Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 1 lipca 2015r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny – Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Janusz Kasnowski (spr.)

Sędziowie: SO Barbara Jankowska - Kocon

SO Aurelia Pietrzak

po rozpoznaniu w dniu 1 lipca 2015r. 2015r. w Bydgoszczy na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku

(...) Bank Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. (wierzyciela)

z udziałem

D. Z. (dłużnika)

o egzekucję świadczenia pieniężnego

na skutek zażalenia dłużnika D. Z.

na postanowienie Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 28 listopada 2014 r. w sprawie o sygn. akt: XII Co 2109/14

postanawia:

oddalić zażalenie.

Sygn. akt II Cz 181/15

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 28 listopada 2014r. oddalił skargę dłużnika D. Z. na sporządzony przez Komornika Sądowego D. W. działającego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy opis i oszacowanie nieruchomości gruntowej zabudowanej, będącej przedmiotem egzekucji.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że skarga na czynność komornika ma zastosowanie wówczas, gdy działania komornika naruszają lub zagrażają prawom stron. Podstawą skargi mogą być jednak tylko proceduralne wadliwości dokonanych czynności. Zatem konieczne jest wykazanie przez skarżącego, jakie uchybienia popełnił komornik sądowy przy dokonywaniu czynności egzekucyjnych, w tym wypadku opisu i oszacowania nieruchomości.

Sąd Rejonowy w istocie uznał, że skarżący dłużnik D. Z. nie wykazał by przy dokonywaniu opisu i oszacowania jego nieruchomości położonej w obrębie G. (...) gmina D. działka ewidencyjna nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr (...), powstały jakieś istotne uchybienia wymagające usunięcia w drodze dokonania ponownego opisu i oszacowania nieruchomości, co bardzo szeroko uzasadnił, odwołując się także do dodatkowych wyjaśnień biegłej złożonych w związku z zarzutami dłużnika (por. uzasadnienie zaskarżonego postanowienia – k.32 – 37).

Uznał ostatecznie Sąd, że opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika zostały dokonane prawidłowo, z zachowaniem wymaganych przepisów prawa, które wskazał, przez co skargę dłużnika oddalił, jako nieuzasadnioną - na podstawie art.767 § 1 k.p.c. Podkreślił także, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości stanowi jedynie pewną kwotę bazową, natomiast cena jaką ostatecznie będą w stanie zapłacić potencjalni nabywcy zostanie wyłoniona dopiero w toku przetargu.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł dłużnik D. Z. domagając się jego zmiany poprzez uchylenie czynności Komornika Sądowego polegającej na dokonaniu opisu i oszacowania jego nieruchomości i nakazanie sporządzenia nowego opisu i oszacowania uwzględniającego podniesione w skardze okoliczności.

Skarżący zarzucił Sądowi Rejonowemu:

- naruszenie przepisów postępowania poprzez niewyznaczenie rozprawy mimo zachodzącej potrzeby wysłuchania stron lub osób trzecich w postępowaniu egzeku cyjnym, a w konsekwencji naruszenie zasady jawności postępowania;

- brak wszechstronnego rozważenia przez Sąd całości zebranego materiału dowodowego w sprawie, co doprowadziło do błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji prawidłowości wykonanego operatu, a w szczególności wadliwego ustalenia wartości nieruchomości.

S ąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie dłużnika D. Z. nie znajduje uzasadnienia.

W ramach pierwszego z zarzutów skarżący wywodził w istocie, że nieprawidłowość w działaniu Sądu Rejonowego polegała na rozpoznaniu sprawy (skargi dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości) na posiedzeniu niejawnym zamiast na rozprawie, jak – jego zdaniem – być powinno. Reguła rozpoznawania spraw na rozprawie (posiedzeniu jawnym), która znajduje szerokie zastosowanie w postępowaniu rozpoznawczym (art. 148 k.p.c.) podlega znacznemu ograniczeniu w postępowaniu egzekucyjnym, które ze swej istoty zmierza do przymusowego wykonania tytułu wykonawczego tj. do zaspokojenia wierzyciela. Zatem w tym postępowaniu zasadą jest rozpoznawanie spraw na posiedzeniu niejawnym (jak stanowi art. 766 k.p.c.). Obowiązek wyznaczenia rozprawy dla rozpoznania sprawy w postępowaniu egzekucyjnym zachodzi jedynie wtedy, gdy określony przepis wyraźnie to nakazuje (por. choćby art. 768 kpc, art. 794 k.p.c. czy art. 789 ¹ k.p.c.). Przy rozpoznaniu skargi strony na opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez komornika sądowego, taki obowiązek wyznaczenia rozprawy w celu wysłuchania stron czy choćby dłużnika nie zachodzi. Przywołany wcześniej przepis art. 766 k.p.c., do którego odwołuje się także skarżący dłużnik, zezwala sądowi rozpoznającemu sprawy egzekucyjne na wyznaczenie rozprawy lub wysłuchanie stron na posiedzeniu jawnym w przypadku, gdy stwierdzi taką „potrzebę”, a zatem sytuacje takie mają charakter wyjątkowy i są powodowane najczęściej koniecznością wyjaśnienia wątpliwości rysujących się na tle stanu faktycznego przedstawionego przez skarżącego, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Ubocznie zwrócić należy uwagę, że dłużnik nie wskazał, jakie konkretnie okoliczności jego zdaniem nie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione i dlaczego nie wystarczało zapoznanie się z aktami sprawy egzekucyjnej prowadzonej przeciwko dłużnikowi, jego skargą na opis i oszacowanie nieruchomości oraz dodatkowymi wyjaśnieniami biegłej, która sporządziła operat szacunkowy dla potrzeb opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika. W tych okolicznościach zarzut pierwszy zażalenia dłużnika nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Nie znajduje uzasadnienia także kolejny zarzut skarżącego, że zaszły nieprawidłowości podczas dokonywania oględzin nieruchomości na potrzeby dokonywanej wyceny nieruchomości przez biegłą. Jak wynika z akt sprawy Km 2073/14 postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2014r. Komornik wyznaczył termin dokonania oględzin nieruchomości na 10.09.2014r. (k. 80), a był to już kolejny termin, bowiem uprzednie za sprawą dłużnika nie doszły do skutku. Z protokołu oględzin wynika, że zostały one faktycznie przeprowadzone w dniu 10 września 2014r., a nie w dniu 11 września 2014r. Wbrew twierdzeniom dłużnika podczas oględzin, przy których on nie był obecny, stawiła się biegła H. A., co znajduje odzwierciedlenie nie tylko w treści protokołu, ale i w podpisach osób uczestniczących w czynności znajdujących się na dole protokołu (k.84 akt egzekucyjnych). Rzeczywiście, w treści operatu szacunkowego sporządzanego przez biegłą pojawiła się data 11 września 2014 r., co należy jednak uznać za oczywistą omyłkę, która – co istotne – pozostaje bez żadnego wpływu na wycenę nieruchomości dokonywaną przez biegłą w złożonym operacie szacunkowym. Podkreślić należy, że dłużnik ograniczył swoje stanowisko w istocie do zwrócenia uwagi na rozbieżność dat i nie przedstawił żadnych okoliczności, które zrodziłyby (lub co najmniej mogłyby zrodzić) uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości dokonanej wyceny nieruchomości. Z tych zasadniczych przyczyn nie znajduje uzasadnienia zarzut drugi zażalenia dłużnika.

Przechodząc do oceny dalszych okoliczności podniesionych już w uzasadnieniu zażalenia dłużnika stwierdzić należy, że w zasadzie postawił ponownie podobne zarzuty, jak w uprzednio złożonej skardze na opis i oszacowanie, które stały się przedmiotem bardzo wnikliwej analizy i negatywnej oceny Sądu Rejonowego a którą Sąd odwoławczy podziela i tym samym nie zachodzi potrzeba powtarzania trafnych argumentów przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Tym bardziej, że dłużnik otrzymał jego odpis z uzasadnieniem i przed złożeniem zażalenia zapewne z nimi się zapoznał.

Przepis art.947 § 1 kpc wskazuje, co powinno znaleźć się w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, a kolejny art. 948§ l k.p.c. wymaga, by w oszacowaniu pomógł komornikowi biegły sądowy uprawniony do szacowania nieruchomości. Dlatego też, aby zarzuty skarżącego mogły odnieść skutek i doprowadzić do nałożenia na komornika obowiązku dokonania ponownego opisu i oszacowania nieruchomości musi on wykazać, iż opis jest na tyle wadliwy (niekompletny, bo pomija istotne jej składniki), że w konsekwencji i oszacowanie nieruchomości jest nieprawidłowe lub, że przy prawidłowym opisie samo oszacowanie budzi wątpliwości, bo wartość rynkowa nieruchomości ustalona została wadliwie (istotnie zaniżona lub zawyżona). Zarówno w skardze, jak i w rozpoznawanym zażaleniu dłużnik tego nie tylko nie wykazał, ale i nie przedstawił okoliczności, które poddałyby w wątpliwość prawidłowość sporządzenia opisu i oszacowania jego nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego nie budzi zastrzeżeń wycena (oszacowanie) nieruchomości sporządzona z pomocą biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości, który sporządził operat szacunkowy z dnia 15 września 2014r. , przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i z wykorzystaniem powszechnie stosowanego przy wycenie nieruchomości podejścia porównawczego. Biegła wzięła pod uwagę szereg czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, a w szczególności atrakcyjność lokalizacji, możliwości inwestycyjne mające znaczenie dla potencjalnego nabywcy, jak i przeprowadzała analizę optymalnego sposobu użytkowania. Miał to na uwadze już Sąd Rejonowy rozpoznający skargę dłużnika, czemu dał szeroki wyraz w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Sąd Okręgowy uznał za wystarczającą dokonaną przez biegłego analizę rynku nieruchomości i cen nieruchomości podobnych do wycenianej. Biegła podała, że dla potrzeb wyceny w operacie szacunkowym uwzględniła fakt, zalesienia znacznej części nieruchomości, dlatego też analizie poddała rynek transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w których strukturze dominuje kontur lasu. Biegła dodatkowo wydłużyła okres wyceny, z uwagi na ograniczoną ilość transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, co wbrew twierdzeniom skarżącego świadczy o właściwej wnikliwości i rzetelności dokonanej wyceny. Poza tym żadna norma prawna nie nakłada na biegłych rzeczoznawców obowiązku przedstawiania szczegółowo poszczególnych etapów, które skutkowały wyselekcjonowaniem takich, a nie innych nieruchomości podobnych. Podane dane są zaś wystarczające do uznania, że przeprowadzone porównanie nie nosi w sobie cech, które skutkowałyby uznaniem, iż dokonane oszacowanie zostało przeprowadzone wadliwie i wymaga powtórzenia. Wnioski wyciągnięte przez biegłą w zakresie oceny cech nieruchomości podobnych są logicznie spójne. Poza tym pamiętać należy, że wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego z wykorzystaniem podejścia porównawczego dokonuje się w oparciu o ceny transakcyjne (wynikające z aktów notarialnych umów sprzedaży), a nie na podstawie subiektywnych odczuć dłużnika czy informacji zamieszczonych na stronach internetowych. Podobnie ocena przez dłużnika określonych cech nieruchomości, jako istotnych w jego subiektywnej ocenie, nie ma znaczenia, jeżeli nie podważa wartości oszacowania w sposób rzeczowy i logiczny, z pomocą obiektywnych dowodów pozwalających na pozytywne zweryfikowanie ocen dłużnika.

Odnośnie zarzutu wadliwego ustalenia, że wyceniana nieruchomość nie może być zabudowana wskazać należy, że obszar, na którym zlokalizowana jest nieruchomość, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest terenem zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy i obejmuje działki (...), przy czym obowiązuje zakaz zabudowy zalesionej części działki (...). Z uwagi zaś na to, że zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy D. dopuszczają zagospodarowanie działki dłużnika nr (...) jedynie łącznie z działką (...), jako jednego siedliska, a na tej działce (...) została już zrealizowana dopuszczalna zabudowa, to jako właściwa jawi się ocena biegłej, że nie ma aktualnie możliwości odrębnej zabudowy działki nr (...) (operat szacunkowy wraz z załącznikiem nr (...)). Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów, z których wynikałoby, że takie ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego zmieniły się i że aktualnie działka nr (...) może być odrębnie (samodzielnie) zabudowana, co mogłoby ewentualnie rodzić wątpliwości, co do jej wartości rynkowej. Dla poparcia swojego stanowiska dłużnik ograniczył się jedynie do przywołania ogólnego założenia tego planu, że działka nr (...) (obok innych działek) ujęta w tym planie pod symbolem (...) – wieś G. (...) przewidziana jest pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności, a więc części – na pierwszy rzut oka - korzystnej dla niego, a pominął ustalenia planu dla niego niekorzystne, że: działki nr (...) należy zagospodarować łącznie jako jedno siedlisko; zakaz lokalizacji jakichkolwiek obiektów budowlanych na zalesionej części działki nr (...)” (załącznik nr(...) – str.(...) operatu szacunkowego).

Z tych zasadniczych przyczyn i mając na uwadze argumenty przywołane w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd odwoławczy oddalił zażalenie dłużnika, jako nieuzasadnione (na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 §2 k.p.c. i art. 13 §2 k.p.c.).