Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Barbara Braziewicz

Sędzia SO Lucyna Morys - Magiera (spr.)

SR del. Ewa Buczek – Fidyka

Protokolant Aleksandra Sado-Stach

po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2015 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G.

przeciwko L. B. i E. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I C 1961/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Ewa Buczek-Fidyka SSO Barbara Braziewicz SSO Lucyna Morys - Magiera

Sygn. akt Ill Ca 510/15

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych L. B. i E. B. kwoty 1 506,96 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 24 maja 2014 roku oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu podała, że dochodzi odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z pomieszczenia piwnicznego, w którym znajdują się liczniki gazu i wody, bowiem zgodnie z uchwała nr(...) podjętą przez wspólnotę mieszkaniową za zajmowanie pomieszczeń należących do części wspólnej nieruchomości ustanowiona została opłata w wysokości 3,50 zł/m ^{( 2)}, której pozwani wbrew obowiązkowi nie płacą za okres od 1 lipca 2005 roku do 28 lutego 2014 roku.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na ich rzecz solidarnie zwrotu kosztów procesu, podając, że stanowiąca ich własność piwnica nr 6 nie nadaje się do pełnego wykorzystania ponieważ znajdują się w niej rury kanalizacyjne, zajmujące znaczną część pomieszczenia. Fakt ten zgłosili administracji budynku już w roku 1983, uzyskując zgodę na korzystanie z innego pomieszczenia piwnicznego, w którym znajdowały się liczniki. Po powstaniu w budynku wspólnoty mieszkaniowej kolejne zarządy aprobowały ten stan rzeczy w sposób dorozumiany akceptując zajmowanie pomieszczenia piwnicznego. W ocenie pozwanych działanie powódki, która obciąża ich opłatą za korzystanie z pomieszczenia stanowi nadużycie praw podmiotowych.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach w pkt 1 oddalił powództwo; w pkt 2 zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 617 zł (sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że pozwani L. i E. B. zamieszkują w lokalu nr (...) przy ulicy (...) w G. od roku 1983. Do lokalu tego przynależy piwnica nr (...). Korzystanie z niej jest jednak utrudnione z uwagi na znajdujące się tam rury kanalizacyjne. L. B. za zgodą ówczesnego administratora budynku, w którym sprzątała, korzystała z pomieszczenia piwnicznego, w którym znajdują się liczniki, przechowując tam miotły. W 2002 roku w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa. Kolejni członkowie zarządów wspólnoty akceptowały istniejący stan rzeczy, wyrażając zgodę na korzystanie z pomieszczenia piwnicznego przez pozwanych. L. B. przy okazji przeglądów i odczytów liczników otwierała pomieszczenie, względnie sama podawała ich aktualny stan. Sytuacja taka była wygodna dla członków zarządu, którzy nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń co do możliwości korzystania przez pozwanych z pomieszczenia.

Jak ustalono, w dniu 28 czerwca 2005 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...), zgodnie z która od dnia 1 maja 2005 roku wprowadzono opłatę za zajmowanie pomieszczeń części wspólnej, w kwocie 3,50 zł/m . Korzystnie z takich pomieszczeń uwarunkowane zostało zgodą wszystkich mieszkańców danej klatki schodowej oraz zawarciem stosownej umowy z zarządem wspólnoty. Uchwała ta nie została zaskarżona.

Pismem z dnia 11 lutego 2014 roku, zarząd wspólnoty wezwał pozwanych do niezwłocznego dostarczenia dokumentów stanowiących podstawę do bezpłatnego korzystania z pomieszczenia piwnicznego z licznikami. W odpowiedzi L. B. wskazała, że korzysta z przedmiotowego pomieszczenia, ponieważ w jej piwnicy znajdują się rury kanalizacyjne. Pismem z dnia 9 maja 2014 roku pozwani zostali wezwani do zapłaty kwoty 1 506,96 zł za bezumowne korzystanie z tego pomieszczenia piwnicznego za okres od 1 lipca 2005 roku do 28 lutego 2014 roku.

Poza sporem było, że pozwani od lutego 2014 roku płacą podwyższony czynsz, który obejmuje również opłatę za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego z licznikami.

Dokonując ustaleń stanu faktycznego Sąd pierwszej instancji oparł się na dowodach z dokumentów załączonych do akt, których treść i autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania, zeznania świadków R. C. oraz J. M., którzy w sposób spójny i wiarygodny przedstawili okoliczności związane z okresem i charakterem korzystania przez pozwanych z pomieszczenia piwnicznego oraz na przesłuchaniu pozwanej L. B.., zgodnym z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Oceniając zeznania P. K., członka zarządu powodowej wspólnoty, Sąd Rejonowy nie dał im wiary w zakresie, w jakim P. K. twierdził, że już w roku 2013 przekazał pozwanej pismo z żądaniem zawarcia stosownej umowy oraz ustnie domagał się wydania pomieszczenia. Okoliczności te nie znajdują bowiem potwierdzenia w przeprowadzonych w sprawie dowodach. Ze zgromadzonych w sprawie dokumentów w sposób jednoznaczny wynika, że wspólnota po raz pierwszy kierowała do pozwanych pisma związane z przedmiotowym pomieszczeniem piwnicznym w lutym 2014 roku.

W tym stanie rzeczy uznał Sąd Rejonowy, iż powództwo nie było zasadne.

Zważył, że pozwani są właścicielami nieruchomości lokalowej nr 6 położonej w budynku przy ulicy (...) w G.. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali prawem związanym z własnością lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wszelkie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali stanowią część wspólną. Część taką stanowi niewątpliwie pomieszczenia piwnicze, w którym znajdują się liczniki wody i gazu. Sposób korzystania z części wspólnych nieruchomości określony jest w art. 12 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Kwestia korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli uregulowana jego zdaniem była również w art. 206 k.c., który gwarantuje każdemu współwłaścicielowi prawo do bezpośredniego korzystania z całej rzeczy wspólnej, jej współposiadania oraz korzystania w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Granicą tego uprawnienia jest zatem takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli rzeczy.

Uznał zatem Sąd pierwszej instancji, iż pozwanym jako współwłaścicielom przysługiwało prawo do korzystania z pomieszczenia piwnicznego, stanowiącego część wspólną budynku. Korzystanie to odbywało się za zgodą najpierw administracji budynku, następnie za zgodą zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Przyjął, że pomiędzy pozwanymi a zarządem istniało w tej kwestii dorozumiana zgoda, a strony ustnie określiły sposób korzystania przez pozwanych z części wspólnej, zawierając tzw. umowę qo ad usum. Umowa taka określa wyłącznie sposób korzystania z rzeczy wspólnej i nie wypływa na stosunki własnościowe pomiędzy poszczególnymi współwłaścicielami. Podkreślił, że pozostali mieszkańcy klatki schodowej, będący współwłaścicielami części wspólnych budynku, nie zgłaszali sprzeciwu co do sposobu korzystania z pomieszczenia piwnicznego, w którym znajdowały się liczniki. O rozwiązaniu istniejącej umowy dotyczącej sposobu korzystania z rzeczy wspólnej zdaniem Sądu można mówić wyłącznie od momentu, w którym do pozwanych dotarło oświadczenie zarządu wspólnoty o braku zgodny na dalsze zajmowanie pomieszczenia piwnicznego przez pozwanych. Pierwsze pisma zarządu wspólnoty kierowane były do pozwanych w lutym 2014 roku i dotyczyły wezwania do niezwłocznego ustosunkowania się do zaistniałej sytuacji, a w dalszej kolejności do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie oraz wydania pomieszczenia.

W ocenie Sądu Rejonowego niezasadny okazał się podniesiony przez stronę powodową zarzut uznania roszczenia przez pozwanych poprzez fakt uiszczania przez nich od lutego 2014 roku (a więc od ostatniego miesiąca objętego żądaniem pozwu) czynszu w wyższej wysokości, uwzględniającej opłatę za korzystanie z pomieszczenie piwnicznego. Opłata ta bowiem uiszczana była począwszy od miesiąca, w którym ze strony zarządu wspólnoty po raz pierwszy pojawiły się żądania dotyczące przedmiotowego pomieszczenia i była uiszczana wedle oświadczenia pozwanych, by nie zaogniać konfliktu istniejącego między nimi a zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Taka motywacja pozwanych nie może świadczyć o uznaniu przez nich zasadności roszczenia dochodzonego od lipca 2005 roku.

W ocenie Sądu pierwszej instancji uprawnienia pozwanych do korzystania z pomieszczenia piwnicznego na podstawie zawartej przez nich umowy ustnej quo ad usum, nie niweczy również fakt podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały nr (...), zgodnie z którą za korzystanie z części wspólnych lokalu pobiera się ustaloną opłatę, a korzystanie takie jest dodatkowo obwarowane koniecznością zgody pozostałych właścicieli zamieszkujących daną klatkę schodową oraz zawarciem stosownej umowy z zarządem wspólnoty. Podjęcie tej uchwały nie wykluczało jego zdaniem zawarcie umowy co do innego sposobu korzystania z części wspólnych, tym bardziej, że umowa taka zawarta została jeszcze przed podjęciem uchwały. Łącząca strony umowa dotycząca korzystania z pomieszczenie piwnicznego zgodna była również z treścią przepisu art. 206 k.c., regulującego zasady korzystania z rzeczy wspólnej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie przywołanych wyżej przepisów prawa, Sąd Rejonowy uznał, że pozwani L. B. i E. B. w okresie od 1 lipca 2005 roku do 28 lutego 2014 roku mieli prawo do bezpłatnego korzystania z pomieszania piwnicznego - byli oni bowiem współwłaścicielami części wspólnych budynku, a ponadto łączyła ich z zarządem wspólnoty umowa dotycząca bezpłatnego korzystania z pomieszczenia piwnicznego. Okoliczności te skutkowały koniecznością oddalenia w całości powództwa o bezumowne korzystanie z pomieszczenia.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od powódki na rzecz pozwanych solidarnych kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, wraz z opłatą skarbową do pełnomocnictwa.

Apelację od tego wyroku w całości wniosła powódka, domagając się jego zmiany i uwzględnienia powództwa w całości, względnie jego uchylenie i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.

Zarzucała błąd w ustaleniach faktycznych poprzez uznanie, że strony łączyła dorozumiana umowa dotycząca korzystania z pomieszczenia gospodarczego i tym samym naruszenie art. 206 kc przez błędną wykładnię i zastosowanie oraz naruszenie art 224 § 2kc, art. 225 kc przez ich niezastosowanie. Motywowała, iż art. 206 kc reguluje sposób korzystania z rzeczy wspólnej tylko, gdy nie obejmuje tego umowa stron czy orzeczenie

Sądu, wskazując, że dorozumiana umowa miała miejsce w czasie nieistnienia wspólnoty i nie została przez nią potwierdzona, na co wskazywali członkowie jej zarządu zeznający jako świadkowie. Zdaniem apelującej doszło do zmiany okoliczności poprzez podjęcie uchwały nr (...), która zaprzeczyła uprawnieniu pozwanych do nieodpłatnego zajmowania części wspólnej nieruchomości i zniweczyła istniejącą między stronami umowę podziału quo ad usum. Ostatecznie skarżąca podnosiła błąd w ustaleniach faktycznych i nieuwzględnienie zmiany okoliczności w kwestii korzystania z nieruchomości wspólnej w postaci uchwały Wspólnoty nr(...).

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji powódki i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. Uzasadniali, iż członkowie kolejnych zarządów powódki nie kwestionowali uprawnienia pozwanych do nieodpłatnego zajmowania schowka na miotły, ani też nie podważali niemożności korzystania przez nich z piwnicy nr(...).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie była uzasadniona.

Sąd Rejonowy w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sporu w niniejszej sprawie należycie przeprowadził postępowanie dowodowe w oparciu o materiał dowodowy oferowany przez obie strony procesowe reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników. Poszczególne ustalenia faktyczne znalazły odzwierciedlenie w treści środków dowodowych wskazanych szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Nieprawidłowości w tej mierze, które zarzucała skarżąca, Sąd drugiej instancji się nie dopatrzył. Środki dowodowe zostały należycie ocenione, w trybie art. 233 § 1 kpc.

Ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji Sąd Okręgowy przyjął zatem za własne, bez konieczności ich ponownego przywoływania.

Zdaniem Sądu Odwoławczego należycie wykazano w niniejszej sprawie istnienie konkludentnej umowy dotyczącej nieodpłatnego korzystania przez pozwanych ze spornego pomieszczenia na miotły. Pozwana w przeszłości pełniła funkcję sprzątaczki budynku, a następnie po jej utworzeniu za zgodą kolejnych zarządów nadal korzystała z pomieszczenia gospodarczego, udostępniała na wezwanie Wspólnoty znajdujące się tam liczniki oraz w razie takiej konieczności sama podawała ich wskazania.

Oświadczenia świadka J. M. nie przeczyły tym ustaleniom, sam świadek bowiem podkreślał, iż układ taki był dla wspólnoty wygodny i był wszystkim wiadomy oraz powszechnie akceptowany. Jego oświadczenie, iż nie posiadał wiedzy o braku uprawnienia pozwanej do tego pomieszczenia nie zasługiwało na wiarę, bowiem świadek jako członek zarządu w wspólnoty winien się orientować w jej sprawach, a w każdym razie miał obiektywną możliwość i w razie wątpliwości - obowiązek wyjaśnienia tej kwestii. Ponad wszelką wątpliwość natomiast jako członek zarządu wspólnoty nie uchylił się nadal od skutków prawnych oświadczenia woli w tym zakresie.

Nie doszło zatem do naruszenia przepisów prawa procesowego ani też do błędu w ustaleniach faktycznych zarzucanych przez apelującą.

Nie miało również miejsca naruszenie przepisów art. 206 kc oraz art. 224 § 2 kc i art. 225 kc. Jak stwierdzono zasadnie w oparciu o niewadliwe ustalenia co do stanu faktycznego, pozwani uprawnieni byli na mocy konkludentnej umowy nigdy skutecznie nie wypowiedzianej i nie zmienionej przez strony, do korzystania z pomieszczenia na miotły

Podjęcie uchwały nr (...) przez Wspólnotę także powyższego stanu nie zmieniło, odnosząc się jak słusznie stwierdził Sąd Rejonowy, do ustalenia sposobu korzystania z części wspólnych poprzez wprowadzenie standardowych opłat na przyszłość.

Sąd Odwoławczy zważył, iż pozwani stosowną umową zawartą w sposób dorozumiany i dotyczącą nieodpłatnego korzystania ze schowka, jak stwierdzono, już wcześniej dysponowali; ze strony powodowej brak było skutecznych działań zmierzających do uchylenia się od skutków przyjętych oświadczeń woli, czy też do zmiany treści umowy, za wskazany okres. Przyjęty podział quo ad usum nie został zatem w tym czasie podważony i stąd jako obowiązujący należało go respektować, zwłaszcza, że był on zgodny z wspomnianymi wyżej regulacjami prawa.

Z tych wszystkich przyczyn oddalono bezzasadną apelację powódki na mocy art. 385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 kpc i art. 99 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc, obciążając przegrywającą powódkę obowiązkiem ich zwrotu na rzecz wygrywających pozwanych, Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych będącego radcą prawnym, obliczone stosownie do § 6 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców pranych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

SSR (del.) Ewa Buczek-Fidyka SSO Barbara Braziewicz SSO Lucyna Morys - Magiera