zobowiązuje się do inwestowania własnych środków w celu promocji i reklamy zgłoszonej oferty według uznania Biura.

Zgodnie z §2 pkt 1 umowy umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia 19 listopada 2019 r. do dnia 31 maja 2020 r. na zasadzie wyłączności. Umowa mogła ulec przedłużeniu na kolejne 3 miesiące, chyba że na 14 dni przed upływem terminu którakolwiek ze stron złoży oświadczenie o nieprzedłużaniu umowy w formie pisemnej. Wynagrodzenie za usługę pośrednictwa zostało określone na kwotę 3000 zł brutto.

Wreszcie w §4 pkt 1 umowy zastrzeżono, że w przypadku zbycia przez zamawiającego lokalu z pominięciem Agencji, jak również po rozwiązaniu umowy, gdy zbycie nastąpi klientowi wyszukanemu przez Agencję, osobie jemu bliskiej lub związanej z nim firmie albo osobie prawnej, w okresie 1 roku po rozwiązaniu umowy, zamawiający zapłaci wynagrodzenie określone w §3 pkt 1 umowy.

§4 pkt 2 umowy przyznaje zamawiającemu prawo rozwiązania umowy, jeżeli podejmuje decyzje o całkowitej rezygnacji ze zbycia lokalu. Jest jednak wówczas zobowiązany do zwrotu zryczałtowanych kosztów wykonania umowy w wysokości połowy ustalonego wynagrodzenia.

Dowód: treść umowy pośrednictwa, k. 8;

Pozwany wcześniej przez pół roku bezskutecznie usiłował sprzedać ten lokal własnymi siłami. Oczekiwał wynagrodzenia w przedziale od 210 000 zł do 220 000 zł. Zgłosiły się trzy osoby zainteresowane, ale żadna z nich nie zdecydowała się na zakup.

Dowód: zeznania złożone przez pozwanego na rozprawie w dniu 15 października 2020 r.;

W wykonaniu umowy powódka sama lub poprzez swoich pracowników przeprowadziła szereg działań zgodnych z metodyką pracy i standardami zawodowymi pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dokonała sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, treści przepisów podatkowych, opracowania koncepcji strategii promocyjnej lokalu, dopasowanej do jego specyfiki (lokal mieszkalny na parterze), wykonała zdjęcia lokalu, sformułowała ogłoszenie i opublikowała na różnych portalach (powódka opłaca abonamenty), oprowadzała klientów, którzy wstępnie deklarowali zainteresowanie lokalem (co najmniej 23 prezentacje), uzgadniała warunki umowy z tymi klientami, którzy zgodzili się na zakup lokalu (większość wstępnie zainteresowanych rezygnowała z uwagi na nisko położone okna i brak prywatności).

Dowód: zeznania powódki złożone na rozprawie w dniu 15 października 2020 r.; zdjęcia lokalu, k. 59-62;

W ogłoszeniach zamieszczanych przez powódkę w Internecie punktem wyjścia była cena ofertowa z umowy pośrednictwa, tj. 219 900 zł.

Dowód: treść ofert, k. 63-64;

Oprócz Państwa A. konkretne zainteresowanie lokalem wyraziła wyłącznie V. S., jednakże oferowała maksymalną cenę 180 000 zł. Państwo A. zaoferowali cenę 195 000 zł, którą uzasadnili brakiem instalacji doprowadzającej ciepłą wodę do kuchni, w wyniku czego potrzebne było podłączenie podgrzewacza, a także małą ilością gniazdek w kuchni. Państwo A. dysponowali gotówką i byli gotowi szybko sfinalizować transakcję. Prezentacja lokalu nastąpiła w dniu 24 lipca 2020 r. Państwo A. nie zgłaszali uwag do wynagrodzenia pośrednika w kwocie 4000 zł. Pozwany również zaakceptował cenę 195 000 zł. W okresie pomiędzy prezentacją lokalu państwu A. a wizytą u notariusza pracownik powódki przygotował dokumentację potrzebną do sporządzenia aktu notarialnego, wezwał tłumacza przysięgłego języka niemieckiego i sporządził odczyty liczników. Państwa A. poinstruowano również, co powinni zrobić po nabyciu lokalu, aby ujawnić swoje prawo własności i uregulować zobowiązania publicznoprawne.

Dowód: treść dziennika aktywności sprzedawanego lokalu, k. 53-55; oświadczenie woli kupującego, k. 65; faktura, k. 74;

W dniu 30 lipca 2020 r. zawarta została przed notariuszem umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w R.. Przed notariuszem stawili się sprzedający A. L. i kupujący małżonkowie J. i K. A., a także tłumacz przysięgły języka niemieckiego. A. L. sprzedał kupującym w/w lokal mieszkalny wraz z prawami z nim związanymi za cenę 195 000 zł, która miała zostać zapłacona na podany rachunek bankowy do 3 sierpnia 2020 r.

Dowód: treść umowy, k. 35-37;

Państwo A. wyrazili zdanie, że zapłacona za lokal kwota była adekwatna do jego wartości. Wcześniej na zakup mieszkania o nieco lepszym standardzie przeznaczyli 230 000 zł. Ich zdaniem wnętrze mieszkania było dość ładne, ale pozostawiało wiele do życzenia. Zauważono uszkodzenia terakoty w kuchni świadczące o wieloletnim użytkowaniu czy niestabilne panele podłogowe. Już po zakupie lokalu państwo A. dostrzegli liczne zamaskowane usterki, które musieli we własnym zakresie usuwać. Państwo A. byli bardzo zadowoleni z usług powódki i jej pracowników.

Dowód: treść zeznań świadka J. A. złożonych na piśmie, k. 104-105;

W dniu 30 lipca 2020 r. powódka wystawiła fakturę na kwotę 3000 zł tytułem wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości położonej w R. przy ul. (...). Na fakturze jest napis „odebrałem” i nieczytelny podpis bez daty odbioru.

Dowód: treść faktury nr (...), k. 9;

Pisemne wezwanie do zapłaty wynagrodzenia w kwocie 3000 zł zostało skierowane do pozwanego w dniu 2 września 2020 r. Pozwany odebrał je w dniu 7 września 2020 r.

Dowód: treść wezwania do zapłaty, k. 10-11;

Powódka w ramach swojej działalności gospodarczej nie pobiera całej prowizji od sprzedającego, ale rozkłada ją na obie strony umowy. Tym samym sprzedający zobowiązany jest do zapłaty około połowy prowizji, a drugą połowę płaci kupujący. Praktycznym skutkiem takiego rozwiązania jest obniżenie kosztów, do których zapłaty zobowiązany jest sprzedający.

Dowód: treść zeznań powódki złożonych na rozprawie w dniu 15 października 2021 r.;

Pozwany odmówił zapłaty należności, gdyż o tym, że do zapłaty prowizji zobowiązana jest druga strona umowy, dowiedział się dopiero w dniu podpisania umowy. Jej wysokość poznał później w rozmowie telefonicznej z J. A..

Dowód: zeznania złożone przez pozwanego na rozprawie w dniu 15 października 2020 r.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych środków dowodowych uznanych za wiarygodne oraz okoliczności bezspornych pomiędzy stronami. W sprawie zasadniczo nie pojawiły się dowody przeciwne. Złożona przez obie strony dokumentacja nie była kwestionowana. Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka J. A.. Świadek nie zgłasza żadnych roszczeń ani wobec powódki ani wobec pozwanego, co czyni ją osobą bezstronną. Gdyby powódka z naruszeniem obowiązku lojalności miała obniżyć cenę lokalu w zamian za prowizję od kupujących, świadek ujawniłaby to w zeznaniach. Tymczasem świadek zeznała, że kwota 195 000 zł była kwotą odpowiednią za ten lokal, uwzględniając jego stan techniczny. Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania stron. Wbrew pozorom są one niesprzeczne za wyjątkiem jednej okoliczności, tj. wiedzy pozwanego o tym, że państwo A. również zapłacą wynagrodzenie na rzecz powódki. Powódka utrzymuje, że pozwany o tym wiedział przed zawarciem umowy, zaś pozwany twierdzi, że powziął o tym wiedzę dopiero w dniu wizyty u notariusza. W sytuacji jednak, gdy zapłacona przez kupujących na rzecz powódki prowizja w kwocie 4000 zł nie miała wpływu na cenę sprzedaży lokalu, okoliczność ta jawi się jako nieistotna w niniejszej sprawie. Szerzej ten wątek będzie wyjaśniony poniżej. Tutaj wystarczy jedynie podkreślić, że od prezentacji lokalu państwu A. do zawarcia umowy sprzedaży minęło zaledwie 6 dni. Pozwanemu z pewnością udzielono informacji, że dalsze koszty pokryją kupujący, gdyż sam pozwany zeznał, że wiedział o tym przed zawarciem umowy. Natomiast mógł nie znać dokładnej kwoty należnej powódce od kupujących, gdyż faktura na 4000 zł została wystawiona w dniu 30 lipca 2020 r. Okoliczność ta nie powinna być pretekstem do odmowy wypłaty umówionego wynagrodzenia. Wszak powódka świadczyła na rzecz kupujących usługi wybiegające poza przygotowanie do sprzedaży lokalu i dotykające sfery ujawnienia nabytego prawa czy zagospodarowania lokalu po jego nabyciu. Jest to odrębna usługa, za którą należy się odrębne wynagrodzenie.

Na rozprawie w dniu 4 marca 2022 r. Sąd pominął wnioskowany przez pełnomocnika powódki dowód z zeznań świadków P. U. i W. R., a to na podstawie art. 235 ² §1 pkt 2 k.p.c. in fine, czyli wobec stwierdzenia, że wszystkie fakty, co do których świadkowie mieliby zeznawać, zostały już wykazane zgodnie z twierdzeniami pozwanej. Wyłożona poniżej analiza postanowień umowy i przepisów prawa nie pozostawia wątpliwości, że słuchanie tych świadków nie było potrzebne. Nie zgłoszono zastrzeżenia do protokołu wobec takiego postąpienia.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne za wyjątkiem niewielkiej części roszczenia odsetkowego.

Zgodnie z art. 179b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Zgodnie zaś z art. 180 ust. 3 w/w ustawy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

W doktrynie podniesiono, że „umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest w zasadzie umową o świadczenie usług, choć takie jej zakwalifikowanie nie przesądza o tym, jakiego rodzaju jest to umowa z cywilistycznego punktu widzenia. Umowa ta wykazuje podobieństwa do umowy agencyjnej, jednak nie jest z taką umową tożsama, gdyż nie przewiduje obowiązku stałego świadczenia usług pośrednictwa, a pośrednik nie jest uprawniony do bezpośredniego zawierania w imieniu klienta umów dotyczących nieruchomości” (tak, B. E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, uwagi do art. 180).

Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2020 r., sygn. akt V Aca 821/19, zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy, sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy” (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2003 r., II CKN 240/01, z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04 i z dnia 20 grudnia 2005 r., V CK 295/05, niepublikowane). Przy tak oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Znajduje to też wyraz w art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiącym, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta – pod rygorem nieważności – w formie pisemnej. Umowa jest podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14) (…) W piśmiennictwie podkreśla się, że przy dużym zróżnicowaniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w określaniu zakresu czynności, do których zobowiązał się pośrednik, zasadniczo pośrednictwo występuje w dwóch głównych formach: jako wskazywanie zamawiającemu sposobności do zawarcia umowy albo jako pośredniczenie przy zawarciu umowy. Stwierdzenie zakresu umówionych obowiązków pośrednika jest wyjściową przesłanką do oceny, czy umowa została przez niego wykonana.”

Uchylony już art. 180 ust. 5 u.g.n. stanowił, że sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Mimo formalnego uchylenia tego przepisu nadal to umowa będzie określać zasady wypłaty wynagrodzenia i wysokość wynagrodzenia. Jak wyżej wspomniano, umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zasadniczo jest umową starannego działania i wynagrodzenie należy się pośrednikowi, jeżeli wykonał umowne zobowiązanie do świadczenia usług zmierzających do zbycia nieruchomości. Strony mogą jednak umowie pośrednictwa nadać kształt umowy rezultatu i wówczas aktualizacja roszczenia o zapłatę wynagrodzenia następuje z chwilą osiągnięcia tego rezultatu, przy czym takim rezultatem może być sprzedaż nieruchomości, ale także doprowadzenie do sytuacji, w której sprzedaż jest możliwa, tj. uzgodnienie warunków umowy ze sprzedającym i kupującym. Żaden przepis prawa nie stoi na przeszkodzie pobieraniu prowizji od obu stron umowy. Taki podział prowizji na obie strony może być w szczególności korzystniejszy dla sprzedającego w porównaniu z sytuacją, w której sprzedający byłby zobowiązany do zapłaty całego wynagrodzenia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, należy wyjść od postanowień umowy łączącej strony. Powódka zobowiązała się do podejmowania czynności zmierzających do zbycia lokalu przy ul. (...) za cenę ofertową 219 900 zł, w szczególności do inwestowania własnych środków w celu promocji i reklamy oferty. Umowa została zawarta na czas oznaczony od 19 listopada 2019 r. do 31 maja 2020 r. na wyłączność. Jest to dopuszczalna klauzula i w praktyce często spotykana. Oznacza ona, że sprzedaż lokalu w okresie związania umową z pominięciem pośrednika rodzi po stronie zamawiającego obowiązek zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa dopuszcza przedłużenie jej obowiązywania da kolejne 3 miesiące, chyba że zostanie złożone przez którąkolwiek ze stron pisemne oświadczenie o rezygnacji z takiego skutku. Takie ukształtowanie świadczenia powódki przesądza w ocenie Sądu, że mamy do czynienia z umową starannego działania z dołączoną klauzulą wyłączności. Powódce wynagrodzenie należy się bowiem również wówczas, gdyby w okresie związania umową doszło do zbycia lokalu z pominięciem Agencji, jak też gdyby po rozwiązaniu umowy lokal został zbyty na rzecz klienta wyszukanego przez Agencję, osoby jemu bliskiej lub związanej z nim firmy lub osoby prawnej (mówi o tym §4 pkt 1 umowy). Wysokość wynagrodzenia wynosi 3000 zł. Zamawiającemu w §4 pkt 2 umowy przyznano dodatkowo uprawnienie do rozwiązania umowy w związku z całkowitą rezygnacją ze zbycia lokalu – za zapłatą Agencji zryczałtowanych kosztów jej wykonania wynoszących połowę umówionego wynagrodzenia (1500 zł).

Takie ukształtowanie postanowień umowy czyni powództwo oczywiście zasadnym nawet w świetle treści wywiedzionego przez pełnomocnika pozwanego sprzeciwu od nakazu zapłaty. Zarządzeniem z dnia 29 czerwca 2021 r. (k. 40) przewodniczący zobowiązał pełnomocnika pozwanego do konkretnego odniesienia się do twierdzeń faktycznych pozwu co do tego, jakie czynności podjęła powódka w wykonaniu umowy i twierdzeń pozwu, że pozwany zawarł umowę z klientami wyszukanymi przez powódkę (§4 pkt 1 umowy łączącej strony). Stanowisko pozwanego wyrażone w sprzeciwie i piśmie z dnia 16 lipca 2021 r. z jednej strony opierało się na zaprzeczaniu wszystkiemu, a z drugiej strony na twierdzeniu, że powódka nie wykonała umowy, chociaż pozwany sprzedał lokal klientom wyszukanym przez powódkę (k. 45). Tym samym powódka miała nie wykonać umowy pośrednictwa i jednocześnie doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży lokalu przy ul. (...). Stanowisko to jest wewnętrznie sprzeczne. Z faktu, że pozwany sprzedał lokal klientom, których wskutek swoich działań pozyskała powódka, wynika wykonanie przez powódkę zobowiązania zgodnie z jego treścią i obowiązek pozwanego zapłaty wynagrodzenia. Jak bowiem powyżej ustalił Sąd, powódka sama lub poprzez swoich pracowników przeprowadziła szereg działań zgodnych z metodyką pracy i standardami zawodowymi pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dokonała sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, treści przepisów podatkowych, opracowania koncepcji strategii promocyjnej lokalu, dopasowanej do jego specyfiki (lokal mieszkalny na parterze), wykonała zdjęcia lokalu, sformułowała ogłoszenie i opublikowała na różnych portalach (powódka opłaca abonamenty), oprowadzała klientów, którzy wstępnie deklarowali zainteresowanie lokalem (co najmniej 23 prezentacje), uzgadniała warunki umowy z tymi klientami, którzy zgodzili się na zakup lokalu (większość wstępnie zainteresowanych rezygnowała z uwagi na nisko położone okna i brak prywatności). Należy podkreślić, że wszystko to są konkretne czynności podejmowane na podstawie umowy z dnia 19 listopada 2019 r. w interesie pozwanego. Należyte wykonanie umowy rodzi obowiązek zapłaty wynagrodzenia i jest to pierwsza – z trzech – podstawa obowiązku zapłaty wynagrodzenia. Druga podstawa obowiązku zapłaty wynagrodzenia znajduje uzasadnienie w tym, że umowa z dnia 19 listopada 2019 r. była umową starannego działania z klauzulą wyłączności. Wynika z niej wyraźnie, że zbycie lokalu z pominięciem Agencji w okresie związania umową rodzi obowiązek zapłaty prowizji niezależnie od tego, kto doprowadził do zawarcia umowy. Dla aktualizacji obowiązku zapłaty wynagrodzenia na tej podstawie wystarczające jest stwierdzenie faktu zbycia lokalu w okresie trwania umowy (czyli do końca sierpnia 2020 r. w związku z treścią §2 pkt 1 i 2 umowy). Ponieważ lokal został zbyty przed tą datą, powódka jest uprawniona do otrzymania prowizji niezależnie od wszelkich innych okoliczności, w tym od tego jaki miała udział w doprowadzeniu do sprzedaży nieruchomości. Wreszcie trzecia podstawa obowiązku zapłaty wynagrodzenia związana jest ze zbyciem lokalu klientowi wyszukanemu przez Agencję, osobie jemu bliskiej lub związanej z nim firmie lub osobie prawnej. W takiej sytuacji prowizja należy się nawet po rozwiązaniu umowy, jeżeli lokal został sprzedany w terminie 1 roku od rozwiązania umowy. A fortiori jeżeli do zbycia lokalu na rzecz klienta (osoby mu bliskiej/powiązanej osoby prawnej) wyszukanego przez pośrednika dochodzi w okresie związania umową, to pośrednik ma prawo do wynagrodzenia, gdyż domniemywa się na zasadzie domniemania niewzruszalnego, że pośrednik, który pozyskał nabywcę lokalu, należycie wykonał swoje główne zobowiązanie wynikające z umowy pośrednictwa. Takie postanowienie wynika wyraźnie z treści §4 pkt 1 umowy, na co zwrócono uwagę już w zarządzeniu z dnia 29 czerwca 2021 r. Powyższe trzy podstawy obowiązku zapłaty wynagrodzenia mają charakter samodzielny, tj. każda z nich jest wystarczająca dla uwzględnienia powództwa. Po ich zreferowaniu należy się odnieść do zgłaszanych przez pozwanego zarzutów, które miały na celu przekonanie Sądu, że mimo wyraźnych postanowień umownych pozwany nie powinien tego wynagrodzenia płacić.

Po pierwsze zgłoszono zarzut braku legitymacji czynnej, gdyż w §3 umowy pośrednictwa mowa o Biurze, a pozwany nie wie, o jakie Biuro chodzi. Zarzut ten jest zdumiewający, jeżeli wziąć pod uwagę, że umowę zawarły dwie strony, a zatem musi z konieczności chodzić o wynagrodzenie należne drugiej stronie umowy. Taki przecież był cel umowy zgodny z zasadami współżycia społecznego (art. 65 §1 i 2 k.c.). Pośrednikiem w sprzedaży lokalu była powódka M. T. prowadząca jako osoba fizyczna działalność gospodarczą pod firmą (...). Działalność tę prowadzi przy pomocy swojego przedsiębiorstwa, tj. Agencji (art. 55 ¹ k.c.). Biuro z kolei to siedziba przedsiębiorstwa, w której przyjmowani są klienci. W biurze tym została też zawarta umowa z dnia 19 listopada 2019 r. Należy zwrócić uwagę, że pozwany nie miał wątpliwości, kto jest stroną umowy, gdy powódka i jej pracownicy świadczyli usługi w jego interesie, gdy kontaktowali się z pozwanym informując go o zainteresowaniu lokalem, gdy przygotowywali wizytę u notariusza, jak również gdy pozwany odbierał fakturę. Na obecnym etapie nie jest już dopuszczalne kwestionowanie legitymacji czynnej powódki jako pośrednika (zasada estoppel).

W dalszej kolejności pozwany twierdził, że nie wie, kto ma zapłacić wynagrodzenie na rzecz Biura i w jakiej walucie ma to zrobić. Z umowy wynika jednak wyraźnie, że wynagrodzenie ma zapłacić zamawiający, czyli pozwany (§4 pkt 1 umowy). Nie jest przecież dopuszczalne zaciągnięcie zobowiązania, w której ta sama osoba będzie jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem. Powstaje wówczas stan tzw. konfuzji, który skutkuje wygaśnięcie zobowiązania lub też pierwotną niemożliwość jego powstania. Wynagrodzenie musi zapłacić zatem druga strona, która była beneficjentem czynności realizowanych przez przedsiębiorstwo powódki. Wysokość tego wynagrodzenia została określona na kwotę 3000, przy czym pozwany wskazuje, że nie doszło do wskazania waluty. Braki te można jednak usunąć poprzez wykładnię umowy. Umowę zawarły osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania w Polsce, umowa podlega prawu polskiemu, a nieruchomość, której dotyczy, również znajduje się w Polsce. Wszystkie elementy stanu faktycznego zlokalizowane są zatem w Polsce, co w braku wyraźnego odmiennego zastrzeżenia rodzi obowiązek spełnienia świadczenia w walucie polskiej. Takie rozumowanie znajduje oparcie w treści art. 31 i 32 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim, które ustanawiają prawnym środkiem płatniczym na obszarze RP emitowane przez NBP banknoty i monety opiewające na złote i grosze. Można też zauważyć, że pozwany nie wskazuje, w jakiej walucie jego zdaniem – jeżeli nie w walucie polskiej – miała zostać wyrażona kwota 3000. W praktyce gospodarczej do rozliczeń wykorzystywane są oprócz waluty polskiej głównie waluta UE (euro) i USA (dolar amerykański). Z uwagi na kurs tych walut ukształtowanie świadczenia w takiej walucie oznaczałoby, że pozwany byłby zobowiązany zapłacić ponad 4 razy więcej niż zasądził Sąd.

Argument, że nieruchomość miała być sprzedana za cenę ofertową 219 900 zł, pomija opisaną powyżej kwalifikację umowy z dnia 19 listopada 2019 r. Była to bowiem umowa starannego działania z klauzulą wyłączności. A zatem sprzedaż lokalu w okresie trwania umowy rodzi obowiązek zapłaty prowizji niezależnie od wszelkich innych zdarzeń prawnych. Co więcej w umowie wyraźnie mowa o „cenie ofertowej”. Należy odróżniać „cenę ofertową” od „ceny transakcyjnej”. „Cena ofertowa” to cena, za którą sprzedawca jest gotowy sprzedać swoją rzecz. „Cena transakcyjna” to cena, za którą rzecz jest rzeczywiście sprzedawana. Ceny te w praktyce często się różnią, gdyż zbyt wysokie ukształtowanie ceny ofertowej może zniechęcić potencjalnych kupujących. Jeżeli rzecz oferowana za określoną cenę nie cieszy się zainteresowaniem nabywców, to zgodnie z prawem popytu i podaży cena została ukształtowana zbyt wysoko w stosunku do rzeczywistej, rynkowej wartości rzeczy. Wartość rzeczy zmienia się w czasie i zależy od wielu mikro- i makroekonomicznych okoliczności. Zgodnie z subiektywną teorią wartości rzecz jest warta tyle, za ile kupujący jest ją gotów sprzedać, a nabywca kupić. Przekonanie nabywcy co do wysokiej wartości rzeczy, znajdujące odzwierciedlenie w wysokiej cenie ofertowej, często zderza się z rzeczywistością, gdy popyt na tę rzecz w takiej cenie spada lub się nie pojawia. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z taką właśnie sytuacją. Pozwany zeznał przecież, że przez pół roku próbował bezskutecznie sprzedać mieszkanie za cenę w przedziale 210 000 zł – 220 000 zł. Zainteresowanie ofertą wyraziło wówczas raptem 3 klientów. Następnie pozwany zdecydował się skorzystać z usług powódki. Dzięki kampanii promocyjnej przeprowadzonej przez powódkę zainteresowanie lokalem było większe, ale nadal nabywcy nie byli zainteresowani jego kupnem za cenę ofertową, biorąc pod uwagę opisany powyżej naczelny mankament – usytuowanie lokalu mieszkalnego na parterze przy ulicy i związany z tym brak prywatności. Twierdzenia pełnomocnika pozwanego, że lokal powinien zostać sprzedany za 219 900 zł całkowicie pomijają bezsporną okoliczność, że przez ponad rok od rozpoczęcia prób sprzedaży nikt takiej ceny nie zaoferował. Z rynkowego punktu widzenia lokal ten nie był zatem tyle wart – niezależnie od subiektywnego przeświadczenia pozwanego. W takiej sytuacji zgodnie z prawem popytu i podaży, aby pojawił się popyt należy obniżyć cenę. I do tego właśnie doszło, co znajduje wyraz w tym, że cena transakcyjna w umowie z dnia 30 lipca 2020 r. wynosi 195 000 zł. Powódka nie miała pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu za pozwanego. To pozwany stawił się przed notariuszem i złożył oświadczenie woli. Jeżeli uważał, że cena lokalu jest nieodpowiednia, nie musiał decydować się na zawarcie umowy. Zgłoszony na rozprawie zarzut, że państwo A. byli gotowi zapłacić aż 230 000 zł, to po prostu nieprawda, gdyż świadek J. A. napisała, że kwotę 230 000 zł przeznaczyła na zakup innego mieszkania o nieco lepszym standardzie. Sam pozwany zeznał, że oprócz państwa A. konkretną propozycję złożyła jeszcze tylko V. S., jednakże z Dziennika (k. 54) wynika, że była ona gotowa zaoferować maksymalnie 180 000 zł. Twierdzenie, że powódce wynagrodzenie należy się tylko wówczas, gdy lokal zostanie sprzedany za 219 900 zł, nie tylko nie ma żadnego oparcia w treści umowy, ale ponadto prowadzi do absurdalnych skutków. Nawet gdyby powódka wynegocjowała cenę 219 900 zł, to dla pozbawienia powódki prawa do wynagrodzenia wystarczyłoby, aby pozwany opuścił nabywcom cenę transakcyjną o kilkaset złotych. Nabywcy zapewne wyraziliby na to zgodę, gdyż dzięki temu zapłaciliby mniej za lokal. Z kolei pozwany w zamian za tę koncesję byłby zwolniony z obowiązku zapłaty prowizji pośrednikowi, gdyż cena lokalu zeszłaby poniżej 219 900 zł. Co więcej, gdyby powódka wynegocjowała cenę wyższą niż 219 900 zł, to również pozbawiłaby się prawa do wynagrodzenia, które ma się należeć wyłącznie, gdy lokal sprzedawany jest za cenę ofertową, o której mowa w umowie pośrednictwa. Sąd nie podziela takiej wykładni umowy.

Po czwarte jako również gołosłowny i niewykazany należy ocenić zarzut naruszenia przez powódkę zasad współżycia społecznego, tj. obowiązku uczciwości kontraktowej, lojalności i zakazu osiągania nieuzasadnionych korzyści. Jest on gołosłowny w świetle opisanego wyżej przebiegu wykonania umowy. Z żadnej części materiału dowodowego nie wynika brak lojalności względem pozwanego. W szczególności nie było żadnego porozumienia pomiędzy powódką a kupującymi, że w zamian za zapłatę prowizji przez kupujących cena zostanie obniżona. Jeszcze raz należy podkreślić, że powódka nie była uprawniona do sprzedaży lokalu, zatem nie mogła ze skutkiem dla pozwanego „obniżyć” ceny tego lokalu. §1 pkt 2 umowy mówiąc o obowiązkach powódki koncentruje się na inwestowaniu środków własnych powódki w celu promocji i reklamy zgłoszonej oferty. Powódka nie miała obowiązku informować pozwanego o tym, że kupujący zobowiązali się do zapłaty prowizji. Na rozprawie powódka wyjaśniła, że w praktyce są dwa modele prowizji: pierwszy model zakłada, że całą prowizję płaci sprzedawca przy zawarciu umowy i wtedy jest ona z konieczności wyższa; drugi model przewiduje obciążenie obowiązkiem zapłaty prowizji obu stron umowy (podział prowizji). Przyjęcie tego drugiego modelu było korzystne dla pozwanego, który ostatecznie zobowiązany jest do zapłaty powódce tytułem prowizji zaledwie 1, 53% ceny transakcyjnej. Należy podkreślić, że nie ma prawnego zakazu pobierania prowizji od obu stron umowy sprzedaży nieruchomości. Są to dwa odmienne, niezależne węzły prawne. Pełnomocnik pozwanego nie był w stanie wyjaśnić, jaki w ogóle wpływ na obowiązek pozwanego zapłaty powódce prowizji ma to, że w innej umowie państwo A. zobowiązali się do świadczeń pieniężnych na rzecz powódki. Zgodnie z zasadą pacta tertii nec nocent nec prosunt umowy zawierane przez dwie osoby zasadniczo nie wpływają na sytuację prawną osoby trzeciej względem tych umów. Nie sposób też przyjąć, że obowiązek zapłaty prowizji przez jednego klienta powódki miałby implikować zwolnienie innego klienta z zobowiązania względem powódki. W niniejszej sprawie pozwany w sposób całkowicie arbitralny uznał, że ponieważ państwo A. zapłacili powódce prowizję na podstawie swojej umowy, to on płacił nie będzie na podstawie umowy własnej. Podzielenie takiego stanowiska oznaczałoby, że obowiązek zapłaty prowizji zostałby w całości przeniesiony na kupujących. Należy zwrócić uwagę na to, że żadnych zastrzeżeń wobec powódki nie zgłaszają państwo A.. Nie twierdzą, że ponieważ pozwany wcześniej zobowiązał się zapłacić wynagrodzenie prowizyjne powódce, to nie było podstaw, aby umówić się o kolejne wynagrodzenie w późniejszej umowie (4000 zł). Świadek składając zeznania na piśmie deklarowała zadowolenie z usług powódki. Jak wyżej Sąd ustalił, usługi te wykraczały poza przygotowanie do zawarcia umowy z dnia 30 lipca 2020 r. i uwzględniały sytuację osobistą K. A.. Zasłanianie się przez pozwanego kupującymi Sąd ocenia jako nieetyczne. Podobnie jak sugestie, że niepełnosprawność pana K. A. powinna zostać wykorzystana do narzucenia wyższej ceny sprzedaży. Odnosząc się na koniec do zarzutu, że powódka uzyskała „nieuzasadnione korzyści kosztem drugiej strony”, należy przypomnieć, że nie jest rzeczą Sądu redagować za strony treść umowy i korygować wysokość świadczeń, o które strony się umówiły. W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ani z nadzwyczajną zmianą stosunków, ani z kodeksowym wyzyskiem ani z klauzulami niedozwolonymi. Jak wyżej napisano, prowizja, do której zapłaty zobowiązany jest pozwany, stanowi 1,53% ceny transakcyjnej. Jest to wynagrodzenie za prowadzenie sprawy pozwanego przez 8 miesięcy. Jest to wreszcie wynagrodzenie brutto, a zatem powódka będzie musiała odprowadzić od niego podatek od towarów i usług. Nie ma żadnych umownych ani ustawowych podstaw do miarkowania prowizji.

Po piąte zarzut nienależytego wykonania umowy przez powódkę – nawet gdyby był zasadny - nie może doprowadzić do skutku, jakiego oczekuje pozwany, tj. oddalenia powództwa o zapłatę wynagrodzenia. Niewątpliwie zostały spełnione umowne przesłanki zapłaty wynagrodzenia, a zatem to wynagrodzenie się należy. Jeżeli pozwany utrzymuje, że poprzez zaniżenie ceny lokalu (i insynuowaną zmowę z kupującymi) powódka wyrządziła pozwanemu szkodę, może dochodzić roszczeń odszkodowawczych na drodze sądowej. Nie może jednak kwestionować prawa powódki do otrzymania umówionego wynagrodzenia, tym bardziej że w niniejszej sprawie nie wytoczono powództwa wzajemnego ani nie zgłoszono zarzutu potrącenia.

Reasumując, obowiązek zapłaty wynagrodzenia w kwocie 3000 zł wyraźnie wynika z łączącej strony umowy, co czyni powództwo zasadnym w stopniu oczywistym. Wszystkie zarzuty pozwanego okazały się całkowicie nietrafne.

Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3000 zł. Umowa z dnia 19 listopada 2019 r. nie wskazuje terminu zapłaty wynagrodzenia. Zobowiązanie to jest zatem bezterminowe i staje się wymagalne po wezwaniu do zapłaty. Termin początkowy zgłoszonego w pozwie roszczenia o odsetki zaczerpnięto z faktury, która miała zostać zapłacona do 6 sierpnia 2020 r. Pod fakturą znajduje się napis „odebrałem”, jednakże podpis jest nieczytelny, co więcej nie ma daty odbioru tej faktury. Tym samym za datę wymagalności roszczenia Sąd uznał dzień przypadający po siedmiu dniach od odbioru przez pozwanego wezwania do zapłaty w dniu 7 września 2020 r. (czytelny podpis pozwanego i data). Termin siedmiu dni na zapłatę upłynął 14 września 2020 r., co oznacza że odsetki ustawowe za opóźnienie należą się powódce od 15 września 2020 r.

W zakresie, w jakim żądanie zapłaty odsetek było niezasadne, Sąd powództwo oddalił w punkcie 2. wyroku.

W punkcie 3. wyroku Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki koszty procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 §1 k.p.c.), przy uwzględnieniu że jeżeli strona uległa tylko co do nieznacznej części swojego żądania celowe jest nie stosunkowe rozliczenie kosztów, ale obciążenie całością kosztów procesu stronę przegrywającą (art. 100 zd. 2 k.p.c.), z którą to sytuacją z wyżej opisanych przyczyn mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Na koszty procesu poniesione przez powódkę składają się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 900 zł na podstawie §2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, tj. łącznie koszty procesu w kwocie 1117 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Mając powyższe na względzie, należało orzec jak w sentencji.